搜索
2011年初淮南房地产市场调研报告2011年3月本报告所分析的问题•对矿资源城市的理解•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•淮南房地产市场研究与预测•淮南城市结构与分析•山南区域楼盘调研与分析淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的稀缺价值日益突显，城市经济有了极大飞跃；城市也随之快速发展清末民初1930～2001在淮南发现煤矿，并开始零星的采掘1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢2002年至今近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长长期以来，煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置01002003004005006002005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南GDP变化表系列104-10年淮南市三产结构比例变化“煤、电、化”是淮南市的绝对主导产业三产结构中，第二产业占据主导地位第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89％0%20%40%60%80%100%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市产业结构变化表第三产业第二产业第一产业城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入（元）110131084113705112801229511759123761013213000同比增长率13.7%12.6%14.8%18.4％24%10.4%18%13.7%17.9%04～10年人均可支配收入（元）2010年安徽主要城市及国内主要煤炭城市人均可支配收入对比居民收入水平长期处于较低水平，随着近年经济高速发展，居民收入快速提升，生活水平大大改善居民人均可支配收入已从01年省内的最后一位迅速上升至第五位，其中2006年全省增速第一，也远高于国内主要煤炭城市居民收入迅速提升，将激发其消费需求，有效支撑房地产市场的发展淮南市人均GDP变化图020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP（元）增幅平均工资（元）增幅（%）总计1262224.191、采矿业1794323.062、电力.燃气及水的生产和供应业1255555.943、公共管理和社会组织1030711.364、房地产业971911.555、金融业960912.066、信息传输、计算机服务和软件业9438-16.797、建筑业938448.138、教育93798.099、科研、技术服务和地质勘查业892424.6610、卫生、社会保障和社会福利业869617.8111、文化、体育和娱乐业841564.2412、租赁和商务服务业756032.7813、居民服务和其他服务业755021.0514、制造业661634.7715、水利、环境和公共设施管理业5948-11.0616、交通运输.仓储及邮政业545859.0917、批发和零售业542127.1918、住宿和餐饮业48731.94作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业淮南的消费力主要集中于这些行业收入水平行业差异大，煤、电等行业职工收入水平较高居民消费与收入同步增长；居住消费可提升空间大生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均水平仅为10％左右，发达国家一般达到20％以上。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准近年，淮南居民消费与收入增长率变化基本同步淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级9％的住房支出比重与当前的收入水平不符，居住消费可提升空间大，过去受到压抑的居住需求将被激发04～10年淮南居民收支情况资料来源：淮南统计年鉴20102004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年在岗职工平均工资（元）01000020000300004000050000淮南市居民收入变化表在岗职工平均工资（元）增幅城市经济背景小结•过往欠帐多：淮南因煤而生，由于长期以来煤炭价格不高，经济一直低位低速增长，城市建设落后，发展欠账多•近年增长快：煤炭价格飞涨，刺激了淮南经济和产业的高速增长；然而城市基础设施投入增速缓慢，城市建设对房地产的带动作用有限•宏观需求大：市民收入有了较大提升，对改善落后的居住条件的需求极为迫切•行业差异大：收入增长的行业差别使得城市各个行业职工的住房消费能力有较大的差异，煤、电等相关行业职工的购买潜力相对较大城市长期的低位发展积压了大量住房需求，近年来经济快速增长使得以矿、电等行业职工人均收入大幅提升，住房需求将逐步释放。项目依托与矿、电业的特殊地缘关系，将极大受益于这样的市场环境。仍而由于城市建设投入不足，对类似项目这样处在城市边缘区的项目的发展，将有着更高的建设要求本报告所分析的问题•对矿资源城市的理解•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•淮南房地产市场研究与预测•淮南城市结构与规划分析•山南区域楼盘调研与分析城镇结构：其他区域以煤炭采掘为主，是淮南的经济支撑,但居住适宜性较弱周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境脆弱，城市建设落后，居住适宜性较差淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展田家庵潘集八公山凤台谢家集山南新区城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；增强城市服务功能，提升城市品质南拓：在舜耕山以南山南新区东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地北联：加强主城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展城区北部被淮河阻隔；东部为工业区，且有铁路分割；向西受煤层塌陷区的阻碍；向南又被舜耕山阻挡，各个方向的空间都遭遇障碍，需要寻找新的发展空间为了维持经济高速发展，突破城市发展空间的瓶颈问题，政府提出新的空间发展战略，重点是“南拓”，希望通过跨越式发展山南新区，开拓出城市发展的新空间资料来源：淮南市城市总体规划（2005-2020年）城市发展：由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移原因1：山南新区脱离原有城区发展，跨越式发展前期需进行大规模的基础设施建设，其发展成熟将是一个长期过程山南新区发展用地充足，但与老城的联系被舜耕山隔断，仅有三条通道联系，获得老城区的支撑少，前期需进行完善的基础设施建设，而山南新区面积达60KM2，基础设施建设的成熟需要较长时间，其大规模发展将是一个长期过程山南新区舜耕山田家庵区原因2：淮南人口主要依托自然增长，人口增长缓慢，山南新区发展将经历较长的人口积累过程20052010迁入人数（人）4852456893迁出人数（人）4838155982人口机械增长（人）143911与周边的合肥、蚌埠等城市相比，淮南产业结构、城市功能单一，因此对周边地区的人口吸引力不大，人口增长主要依靠自然增长，增长缓慢山南新区的发展需要有相应足够的人口支撑，但山南新区与原有城区割裂，近期又缺乏足够的产业支撑，其人口积累过程将经历较长时间2005、2010年淮南人口机械增长原因3：淮南当前仍主要依托淮矿发展，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响20092010全市完成工业业增加值（亿元）238.7260.7矿业集团完成工业增加值（亿元）112.01136.83平均工资（元）增幅（％）对工资增长的拉动（％）总计1362225.1925.191.采矿业1894324.0615.31其中:矿业集团2360829.0811.902.制造业671635.773.413.电力.燃气及水的生产和供应业1355556.943.404.教育103799.091.915.社会保障和社会福利业969618.811.916.建筑业1038449.131.847.公共管理和社会组织1130712.361.80淮矿是淮南的支柱企业，2010年完成工业增加值占了淮南的约60％整个淮南与淮矿相关的人口约占了城市人口的一半左右当前淮南的发展主要依托淮矿，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响2010年上半年淮南市各行业对全市工资水平的影响09、010年淮南、矿业集团完成工业增加值城市结构及规划分析小结•唯一中心化城市：依托良好区位和早期的煤矿发展起来的田家庵是淮南的城市政治、文化、教育和服务业的中心，在淮南市有着优势的居住辐射力，近期内中心地位不会改变•矿区宜居性不足：环境矿区是淮南市主要的经济产出地，集聚着大量有消费力的产业人口。矿区生态环境脆弱和建设环境的落后，居住适宜性较弱项目地处田家庵区的边缘区域并与山南新区相接，由于长期的封闭与陈旧的建成环境，对中心城区消费力的吸引有待引导本报告所分析的问题•对矿资源城市的理解•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•淮南房地产市场研究与预测•淮南城市结构与分析•山南区域楼盘调研与分析2010年在严厉的调控背景下，淮南房地产市场逆势热销，实现了良好的业绩突破。预计在2011年，市场依旧表现强势，在量价上更是稳中趋升。市场状况2010年全年成交230万平方米，市场呈现逆势扩增„2010年在全国一线城市成交均有所下滑的背景下，淮南整体成交住宅类商品房230万平方米，比上年增长40%以上，市场呈现逆势扩增，受调控政策影响细微；„2010年，全年供应亦为230万平方米，市场供需平衡淮南厉年住宅成交面积比较（万M2）商品住宅销售面积增长率价格依旧保持持续上升趋势数据来源：淮南房管局资料„2010年淮南整体成交均价保持持续上升趋势，由年初的3400元/M2上涨到年末的4600元/M2，涨幅达到35%；„山南新区在5月份入市以后，一直保持领先优势，并成为全市的价格标杆之一。„2010年淮南房地产市场格局以田区和山南新区最为集中。田区一直是淮南市场的主力区域，全年成交近130万平方米，山南新区在各方的推动下，虽然在2010年是首次面世，但是全年成交量亦达到近60万平方米，占全市的25%；„山南新区和田区在价格上同样位居全市前列2010年各区域成交均价比较（元/M2）2010年淮南各区成交面积（万M2）2010年市场分布主要集中在田区和山南新区户型结构以70-110M2的2室2厅和3室2厅为供应主力2010年淮南各类户型供销比较„户型结构以70-110M2的2室2厅和3室2厅为供应主力；„从销售结果来看，消费者对各类户型的接收度均较好。数据来源：淮南房管局资料在房地产市场不断发展的推动下，主要区域呈现不同的板块特征细化显现随随着近年房地产不断开发，淮南房地产市场逐渐细化，目前可划分的五个房地产板块，价格差明显，板块特征鲜明。目前已公开项目市场余量近600万平方米，其中山南板块余量最为充足„目前淮南田区和山南新区主要项目总规模近1000万平方米，其中未推出剩余货量近600万平方米；„剩余货量的区域分布中，以本项目所在山南板块最为充足；其他已公开项目占地超过3400亩，集中在山南新区„目前淮南其他已经公开项目占地面积近3400亩，其中有3300亩集中在山南新区。为该区域后续大发展提供了有力支撑。春节后各主要项目新推货量约5500套，推货集中在3-5月份多数开盘项目价格仍然坚持稳中