同济慈溪产业园产品建议报告100305

产品建议报告慈溪·同济产业园2010.03前言本报告希望通过对上海现有产业园区的产品发展研究，结合项目自身条件，能够对项目产品设计产生有利的指导和帮助。目录上海产业园区产品总结同济慈溪产业园自身条件同济慈溪产业园产品建议123Ⅰ上海产业园区产品总结钢领国际中邦MOHO上海总部湾上河商务园浦江智谷总部1号大业领地名企公馆慧创国际A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8台鼎中小企业园财富兴园印象钢谷盛创科技园上海产业园为了总结产业园区办公产品特点，我们选取了上海目前主要的15个产业园作为研究对象润和国际总部园金领之都总部园大业领地名企公馆松江西部科技园区占地:1800亩建筑面积:60万方容积率:1.3集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：265亩建筑面积：28万方容积率：1.58集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。松江出口加工区占地：278亩建筑面积：28万容积率：1.51首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。财富兴园国际企业园松江西部工业园区上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区钢领国际印象钢谷—罗森宝商务中心台鼎中小企业园宝山钢铁物流园占地:347亩建筑面积:48万方容积率:2.04以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地。占地：600亩建筑面积：40万方容积率：0.98集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化的综合性商务花园。宝山工业园占地：250亩建筑面积：21万方容积率：1.24集生产、科贸、研发、办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地。宝山工业园上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海产业园金领之都总部园区占地：16万方建筑面积：30万方容积率：1.9集办公、研发、商务配套和企业总部于一体的多功能全方位的大型综合性服务园区金桥出口加工区中邦MOHO金桥出口加工区占地:180亩建筑面积:7.3万方容积率：0.6集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：82868平米建筑面积：77227平米容积率：0.93集综合办公与商务、科研、服务于一体的国际化花园办公区（InternationalOfficeGarden)润和国际总部园浦东张江高科技园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区占地：150亩建筑面积：16万容积率：1.6区域科研技术与先进制造业发展转化平台。盛创科技园嘉定徐行镇慧创国际占地：6746亩建筑面积：420万方容积率：0.93知识化、生态型、枢纽及生产性服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。江桥现代物流园区总部1号占地：500亩建筑面积：42万方容积率：1.26集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。闵行颛桥向阳工业园上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海总部湾埔江智谷占地：1400亩建筑面积：150万方容积率：1.61集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。南汇康桥工业区占地：1100亩建筑面积：88万方容积率：1.2集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。埔江工业园占地：225亩建筑面积：10.4万容积率：0.47首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。上河商务园南汇工业区上海产业园这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区上海产业园风格容积率占地体量产品面积上河商务园现代0.4715000073000独栋商务办公楼350-400中邦MOHO现代0.612000072000独栋商务办公楼420-620润和国际总部园现代0.938286877228独栋商务办公楼+6层600-2000、5000-9000慧创国际现代0.93——720006-10层1600-3300印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋286（独栋）浦江智谷现代1.21100亩8800004层单层5800-6800台鼎中小企业园新古典1.24250亩2100003层309-517总部1号现代1.26250亩2100006、7层900-2600大业领地现代1.31800亩6000004-9层1250-4320财富兴园现代1.51278亩2800004层1300-6500名企公馆现代1.58265亩2800004、5层900-1469上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层1500-2500、2500-5000盛创科技园现代1.9——286785、8层41-335上海金领之都现代1.91600003000005层+高层综合办公楼单层2000钢领国际现代2.04347亩4000006、10、18层单层400、1000、1200从上海目前的产业园区产品类型来看，产业园区办公产品主要有三种类型，独栋商务办公楼，多层办公，高层综合办公楼独栋商务办公风格容积率占地体量产品面积上河商务园现代0.4715000073000独栋商务办公楼350-400中邦MOHO现代0.612000072000独栋商务办公楼420-620润和国际总部园现代0.938286877228独栋商务办公楼+6层多层600-2000（独栋）印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋286（独栋）上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层1500-2500（独栋）从容积率来看，独栋商务办公楼基本都是出现在容积率小于1的项目从风格来看，独栋商务办公都是属于现代风格从面积来看，独栋商务办公主要有280-600和1500-2500两个面积段中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），属中邦置业集团投资开发的工业地产项目，是集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。东：妙境北路南：置业路西：利川路北：王桥路客源：来自本地与江浙，以制造、进出口贸易为主。中邦MOHO经济技术指标项目地址：浦东新区王桥路1000~1024号总建筑面积：7.2万M2容积率：0.6绿化率：32%标准层高：3.5M得房率：85%物业管理费：4.5元/平方米/月总体规划中邦MOHO产品特点■采用石材干挂以及大面积玻璃做搭配的立面形态，位于办公空间的任何地方都能享受到充足的阳光。■单栋建筑面积：420~620M2。■地上共3层（局部2层）■地下除部分停车外可用作办公、娱乐或储藏。■外立面采用大面积玻璃+石材贴面组合中邦MOHO规划布局一期占地面积15万平米建筑面积10.9万平米地上建筑面积7.3万平米地下建筑面积3.5万平米容积率0.47绿化率35%规划140余幢研发楼及1幢商务会所汲取德国现代建筑理念之精髓，强调线条，结构，材质之间约美，着力于细节的不苟，还原对自然，生态的本真态度；结合围合、庭院的中式邻里精神，形成“出入有别”的独栋商务生活氛围。整体采用几何结构规则排列，由一条带有绿化岛的主干道贯穿一期和二期的别墅区,与主干道平行的是带水景的合欢林荫路.上河商务园产品特点特色：1.block街区围合型建筑2.独栋独院,地面双车库3.大面积落地窗,比例高大35%,超大20米面宽4.涂料加混凝土建筑立面上河商务园多层办公从容积率来看，多层办公是办公产品的主体，容积率大部分在1.6以下从风格来看，多层办公以现代风格为主，只有台鼎中小企业园采用新古典风格从面积来看，多层办公面积跨度极大，其中2000㎡以内产品占多数由于面积跨度大，所以多层办公销售方式既有整栋出售，也有整层出售，还有分割单间销售风格容积率占地体量产品面积润和国际总部园现代0.9382868772286层5000-9000慧创国际现代0.93——720006-10层1600-3300浦江智谷现代1.21100亩8800004层单层5800-6800台鼎中小企业园新古典1.24250亩2100003层309-517总部1号现代1.26250亩2100006、7层900-2600大业领地现代1.31800亩6000004-9层1250-4320财富兴园现代1.51278亩2800004层1300-6500名企公馆现代1.58265亩2800004、5层900-1469盛创科技园现代1.9——286785、8层41-335上海金领之都现代1.91600003000005层单层2000钢领国际现代2.04347亩4000006、10、18层单层400、1000、1200园区位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。交通便利，水系发达。东：召楼路南：沈庄塘西：三鲁路北：友谊河园区一期规划为多层大平面的研发楼群。浦江智谷经济技术指标项目地址：闵行区浦江镇联航路南北两侧规划设计：加拿大CPC建筑设计顾问公司规划用地：1100亩总建筑面积：88万M2容积率：1.2绿化率：45%总体规划浦江智谷产品特点—研发■7~10号楼为研发，总建筑面积约25000㎡，共分4层（局部３层），单层建筑面积为5800~6800㎡；可自由分割，最小可出租面积为400㎡。■外立面采用大面积玻璃+石材贴面+涂料。■底层层高3.8m，二层起层高为3.6m。■研发楼以出租为主，租金1.8元/m2.天，售价8500元/m2。物管费12元/m2.月。浦江智谷研发楼平面示意入口大堂西餐厅中餐厅垂直交通辅助入口辅助入口垂直交通垂直交通浦江智谷研发内部空间浦江智谷产品特点—办公■１号楼为项目的主体建筑，总建面积约12165m2，其中地上面积约9047m2。■由两栋椭圆型塔楼组成，底层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746m2，内部空间无梁无柱，现为开发商自用。■整层起租：租金2.5元/m2.天，售价13000元/m2。物管费18元/m2.月。浦江智谷办公内部空间浦江智谷高层综合办公在产业园区里面，高层综合办公一般都是作为补充产品存在，体量较少从风格来看，多层办公和产业园区其他产品风格保持一致，以现代风格为主从面积来看，高层综合办公面积在1200-2000㎡，有利于分割销售或出租风格容积率占地体量产品面积印象钢谷现代0.98600亩400000高层综合办公楼+独栋——上海总部湾现代1.611400亩1500000独栋商务办公楼+小高层单层1200-1800上海金领之都现代1.91600003000005层+高层综合办公楼单层2000功能区域：研发产业区/总部商务区/高档国际生活区设计单位：美国PSA建筑设计公司上海现代华盖建筑设计公司开发单位：上海康月房地产开发有限公司施工单位：浙江天元建设（集团）股份有限公司上海总部湾上海总部湾研发楼平面示意■大平层设计，可自由分割，最小可出租面积为400㎡。■外立面采用大面积玻璃幕墙+涂料。■层高4.5m。■整层出售。产业园区产品对比独栋商务办公多层办公高层综合办公相同点风格现代风格不同点面积段280-6001500-2500面积跨度大，其中2000㎡以内产品占多数1200-2000外立面石材/玻璃幕墙为主面砖+涂料为主涂料为主从上海目前的产业园区产品来看，独栋商务办公楼，多层办公，高层综合办公楼产品特点对比Ⅱ项目自身条件项目基础属性慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面，地理位置优越，交通优势明显杭州湾跨海大桥建设带来巨大的历史性机遇，慈溪的区位优势和发展潜力由此得到极大提升，大桥南岸所在杭州湾新区一下子成为宁波北接上海的门户。项目基础属性慈溪同济产业园将依托同济大学，拥有无可比拟的知识优势有着近百年历史的同济大学，现已发展成为拥有理、工、医、文、法、