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大邑恒丰雅苑项目全程策划提案东方博创机构:大邑项目组2007.9.25前言:本着诚信合作的前提,东方博创机构通过严密的市场调研,数据分析,内部讨论,针对大邑“恒丰雅苑”项目（暂定名）在项目前期定位，项目包装，营销推广等一系列环境中将要发生的问题，提出了我方的整体思路和建议，希望在整个项目的开发及销售推广的过程中能够起到积极的作用，本方案只针对”恒丰“项目方，不针对任何第三方。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划第一部分：宏观概况本章将着重对产品所处区域进行详细的分析，从宏观的市场来映对该项目与产品，从而加深对市场的认识与了解。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划大邑县位于成都平原西部，距成都市区48公里，地跨东经102°59′至103°45′，北纬30°25′至30°49′。东北与崇州市为界，东南与新津县邛崃市毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。【区域人文地理】产品分析形象包装营销策划宏观概况大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，境内地貌形态多样，平原、丘陵、低山、中高山、高山、极高山并存，自东向西依序分别形成阶梯状。其中，平原占22.8%,丘陵占16.7%,山地占60.5%。【区域人文地貌】卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划气候环境:大邑县位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0c(平坝区),1月平均气温5.5c,7月平均气温26.1c,极端最低气温-4.8c,极端最高气温35.1c。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【自然资源】水资源：水能蕴藏量为23万千瓦。有斜江河、出江河、黄水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7条自然河流，花水湾温泉。矿产资源：县境内矿藏丰富，尤以非金属矿床为主动物资源：珍稀野生动物较多，属国家级保护的野生动物有56种。植物资源：县境内植物有226科、8600种。树木有41科、102种，主要有云杉、冷杉、银杏、柏树、桤木等树种；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划2006年完成了新一轮县城总体规划、土地利用总体规划修编。启动了新城区规划建设，城乡规划实现了全覆盖。现土地综合收益3.94亿元,县城建成区由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工业大道、南苑大道、滨河路、滨江路、老龙堰、南苑河等改造整治工程。开通了成温邛高速路大邑东进口。积极推进天然气、垃圾处理等公用事业经营权公开转让，城市生活垃圾无害化处理率达100%。城区建设和综合治理力度加大。年末实有城市道路面积143.0万平方米。建成区绿地率达25.3%，建成区绿地覆盖率达26.6%。【城市发展情况】卖点策划公用事业快速发展。年末城区拥有公交营运汽车60辆，出租汽车147辆。全年天然气供气量1003万立方米，年末用气人口4万人。全年自来水供应量879万立方米，比上年增加104万立方米。生态环境进一步改善。城区环境质量良好，绿化覆盖面积达425公顷，绿地面积405公顷，环境噪声达标面积5.5平方公里。出江河、斜江河环境治理取得阶段性成效。产品分析形象包装宏观分析营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划•大邑基础设施已跨入中国西部地区先进行列，水、电、气、路和通信配套，适宜企业发展和居家生活的现代化山水旅游城市初具规模。•在供电上，大邑除与省电网联网外，还是产电大县，自备电源充足。•在通信上，无线、有线和宽带网络覆盖全县。•在交通上，县城距成都市区48公里，已进入成都“半小时经济圈”；距双流国际机场35公里【基础设施情况】卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划城市综合竞争力的提升2006年全县实现地区生产总值54.95亿元,完成年度计划的100.5%,增长11.6%。第一产业增加值增长8.0%，第二产业增加值增长15.2%，第三产业增加值增长10.5%。三次产业增加值比例由05年的25：36.4：38.6调整为24.2：37.6：38.2卖点策划城乡一体化工作取得成效•完成了全县农村地区总体布局规划、20个乡镇城镇总体规划、11个农村示范点建设规划编制工作，城乡规划实现全覆盖。•土地规模经营面积扩大，流转土地3.8万亩，整理土地3.54万亩，提高了投入产出率。产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划经济发展稳步提高1、2006年完成全口径财政收入3.83亿元,增长25.4%,超年度计划9.4个百分点。其中地方财政收入2.0亿元，增长35.4%，超年度计划19.4个百分点。2、2006年城镇居民人均可支配收入达到9040元，增长10.2%,超年度计划2.2个百分点；农民人均纯收入4690元，增长9.5%,超年度计划0.5个百分点。产品分析形象包装营销策划宏观概况卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划社会事业发展迅猛仅05年，全年改造乡镇卫生院6个，投资总额390万元，比上年增长171.4%。新型农村合作医疗参合率达98%，中小学生、婴幼儿住院医疗参保率达80%。血吸虫病防治工作提前一年达到国家血吸虫病传播控制标准。农村药品集中配送网络和农村药品监督供应网络建设成果进一步巩固。年末有卫生机构44个，医院、卫生院40个，卫生技术人员1278人，医院、卫生院技术人员1100人，其中医生616人。各类卫生机构总床位1393张，其中医院床位720张。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【区域利好信息分析】特区：今年6月9日，成都市被批准为“特区”，城市化水平在今后将得到显著提高，整个区域城乡一体化的发展，必将带动大邑整个城市建设及房地产发展。规划：07年5月4日，成都市十一次党代会为全市人民描绘了未来成都的城镇体系。未来5—10年，大邑县将从目前仅10万人的小城市发展成为人口在20—50万之间的中等城市，整个城区将扩大2—5倍，成为成都8个中等城市之一，将发生巨大变化。卖点策划变区：今年8月1日下发的《关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见》，提出成都市将积极推进撤县建区工作，在2010年前，撤县建区之后的城市发展机遇将更多。开发：2007年7月20日，77亿外资成为当天土地拍卖市场的绝对主流，三环外周边地价被拉升到1000万元/亩以上，本土一流开发企业被挤出主城区。而8月31日，郫县同样上演类似的情况，外资对于土地的抢夺将更加激烈，部分开发商也将外移，也预示着大邑这类区域将迎来新的开发热潮。产品分析形象包装宏观概况营销策划【区域利好信息分析】卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划土地储量情况分析：大邑县是成都市推进城乡一体化试点县，２００４—２０２０年规划新增建设用地１４．３６平方公里（21540亩），其中可用于房地产开发的建设用地７平方公里（10500亩），现有存量土地１０００多亩。另外，大邑县在成都地区具有显著的耕地后备资源优势，全县现有耕地后备资源21000亩，通过开发复垦整理可新增折抵建设用地指标11760亩。在大邑大道两侧将储备３００—４００亩房地产开发用地，并根据市场需求情况，适时推向市场。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划大邑独具浅丘与平原相结合的地貌特点，由县政府组织开发的晋北新城将高档居住区引入浅丘区，打造具山居特色的大邑新城北区。同时，包括南区百米大道在内的新城南区，通过规划绿地景观等相结合，创造山、水、居住相融的居住环境。建设中的大邑新城与老城相连，分为南北两区，南区规划总面积约5平方公里，可开发用地面积4000亩；北区一线的规划范围约25.6平方公里，可开发用地多达2.38万亩。住宅开发情况分析：卖点策划据大邑县房管局统计，去年全县商品房平均价格达1700元/平方米。据统计，今年1-6月，楼盘开工面积12万余平方米，商品房交易710套，交易面积87500平方米，交易金额1.5亿元。大邑县相关部门计划，每年引进一批实力强的企业，建10个用地规模在100亩以上的精品楼盘，其中大型精品楼盘5个以上。住宅开发情况分析：产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域宏观价格数据来源：大邑房管局0200040006000郊县房价比较(第二圈层)单位(元)郊县房价比较(第二圈层)单位(元)郊县房价比较(第二圈层)单位(元)370043004120386051103200新都龙泉华阳双流温江郫县卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域宏观价格数据来源：大邑房管局01000200030004000郊县房价比较(第三圈层)单位(元)金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑郊县房价比较(第三圈层)单位(元)3400310034003600290028001870金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划人均社会消费品零售额数据来源：成都统计局010002000300040005000600070008000人均社会消费品零售额单位(元)金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑人均社会消费品零售额单位(元)2145299653777178285628362608金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域宏观价格数据来源：大邑房管局商品房均价走势单位(元)05001000150020002500商品房均价走势单位(元)商品房均价走势单位(元)734923170020002004年2005年2006年2007年(预卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域宏观价格数据来源：大邑房管局土地交易价格走势单位(万元)020406080土地交易价格走势单位(万元)土地交易价格走势单位(万元)24.33945742004年2005年2006年2007年(预卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划市场深入解析换房人群加大：根据统计，目前常住人口为10万人左右，按每户4人左右核算，总计会有25000户家庭。保守按照市场换房比例5%年测算（相当于20年换一次房），则最保守估计也将有1250户家庭将有换房需求，按照当地住房习惯，就需要消化超过12.5万平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，区域常住人口将由现在的10万人增加到14.8万人，最保守估计在未来4年当中，每年将产生大约1万人口搬进城区居住，这部分人群对于商品住宅的需求更加强烈。外地人置业：大邑凭借“成都名片”与“全区域价格最低”等两点区域，在很大程度上也将吸引部分周边区域的投资客户。卖点策划购买人群比例60%20%15%5%大邑地区成都地区四川地区四川以外地区产品分析形象包装宏观概况营销策划数据来源：大邑房管局卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划小结：▲该区域城市基础完善，能够提供完善的居住环境与人居配套▲该区域人文自然环境优越，能够给项目带来一定的卖点支撑▲该经济发展稳步提高，居民购力逐年加强▲针对该区域商品房发展，大邑拥有众多利好信息▲该区域住房消化潜力巨大，地购买人群潜在需求旺盛▲从区域的均价与房价的涨幅迅猛的程度可以看出，这一区域拥有一定的投资空间，对投资人群具有吸引力▲该区域本地购买力仍占重要比重，当地购买比重较强，优势区域的放量将日趋加强，楼盘间竞争将日趋激烈卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划第二部分：产品分析通过前面对于区域的宏观深入分析，我们可以相信，整个区域的市场是具有潜力进行挖掘的，同时我们更有必要对产品的特性进行深入的了解与认知道，从而发现问题，解决问题。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划（产品外部环境部分）三大方面剖析产品外部环境▲产品区域环境▲区域消费心理▲产品生活半径卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划▲产品区域环境卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划三条主要入城通道：由“邑新大道”出城，“经成温邛告诉公路，大邑至成都需要40分钟左右；由“邑新大道”向南，可经安仁、至崇州、再经温江光华大道直达成都的青羊宫;由“邑新大道”出城向南，可经过安仁、至双流、上武侯大道直达成都双楠；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品区域环境高速公