浅谈房地产开发项目的成本控制

浅谈房地产开发项目的成本控制【摘要】成本控制和管理历来是企业管理的重心,房地产开发企业首要的要求是工期短、投资效益好。针对房地产项目的这些情况,必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同与信息等方面,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。【关键词】房地产开发成本成本控制房地产业的快速发展,成为拉动GDP快速增长的重要因素,也成为政府和金融部门关注的重点。同时,房价的每次波动,也无不触动消费者敏感的神经,房价居高不下,成为压在百姓心头的一座大山。如何正确处理房价与居民消费水平的关系,在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升,创造房地产业良性循环的运行机制,已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。一、设计阶段的成本控制1.推行设计招标,择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。2.设计方案优化设计方案的优化是设计阶段的首要任务,它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性,还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时,通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积等方案,可以最大限度地提高建筑使用率;在设备选型方面,在保证技术可行的基础上,如在电梯空调弱电系统等方案设计时,通过合理的方案优化,可以节省大量投资,对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江国际发展有限公司开发的财富中心项目和南新仓国际大厦项目,通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计,增加了约15%的停车位,降低了停车位的单位工程成本。在北京香江别墅项目建设过程中,通过优化规划方案,最大限度地利用原地形特点,规划成独具特色的坡地型别墅,从而减少了土方工程量,大大降低了前期“三通一平”工程的成本,并通过提高对回填土工程的技术要求,为后期的地基处理节省了投资。3.前期造价分析通常设计阶段成本控制的具体程序是:专题调研―设计任务书―方案设计―图纸会审。由于关注点的不同,设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位,因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头,由设计单位来实现。开发单位在委托设计前,要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研,通过考察相关项目、收集最新技术资料,组织专题专家会等方式,与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时,确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式,在设计任务书中,把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审,从设计、工程,销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计,设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右,但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用,由此可见,设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段,造价人员的工作重点是通过造价分析,协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。二、项目建设阶段的成本控制1.抓好合同管理,减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。从管理模式上着手,建立建设监理制,追求项目投资的有效控制,按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。2.从技术措施上展开项目投资的有效控制在对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。3.从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。4.提高工程变更的预见性在项目建设过程中,工程变更的管理非常重要,工程管理人员和造价人员应密切配合,严格控制洽商变更的发生,但由于工程项目周期长、技术复杂等特点,项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更,必须事先做详细的技术经济分析,这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源,并就其对工程成本的影响做出评价,综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行,任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价,如合同中无此单价或因变更带来的变化,应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据,监理工程师审定,业主认可后,按认可的单价执行。三、竣工阶段的成本控制该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。