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诚信立业守正出奇二OO九年八月四川[义诚信]房地产营销有限公司[西城集团]江油木材市场地块前期市调及产品建议报告（讨论版）准确的策略判断来自“真实的市场声音”在超过5个工作日、3人次以上的全天侯市场调查活动中；我们详细走访了14个以上江油市主城区销售中的楼盘；与5位以上经理级以上营销顾问进行了非正式深度访谈；与其中2位资深置业顾问达成了一定的后期资源互换合作协议；同时，我们与江油原住民、江油新移民、与偶尔出差江油的三类消费者进行了不同的建筑外立面、广告宣传语、城市区域印象等项目的测试工作；报告纲要1、2009年江油房地产市场趋势简析；2、2009江油各城区主要在售楼盘核心竞争力分析；3、项目市场定位及产品建议；4、项目前期营销及广告推广重点；5、义诚信简介及合作方式；2009年江油房地产市场趋势简析第一部分宏观成都微观江油省会城市的市场经济走向往往将“动态滞后”影响了省内二、三级城市，从开发商心态到消费者行为引导，都在悄然改变江油未来房地产市场的变化。因此，宏观层面观察成都房地产经济走向，目的是为了对2009下半年甚至2010年江油房地产市场的预估有更合理的判断方向。纵观2009年上半年成都房地产市场现象，近期有以下几点需要特别提出以供参考：1-从2009年年初的一系列市场经济回暖政策到油价上涨，到通货膨胀预期，到各地压抑已久的刚性需求，直接引发了成都2009年上半年一路销售狂涨，80%的开发商表示上半年超额完成全年销售目标，各楼盘重新出现“排号买房现象”。地王频现，成都土地交易市场重新出现大量囤地现像。2-伴随一路“涨声不断”，部分房地产开发商开始“策略性捂盘”销售，加上短期内过快增长的房价，又开始引发新一轮“地产泡沫”的讨论；各开发商近期又加速退盘，希望在大潮退去之前，最大程度获得商业价值；另一方面，中国八大房地产商联合发表“下半年房价趋于稳定”的对外报告，期望以上半年全面胜出的”现金流“表现，去稳固下半年房价；宏观成都微观江油宏观成都微观江油3-市场终究要归于”供求关系平衡“，加上政府对房地产市场”合理调控“，成都8月份最新成交数据表明：在成交量环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为成都，达到52.99%，创下史上成都环比跌幅新记录；同时，2009年下半年新盘均价开始首次呈现下降趋势；综述-动态观察宏观市场，可以帮助开发商更早规避市场风险；更快借助市场整体大势尽快销售；估计成都市场上下半年将完全呈现截然不同的市场状态，伴随全球经济整体性慢慢复苏，房地产经济将慢慢趋于平稳的市场表现。而最近2年处于调整期，肯定波澜不断；宏观成都微观江油回顾江油2009年市场表现，排除近期受到成都7月房价“涨声一片”宏观良好表现影响，江油市场出现“局部房价上涨，实质优惠增多”的阶段性市场表现以外。江油因作为2008年汶川大地震重灾区，都呈现出了独具一格的市场表现：1-根据江油市房管局上半年发布的数据统计江油市2008年底市场存量比2007年同期增加了164%，开工项目比去年缩减了近70%，2008年房地产投资同比下降了24%......，这一系列的数据都是史无前例的；2008年下半年的江油房地产市场是大多数江油开发商的恐惧时期，除了个别项目超额完成销售任务（新泰城），大多数开发商都积淀了大量房产囤积到2009年；宏观成都微观江油宏观成都微观江油---摘自《江油市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》---摘自江油政务网2-政府救市，刚性需求爆发，上半年一路飙红宏观成都微观江油伴随《江油市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的发布与坚决执行，江油市房产在2009年上半年呈现“刚性需求积压已久的爆发”趋势。从房地产相关数据统计表明，仅江油2009年上半年已消化近19万平米住宅，远远超出2008年存量的12万平米；从我们从各楼盘现场采摘数据表明，各楼盘100平米以下的实用自住型住宅基本已消化完全，刚性需求的爆发把江油2009年的市场表现重新引导向常规发展势态；3-2009市场两大突围，主城区少数派坚守宏观成都微观江油明月板块滨江板块2009年面市的江油市场新项目呈现两种趋势，第一种趋势：主城区80%以上为08甚至07年市场存量的“大户型、高总价”楼盘，极少量新盘都以几亩、十亩左右，体量少，追求“短、平、快”的开发模式，证明开发商对08年低迷的市场表现还是阴影较大，主城区大面积土地也相应减少；（少数派坚守）第二种趋势：在政府及媒介主视角宣传的方向，再加上各地援建资金的充裕，明月新城板块成为江油市场上老少皆知的城市重点发展区域，“龙溪谷”以大量别墅形态入市，肩负了多种色彩的历史意义；其次，在江油本土房地产老大华丰房产的带领下，北面200亩的新城将重新瓜分江油市场未来的发展区域；（两大突围）2009年成都房地产市场趋势抛砖引玉宏观成都微观江油全域成都价格冲高后适度回落，无大量资金压力的开发商将以“提高产品品质”等多方面条件尽量维系产品现有价格；大开发商联盟，政府参与，适当适时促销部分小开发商后半年将有一定促销力度，整体房价很难大幅度下降；但近期出现有价无市的苗头.观察发现高品质项目抗跃性良好；宏观成都微观江油江油市场08年市场存量为历史新高,少数08年立项项目延期至09年开发,所以09年上半年市场以消化08年存量为主,09年上半年新开盘预售项目体量不大.09年上半年刚性居住需求得到一定程度释放，市场存量充分消化.目前市场滞销物业主要是大户型,与刚性需求的中小实用户型错位,零散囤积的大户型或将在年末有几波大规模的促销；09年新开发项目以”明月及滨江“两大板块为主，产品品质，营销手法都有一定程度提升；与2007年江油市场全年消化近90万平米体量相比09年上半年19万平方米的成交量依然算较低水平,主要受户型供需错位和地震对经济的影响.主城区刚性居住需求仍有一定空间；同时，本轮刚性需求之后，受成都等区域房价上涨影响，部分资金将流回本地市场，”改善性居住“及”少量投资需求“将在2010年占到一定量的市场比重；此外，主城区新建大体量高品质项目几乎没有；2009年江油区域房地产市场趋势2009江油各城区主要在售楼盘核心竞争力分析第二部分竞争力分析-09年新推项目龙溪谷1、以联排及叠拼为主的别墅社区，外围临街围合一定量的高层；2、项目引水入社区，其中一半以上的别墅门前皆有活水流过；未来会所将拥有江油第一座室内恒温游泳池；3、项目现场接待中心设置在太白广场附近，现阶段接受诚意金预订，置业顾问不断强调产品细节，严守价格层面的任何信息，期望不断提高产品在消费者心目中附加值；4、临时接待中心设装修风格较为“会所化”，房间不大，但细节精致尊贵；据透露下月将有叠拼别墅样板房落成；-信封式户型单页，现阶段唯一宣传物料，证明还属于前期蓄客期，且蓄客期很长；竞争力分析-09年新推项目龙溪谷项目现场形象包装项目综述-作为明月新城1号作品，将吸附江油不多的中高端置业者，产品及营销包装重视细节，符合现代营销推广的趋势；营销手段阶段性清晰；合理的利润预期、政府的生活配套跟进、开发商对别墅类产品的理解程度，将影响此项目后期运作的成功；借鉴意义-应不断同步跟进此项目产品开发细节，期望在本项目能提供“墅质电梯”同样的产品细节感受；竞争力分析-09年新推项目滨江华城1、地处涪江二桥桥头，项目占地208亩，傍依800米江岸水景；2、为2009年江油第一大盘，由深得江油民意的华丰房产，以再造一座城的态度，鼎力开发；3、电梯6楼朝向较好位置，单价2758元\平米，一周内付清首付优惠1%；未在江油房地产管理局网上备案，现场销控表显示已完成30%左右的销售；竞争力分析-09年新推项目滨江华城规划-项目共分3期开发，其中C区为“建工房产-滨江西苑”项目；引水入社区，常规布局；建筑-现代简约式外立面设计，以“一梯三户、两梯四户”为主；园林-貌似热带滨海园林设计风格；资料及置业顾问无细节说明；竞争力分析-09年新推项目滨江华城96.88平米80.10平米131.32平米户型-主力户型方正实用，基本无异型房，板式与点式兼顾的建筑设计，带来无暗房、穿堂风顺畅等特点。常规设计、大众需求；借鉴意义-此案单价与我方项目区域基本处于同一价格区间，消费者肯定会比较其优劣势，产品设计值得关注；竞争力分析-09年新推项目滨江西苑1、建工房产开发，地块实际为滨江华城的C区，建筑面积5.7万平米；2、多层为主，临江电梯公寓+底商的建筑设计，地块特点一线临江；3、多层2楼，单价2518元\平米，一次性优惠3%，按揭1%；电梯定价未定；4、未在房管局网站备案，销控表显示多层基本清空，高层正在接受预定；竞争力分析-09年新推项目滨江西苑89.77平米71.07平米建筑-现代简约设计，和滨江华城类似；园林-少量参考图，未作为重点推荐；户型-高层暂未面市，多层除顶跃外，主力户型为两室或小三室实用为主；户型设计反正实用；未在房管局备案，销售顾问反映多层部分基本清空；借鉴意义-户型面积的控制，评估为多层快销的原因之一；相比滨江华城，一线临江也颇具优势，江油人爱水亲水的心态得到正常反映；竞争力分析-09年新推项目远东城1、项目占地13亩，容积率2.45，共180套；电梯2558元起，每层加40元，销售剩余80套左右，各楼层均有剩余；远东城最近备案数据100.41平米83.74平米2、现代简约外立面设计，重视售房部门前绿化，一梯三户，户型设计方正实用；3、推广层面强调在“江油老城与明月新城中央位置”借鉴意义-本项目体量较小，但在产品设计、价格及推广说辞部分有一定参加价值；竞争力分析-项目周边存量项目上海城名人苑1、项目占地约104亩，容积率2.5；临街全规划为三层独立商业，建筑设计一梯两户，纯板式结构；1、2期共700户左右；2、住宅剩余约100套左右，9楼对外报价2840元\平米，正在装修大户型样板房；商铺一楼报价8800元\平米，二楼报价4000元\平米；最近备案数据借鉴意义-项目地块商业价值明显，震前因商住分离，纯板式等产品特点，家喻户晓；震后因一期受损严重，口碑直线下降；户型部分带有小型入户花园，产品层面有借鉴地方；竞争力分析-项目周边存量项目中华御景电梯133.55平米1、此案与本项目仅一街相隔，多层为主，两幢电梯；多层基本清空，电梯剩余少量临街大户型，近期成交均价2650元\平米；2、电梯2梯8户，房间进深较长，空间方正，常规设计；与上海城相邻处规划为2层商业，其余正临街部分为多层带底商；3、建筑外立面现代偏中式色彩、局部有少量中式建筑符号；4、项目电梯所剩皆为大户型、且临街，数量有60套左右；借鉴意义-本案所处区域与我项目类似，在商业规划及配比、包括价格方面有参加价值；竞争力分析-项目周边存量项目天府花园三期1、本案已开至第三期，约剩30套大户型为主，三期6楼报价2000元\平米；2、本案为纯多层住宅，无电梯公寓；3、小区内有一定园林配套，重视入户形象；借鉴意义-本项目为该区域长期早年项目，对本区域生活配套最为熟悉，在后期营销工作开展时，有培训参考意义；竞争力分析-项目周边存量项目昌明怡景92.22平米137.69平米1、本案紧邻903医院，一侧临昌明河；2、占地9.5亩，容积率3.9，共189户；近期均价2700元\平米，未备案，电梯销售约三分之二；2期极少量多层；3、户型方正，少量暗房，少量弧形阳台；借鉴意义-产品局部处理手法，有借鉴意义，价格可供参考；竞争力分析-项目周边存量项目博文盛锦花园1、本案紧邻马路湾，周边配套略显杂乱；2、剩余少量大户型，2楼报价2358元/平米；一次性优惠2%；纯多层；3、户型方正实用、双阳台、多飘窗；宣传为江油首个太阳能社区借鉴意义-本案离我方项目距离不远，但因其所处区域杂乱价格与市内项目有较大差距，中低端置业者对地段的依赖性很大；竞争力分析-高品质项目水岸花都二期1、2期仅余2套别墅，单价报价4100元/平米左右；顶级住宅；2、小区门前园林景观、广场、会所等细节处理，都有借鉴意义；3、项目实际所处地段并不理想，但因其产品的领先性，明月新城的美好愿景，江油中高端置业者愿