房地产金融市场

第三章•房地产金融市场•第一节房地产金融市场的构成要素•第二节房地产金融市场的分类•第三节我国房地产金融市场的特点房地产金融市场概念•房地产金融市场概念P55房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。[本章学习要点]•重点掌握房地产金融市场的构成要素，房地产金融市场的功能，房地产金融市场的分类，及我国房地产金融市场的主要特点。第一节房地产金融市场的构成要素•一、三个基本构成要素•二、房地产金融市场的功能一、三个基本构成要素•融资主体•融资中介•金融工具（一）、融资主体•房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素.主要包括：•1、企业•2、居民个人•3、政府部门（二）、融资中介•融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。1、房地产金融专营机构•房地产金融专营机构，如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等。2、房地产金融兼营机构•房地产金融兼营机构，如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等。（三）、金融工具•房地产金融市场的金融工具是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。•二、房地产金融市场的功能（一）、融通资金的功能•这是房地产金融市场最基本的功能，即通过金融市场将货币资金由盈余部门融通到短缺部门。•进一步表现为资源的配置功能（二）转移和分散风险的功能•丰富多样的金融商品，可以使投资者将投资分布于具有不同收益—风险组合的多种金融产品上，以达到分散投资风险的目的。（三）调节和反映经济的功能•货币政策和财政政策是政府通过对金融市场的有效功能而实施的机制和手段。三、发挥房地产金融市场功能必备的条件（一）有完整对称的信息（二）有市场供求决定价格的机制（三）有众多的市场参加者和丰富的金融商品（四）有完善的市场机制，管理手段和交易方法•这四个条件不具备，金融市场就不能正常地发挥其应有的功能。第二节房地产金融市场的分类一、房地产金融市场的分类•房地产金融市场可以按多种标准分类（一）、按金融市场层次划分•可分为一级市场和二级市场。•房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。•房地产金融市场二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场。（二）、按房地产金融服务对象分•按房地产金融服务对象分，可分为房产金融市场和地产金融市场。•房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。•地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。（三）、按金融交易工具的期限分•按金融交易工具的期限分，可分为货币市场和资本市场两大类。•货币市场是融通短期资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。•资本市场是融通长期资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。•中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。•证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。•资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。分类标准分类按金融市场层次划分房地产金融一级市场房地产金融二级市场按房地产金融服务对象分房产金融市场地产金融市场按金融交易工具的期限分P59图3-1房地产抵押贷款市场房地产资产证券化市场房地产信托市场房地产保险市场房地产典当市场房地产租赁及其它等等二、房地产金融市场的融资方式•房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为间接融资、直接融资。直接融资与间接融资各有利弊，相互补充、相互促进（一）房地产金融市场的间接融资•房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款。•间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。（二）房地产金融市场的直接融资•房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润。或者房地产开发公司在资本市场发行股票、债券、以筹措资金。•直接融资一般要受到资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响。（三）、房地产抵押贷款市场-•房地产抵押贷款市场是由初级抵押市场和二级抵押市场组成（一）、初级抵押贷款市场•初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。案例1•假定某开发商用自有资金买下一块价值30万元的土地使用权(在我国，土地使用权和所有权分离)，然后，开发商便可以用该土地的使用权、商品房建设计划和开发商本身的资信，向商业银行申请短期的建设贷款。这里假定建设贷款额度为70万元，贷款期限为6个月，所开发的商品房价值为125万元。第一步•房屋营建，申请建设贷款。开发商向专门从事建设贷款业务的商业银行申请短期建设贷款。银行根据建设项目的可行性、建设计划和开发商的资信确定是否贷款和贷款多少。第二步•清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，假定开发商以成本的125％的价格，即125万元出售房屋，开发商即可用购房者支付的购房款清偿建设贷款本息。第三步•创建抵押贷款。假定房价与抵押贷款的比率为70％，那么，购房者可以申请抵押贷款额为87．5万元；剩余的30％，即37．5万元，须由购房者一次性支付，我们称这笔款项为首期付款。完整的初级抵押贷款市场•建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申请的长期抵押贷款(因为贷款期限很长，所以常常被称为永久性贷款)和支付的首期付款使开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。•建设贷款的贷款人、永久性贷款的借款人、开发商和购房者四方面构成了一个完整的初级抵押贷款市场。（二）、二级抵押贷款市场•二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。•二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖。抵押贷款人借款人二级市场机构投资者抵押贷款人第三节我国房地产金融市场的主要特点（一）银行信贷是房地产金融的主要渠道•银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程（见图3-2）。•图3-2我国房地产市场运作及其资金流程图商业银行↓B↓ACE↓↑G↙F↓H土地储备中心B←房地产开发商D←→房地产开发商、建筑商G←购房者注：A.土地储备贷款；B.土地出让金；→表示资金流向C.土地转让与开发贷款；表示产业流程D.业务承包与转包资金；E.房地产开发与建设贷款；F、H.按揭贷款；G.定金、预付金土地储备土地开发与转让房地产开发、建设房地产销售（二）股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小•据2006年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。(三)房地产债券融资所占份额也很小•我国房地产债券最先出现在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。根据中国央行的数据，2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。（四）房地产资金信托是活跃的融资形式•目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。2005年4月，北京房地产金融市场发行的第一个实行“发行前向当地银监局审批的事先报备制度”的集合资金信托计划面市，二、我国房地产金融市场存在的问题（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行•除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%，见表3.-3表3-1四大国有商业银行房地产贷款不良情况2004年末房地产贷款余额（亿元）2004年末房地产贷款不良率（%）2005年1季度末房地产贷款余额（亿元）2005年1季度末房地产贷款不良率（%）项目全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款中国工商银行5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3中国农业银行4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0中国银行3783.71017.72766.04.812.81.83983.62960.72960.74.412.31.7中国建设银行5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2汇总19402.06704.112696.64.610.51.520177.47014.913161.54.510.11.5注：本表按“五级”分类标准。不良贷款包括“次级”“可疑”“损失”三类贷款。资料来源：四大国有商业银行房地产贷款部门。（二）土地储备贷款存在隐性风险•1、土地储备中心资产负债率较高•2、银行难以对土地储备中心进行有效监管•3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施•4、土地储备中心的运营风险（三）个人住房消费贷款的发展存在违约风险•目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。三、完善房地产金融市场的措施•（一）发展多元化房地产金融市场•（二）加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变•（三）促进房地产业和房地产金融市场的健康发展•（四）防范“假按揭”风险•（五）规避房地产与金融双风险思考与练习•一、名词解释•1、房地产金融市场•2、地产金融市场•3、一级市场和二级市场•4、货币市场•5、资本市场•三、思考题•1、我国房地产金融市场的特点与动能。•2、房地产金融市场可以按照哪几种标准进行分类？•3、试述我国房地产金融市场存在的主要问题及完善房地产金融市场的措施。