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天府花城——”蝶变”目标：2012年底前，1.6个亿！现状：开盘失败，目前滞销！本体认知和项目成交问题——通过最直观数据反映项目最需要迫切解决的问题直观印象1：郫筒板块市场认可度一般犀浦板块红光板块高新西区板块蜀都新城板块郫筒板块区域成熟度较高，便利性高，开发规模较大，区位价值较高，其市场影响力主要在郫筒本地，市场认可度一般蜀都新城整体规模优势，主要以中信、龙湖、绿地品牌及大规模开发为主，整体配套正在逐步完善中，市场认可度高依靠1519欧陆城邦为新兴居住区，板块整体形象差，配套逐步升级中，市场认可度差以品牌开发商华润、合景泰富开发为主，整体配套目前不完善，市场认可度高以犀浦镇以北新城开发为主，拥有距成都近及地铁优势，配套目前不完善，但成都客户的认可度高直观印象2：东北角，偏远，区域城市感较差，市政等各项基础配套建设及规划落地速度较慢，区域认知较差、信心不足犀浦板块这是未来直观印象3：就交通单一来看临主干道，通达性良好，但以项目客户而言，想来看房，板块内外虎狼吞食这价格都截留？规划布局社区配套园林设计建筑形态户型结构项目展示兵列式布局，区隔于其它竞品配套规模小但丰富具有特色英伦皇家风情高层、洋房市场需求最大的户型缺乏项目展示直观印象4：有品质，有品牌，更有高价格；开盘一个多月销售率占推货量的9.6%，不足30套1号房83.14平米三房销售率16%，5号房82.4平米三房销售率7%；三房整体60套销售率12%（40万为三房客户价格敏感点）2、3、4、6号房68-71平米两房，整体117套销售率9%（35万为两房客户价格敏感点）1号楼整体销售率9.6%。（未来考虑技术销控，聚焦成交）项目来电来访目前历史最低值！需求2房成交低，认知就靠路过！在区域半径一公里的超级地缘性客户！这是啥？总结：大而空的理论不谈，就事论事，一句话——没有客户！来电低，被陌生不成熟赶走——区域无法识别来访低，被没有标示性赶走——项目无法传播成交低，被低价吸引，被没有性价比赶走——产品无法表现竞争力，产品力现状——市场背景与竞争关系项目开发奠定项目输赢面，后期营销成就项目成败率！市场特征：板块内各项目价格竞争激烈，大面积大幅度的降价，龙头房企开始积极促销；项目名称区域均价优惠折扣绿地国际花都蜀都新城4300元/平米一次性7%，按揭5.5%海骏达·蜀都1号蜀都新城4700/平米优惠5%中信未来城蜀都新城4900/平米120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源优惠14%。龙湖弗莱明戈蜀都新城4650/平米优惠12%五彩城蜀都新城4450/平米常规优惠3-4%；周末团购优惠6-7%。置信逸都花园蜀都新城5000/平米一次性12%、最高优惠12%项目名称占地面积建筑面积总户数容积率绿化率面积区间物业形态销售价格5月销量6月销量中信未来城1826647444.230%89-138平米高层、洋房472342105海骏达蜀都一号21380约5000430.20%74—139高层47006469绿地国际花都5199065003.935%50-127平米高层、别墅435013478龙湖弗莱明戈200135000430%高层、洋房46506582置信逸都花园2761055000430%高层51501528五彩城4241603912430%75-116高层44503026橡树湾253667000430%52-81高层、洋房768716074区域特征：只要区域内个盘降价，销量就会明显增加高赠送/低实得/品牌华润·橡树湾龙城国际景观/配套/品质绿地·国际花都海骏达·蜀都1号中信·未来城龙湖·弗莱明戈五彩城置信·逸都花园城景观/配套高赠送/低实得低总价/品质/品牌精装/品牌/品质低价/区位/配套舒适性区域特征：从区域各项目整体质素对比，【绿地国际花都】【海骏达蜀都1号】对本项目竞争威胁最大，其他项目利用其价格对本项目形成干扰；本案区域特征：天府花城90平米以下产品在市场具有绝对竞争力05000010000015000020000050-7070-9090-110110-130130-150郫筒各面积段供销情况销售供应存量项目名称面积区间销售价格总价月均走量中信未来城89-138平米472342-43万左右100海骏达蜀都一号74—139470035—37万72绿地国际花都50-127平米435033－40万120龙湖弗莱明戈72-88平方米465037~39万左右96五彩城75-116445032－38万45项目名称绿地国际花都项目地址郫县蜀都新城南北大道开发商上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司建筑设计上海绿地建设集团园林设计上海绿地建设集团物业管理重庆泓山物业占地面积313亩建筑面积1000000平方米住宅总户数6000户建筑形态31+1/32/18层容积率4绿化率30%开发周期2009年初至今开盘时间户型面积梯户比2梯6户、2梯4户层高32层物业管理费1.8元/平米每月近期销售项目在售面积为50-127平米，建面均价4350元/平米，优惠政策：6%-7%。老带新送老客户1200元推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较两房产品PK有核心竞争力，项目定位差异明显，品牌，规模价格控制处于下风；竞争比较项目名称海骏达蜀都1号项目地址郫县蜀都新城蜀信东路1号开发商海骏达地产建筑设计科美景观设计物业管理金诺物业占地面积213亩建筑面积800000平方米住宅总户数1775户建筑形态高层电梯住宅容积率4绿化率30%开发周期2009年底至今户型面积60—170梯户比2梯6户、2梯3户层高30层、26层车位比1：1.14物业管理费1.7元/平米每月近期销售项目在售面积为74—139平米，建面均价4700元/平米，优惠政策优惠5%。老带新赠送老客户1000元物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗发展商品牌有较大优势，项目形象，风格差异化明显，品质是PK该项目的一大竞争力；近期销售项目在售面积为89-138平米，建面均价4700元/平米，优惠政策：120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源优惠14%。老带新赠送半年物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗项目名称中信未来城项目地址郫县西区大道开发商成都中信城市建设有限公司建筑设计澳大利亚柏涛公司园林设计中国.成都基准方中建筑设计事务所物业管理中信物业占地面积182亩建筑面积660000平方米住宅总户数4744户建筑形态高层、多层、叠拼别墅容积率4。2绿化率30%开发周期2009年初至今梯户比2梯6户、2梯4户层高32层物业管理费1.8元/平米每月竞争比较两房产品占据绝对优势，项目形象和生活品质塑造是PK该项目核心竞争力；竞争比较项目名称龙湖弗莱明戈项目地址郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处开发商成都西祥置业有限公司建筑设计中国西南建筑设计院物业管理龙湖物业占地面积200亩建筑面积130000平方米住宅总户数1411户建筑形态5+1、7+1、8+1电梯洋房、电梯公寓容积率1.55绿化率30%开发周期2009年初至今户型面积户型有平层：138-157平方米；边底跃：170-190平方米；中底跃：160-180平方米；二跃三：170-183平方米；顶跃：163-176平方米。精装高层73—97梯户比2梯6户层高33层物业管理费1.9元/平米每月近期销售项目在售面积为72-96平米，建面均价4650元/平米，优惠政策：优惠12%。老带新赠送半年物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗两房产品优势巨大，如果控制总价有较强竞争力；竞争比较项目名称五彩城项目地址郫县蜀都新城蜀信路开发商成都国宏腾实业有限公司园林设计香港欧华尔公司占地面积424亩建筑面积160万平方米住宅总户数3912户（一期）建筑形态24-32容积率4绿化率30%开发周期2012年初至今开盘时间2012.3.10户型面积高层住宅71-114㎡梯户比3梯6户车位比1200近期销售项目在售面积为75-116平米，建面均价4450元/平米，优惠政策：常规优惠3-4%；周末团购优惠6-7%。老带新送新客户1%，老客户2000元现金推广方面：短信、路牌、网络、道旗户型产品，项目形象，风格，生活私密度都有较强竞争力；竞争比较项目名称置信逸都花园项目地址郫县南北大道168号（蜀新大道屈家院子旁）开发商置信地产建筑设计成都市第六建筑工程公司园林设计物业管理成都合达物业管理有限责任公司占地面积276亩建筑面积1050000平方米建筑形态31+1/32/18层容积率4绿化率30%开发周期2009年初至今梯户比2梯6户、2梯5户层高33层车位比1200物业管理费1.5元/平米每月近期销售项目在售面积为83－113平米，建面均价5150元/平米，优惠政策：一口价优惠13%。老带新赠送半年物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗同比价格比我们还高，来电来访低，也在寻找突破口区域内目标客户现状——区域客户、潜在客户分布与特征客户构成：区域各项目客户均以周边地缘性客户为主项目名称主力客户来源户型偏好客户关注点总价承受能力绿地·国际花都1高新西区40%2郫县板块40%3二级城市20%以阿坝、南充为主套二74变82平套三87变99板块环境、价格、户型31－40万海骏达1号1、郫筒县70%2、高新西区20%3、二级城市10%套二75变102平套三92变124平价格、户型35－42万中信未来城1郫县占50%2高新西区占30%3成都客户少套三88变107套四140平开发商品牌、户型40－55万五彩城1高新西区2郫县3大成都客户多于其他项目套三98变107平97变112平自身配套环境43－46万龙湖弗莱明戈郫县本地及周边龙湖追随者二级城市主要为南充、阿坝套二72变88平套三83变104成品景观、龙湖品牌、洋房住区33－45万置信逸都花园郫县本地及周边二级城市主要为攀枝花、阿坝套二74变83平套三97变112平开发商品牌40－45万客户特征：毋庸置疑首置及首改客为主，购买力相当有限期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间客户特征：在郫县区域内收入中上，有较好的工作单位，年龄结构年轻，两代家庭结构为购房主力群体区域潜在客户：周边企事业单位及家属区、为本项目形成了一定客户支撑本案郫县老城区蜀都新城高新西区实九花园区域小区名称人口（职工）客户类型高新西区富士康约16000首置、首改、TCL近8000首置、首改、INTEL20000首改、再改、旺旺4000首置、首改老城区西汇佳苑4000首改、再改崇兴小区1000首改、再改南大街小区2000首改、再改客户与产品落位关系对比：以两房产品客户为目前短期内重点突破口；置业类型客户类型客户来源年龄及家庭结构购买动因面积需求产品需求品质首置二代新婚1、郫县区域内支付能力有限的两口之家/三口之家；2、高新西区企事业单位两口之家居住客和极少投资客青年夫妇三口之家低总价/实用性70-90㎡的紧凑和实用二房控制总价的情况下，对户型利用率有极高要求首改二代1、郫县本区域三口之家2、在高新西区只能买套二的客户挤压至本区域3、全市国企事业单位中层员工三口之家功能性/合理总价/性价比80－90㎡左右的实用性三房社区档次产品设计首置新婚1、郫县区域内支付能力有限的两口之家/三口之家；2、高新西区企事业单位两口之家居住客和极少投资客青年持家低总价/实用性60-80㎡的紧凑和实用二房交通便利配套齐全65－67㎡产品客户（主力）82－83㎡产品客户（争取）70㎡产品客户（争取）客户类别职业特点比例郫简客户郫筒本土购房、换房地缘客户地域性强，社交圈大多在本区域，经济实力参差不齐，多为刚需客群。30%高新西区高新西区企事业单位经济实力较弱，对居住舒适度有一定追求。40%以郫筒为中心的周边乡镇改善型客户大多经济实力较弱，购房目的多为下一代成长环境考虑/经济实力较强，看重区域未来升值空间，熟悉房地产市场/对开发商所开发项目认可和高度信任，有再次购房欲望和推荐亲朋分享其快乐和满足感的客群30%年龄段特点比例20-30岁首置刚需，购买力有限日子过得精打细算帐算得一分是一分的45%30－40岁初次置业为主，二次置业为