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第一部分、市场研究结论导航市场环境区域市场竞品分析项目研究长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境研判成都楼市价量关系走势及预测模拟图-100%-50%0%50%100%150%200%250%1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年施工增速销售增速房价增速投资增速成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致，我们需要把握这种节奏顺势而为15年12-15年市场环境研判成都楼市走势预测模拟图-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年销售增速房价增速走势一、这轮始于2007年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2010年将面临方向性抉择。走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是：2009年阶段性超跌反弹――2010年回落盘整――2011-2012年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。14-15年13-15年中成研判结论【中成看点】：基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。市场环境区域市场竞品分析整体转入买方市场，潜在供给巨大项目分析长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎结论导航区域市场郫县08年新成交地块平均地价每亩118万，地均价按3.0的容积率计，楼面地价仅591元，环比去年的1250元，环比去年下降了53％，土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间，大量低成本项目将本案行成新的冲击。区域市场未来3年，本区域竞争项目新增供给将在320万㎡以上，320万㎡意味这事么即每年平均供过于求的潜在矛盾大，竞争将十分激烈。区域市场本区域供给面积主要集中在81-120㎡之间，占总供给的61％，需求面积也同样集中在这一面积段，紧凑型套三和套二产品是本区域供需主力。区域市场区域成交客户分析区域市场本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群；主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%；最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然认知；90㎡以下户型成为47%客户的最爱，80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求。中成研判结论【中成看点】：本区域供需特征从结构上来说基本一致，但绝对量上却明显供过于求，将长期处于买方市场，市场存量水平仍在安全范围内（35万㎡约等于本区域半年的去化总量）。但施工量（397万㎡）中80%尚未面市，后市供给压力大，竞争激烈。结论导航市场环境区域市场竞品分析整体转入买方市场，潜在供给巨大项目分析长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎同质化竞争下市场具备空白点竞品分析项目名称房屋类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）总户数（套）户型面积范围近期推出套数销售套数均价（元/㎡）销售率万树森林小高层10010.4871054-187390388350099%伊萨贝拉高层/小高层13627.44228945-200221132380060%名城左岸高层6127.7242777-150521156298030%卡布里城高层9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高层/多层10015120068-184647285355044%景.尚景1期多层/小高层7011.689980-130511488320095%精城名典高层737600124-1524154153400100%时代花城高层20735176180-1701090978330090%晨光杰座高层101.621436-10821444278020%水岸天成高层709588120-220353132305038%蜀源.国都多层54622583-162191147370077%一里阳光小高层20035约320049-85398126288032%西都会小高层/高层4.161087248-12944897335022%林涧上馆多层354.127380-180272270340099%龙湖.弗莱明戈双拼/花园洋房/高层200513600130-216282216600077%合计/1790.1627121403/71904442/62%代表项目近况一览本区域近期（过去15个月）供给销售套数4442套，单个项目平均去化速率为20套/月。◆典型楼盘统计：15个在售楼盘；◆总体量：约304万㎡；◆近期供需情况：供应总面积约78万平方米，合7190套，已售面积约45万平方米,合4442套，套均面积仅101㎡，区域户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势。区域综合销售率约为62％；◆2009年预计供给量：现有存量房约35万㎡，新增供给预计约90万㎡，合计125万㎡。竞品分析竞品分析选取本案的5个主要竞品项目来看，近期供应产品其中多层住宅266套，花园洋房282套，高层电梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三个面积段为主力供应户型，其中80-90平米面积段最多，774套，占总量的23%。竞品项目产品供应结构一览面积区间套型中铁瑞景茗城景尚景时代花城伊萨贝拉弗莱明戈合计多层高层高层多层高层高层花园洋房60以下000056005660-70058000005870-8020240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110569298607200504110-120092205610000403120-130181843350000537130-1400100014715163140以上03764000267368套数6485710802024032212823109竞品分析本区域代表项目销售均价35503800360031006000320001000200030004000500060007000中铁瑞景茗城伊萨贝拉交大卡布里景尚景1期时代花城弗莱明戈价格本区域代表项目销售情况44%60%46%90%77%95%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中铁瑞景茗城伊萨贝拉交大卡布里景尚景1期时代花城弗莱明戈销售率本区域代表项目近期月均去化速率1820152835240510152025303540中铁瑞景茗城伊萨贝拉交大卡布里景尚景1期时代花城弗莱明戈去化速率（套/月）龙湖弗莱明戈项目月均去化速率虽然最高，是由于其项目定位和产品差异化所寻求的市场空白点获得成功，但本区域纯高端市场总量相对较低，该项目53万㎡的体量也需要消化多年。而景尚景和时代花城所代表的中高端电梯公寓项目推盘量大、整体去化率高，是适合本案的发展方向。竞品分析经济实力本地私营企主本地公职人员二次置业群体市内白领区域客户外区域客户成都市客户龙湖弗莱明戈中铁瑞景茗城景尚景时代花城二三级城市私营业主、在蓉投资、在蓉为子女购房周边企业就业人员高新西区创智人群竞品分析景尚景时代花城中铁.伊萨贝拉中铁.瑞景茗城本案竞品项目外立面主要为现代简约式：景尚景和时代花城；欧式：伊萨贝拉和龙湖弗莱明戈；新古典式：中铁瑞景茗城。龙湖.弗莱明戈竞品分析景尚景中铁.伊萨贝拉中铁.瑞景茗城时代花城就目前所呈现实景的项目来看，景尚景为景观打造最好的项目，而龙湖弗莱明戈西班牙风格的台地式景观也值得期待，而其他项目在景观打造上的质感和创新上都乏善可陈。竞品分析时代花城88㎡景尚景84㎡中铁瑞景茗城68㎡伊萨贝拉86㎡本区域中小型户型（90平米以下）成为了热点户型，而如时代花城项目88平米紧凑型套三和瑞景茗城68平米套一变套二户型因其实用紧凑受到本地客户的追捧。中成研判结论高中低中中高高『价格』中低『形象档次』景尚景锦绣东方市场空白时代花城龙湖.弗莱明戈万景峰中铁瑞景茗城华润.橡树湾我们的机会点结论导航长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境区域市场竞品分析整体转入买方市场，潜在供给巨大同质化竞争下市场具备空白点项目研究具备外部机遇，依照市场需求打造产品特性项目研究郫县新区功能定位：西部新城综合中心，以发展科教文化为高新西区配人口规划：2020年套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区。，郫县的实际居住人口将达到48万人，城市用地70平方公里。固定资产投资快速增长，实现全社会固定资产投资171.99亿元，增长40.8%，全年新增固定资产投资110.51亿元。全县含预售在内的商品房销售面积69.57万㎡(其中住宅65.45万㎡)，比上年下降39.4%；实现销售额23.14亿元，下降40.2%。区域发展总体格局：“一城一区一园三带”区域发展总体格局的形成，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。项目研究项目南临摸底河，沿河将打造景观带，为本案主要外部自然资源。项目西侧紧邻蜀信路，可直接连接西区大道，是郫县城区与高新西区的主要联系通路。项目北侧为龙湖.弗莱明戈项目建设用地，现已开始项目一期施工建设。项目东侧为待开发用地，规划使用性质为幼儿园建设用地，预计2010年动工。本案被规划中的文信路划为了南北两块地块，北地块28.56亩难以打造景观或建筑布局；南地块83.69亩，紧邻摸底河景观带。本案位于规划中的西部新城中心区域项目研究优势（S）劣势（W）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势机会（O）发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁威胁（T）所在区域外围有大量高薪就业人口，住宅需求量持续增加，为本案提供刚性需求；城市化进程加速，大成都规划出炉，本案所处西部新城市中心区域发展前景可观；区域市场具有空白点，产品特性营造空间大。开发商品牌优势：央企对客户的信心促进；区域潜力：区域配套规划完善、科学，未来区域价值明显；区位优势：位于新城中心和区域核心启动区；产品优势：项目处于产品设计阶段，可按市场需求特性打造产品特性。区域发展起步落后于国际城南和高新西区等靠近市区的区域板块，对市区客户吸引力相对较弱；本区域高端物业的强力竞争分流客户；本案对区域整体发展的依赖程度很高；来自区域低价竞争者的威胁分流客户；未来各类物业的巨大潜在供给量造成严重供大于求带来的竞争压力。市区客户心理距离难以消除；区域现状不成熟，需要靠本案加速区域开发进度；景观资源有限，仅项目最南侧能看到摸底河景观带，整体景观价值提升度较弱；远程交通路网尚未完善，地铁连接城市轻轨建设有待时日。【中成看点】：本案是位于成都西部新城郫县片区中心，是7343亩中信.蜀都新城核心启动区。在本区域市场竞争产品同质化和现状不成熟的环境下，具备市场竞争空白点，给本案营造产品特性创造了较大空间，本案可以作为对周边地块开发和区域成熟具有带动作用的市场引领者。中成研判结论中成研判结论05-07年08年以后核心问题如何实现价格最大化、和单体利润最大化卖得好、卖得快就是最大的成功市场市场推着客户走，客户