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鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报2019年8月思源顾问2项目定位思路市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略2019年8月思源顾问3纲要一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？2019年8月思源顾问4本案开发目标的重新理解开发目标利润最大化社会效益最大化产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品2019年8月思源顾问5对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商”并进一步发展成为“成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期开发效果2019年8月思源顾问6开发目标的实现战略——借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向2019年8月思源顾问7借势——顺势而为，而非造势项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。2019年8月思源顾问8跳出——放眼世界城市跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。2019年8月思源顾问9超越——全面提升项目价值超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。2019年8月思源顾问10价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化现有条件土地属性政府预期开发资金2019年8月思源顾问11纲要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？2019年8月思源顾问12二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总2019年8月思源顾问13成都打造世界城市，全面提升城市核心价值集散中心信息中心休闲城市、魅力之都生产中心城市能级提升规模力辐射力外向力西南贸易中心会展中心综合服务中心•本案面临的城市宏观背景2019年8月思源顾问14成都重点发展三大产业，改善产业结构成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。现代服务业现代会展业现代物流业“三管齐下”，扩大第三产业“短腿”问题2019年8月思源顾问15三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引世界城市西部中心城市服务城市增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。城市功能定位成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。同时使各类第二产业企业向成都周边转移。2019年8月思源顾问16二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总2019年8月思源顾问17成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点•单核单中心城市布局•多核多中心城市布局成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等2019年8月思源顾问18郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑工业港总部经济现代服务业楼宇经济郫县重点发展产业郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重2019年8月思源顾问19郫县“三个集中”战略提升项目竞争力工业向园区集中农民向城镇集中土地向业主集中“三个集中”战略在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而“工业向园区集中”的战略无疑将提升项目竞争力。2019年8月思源顾问20郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向成都市重点工业集中发展区，成都国家高新技术开发区配套产业基地机械电子基础工业“三有一无”（有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染）工业项目2019年8月思源顾问21现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展安德川菜园区•占地面积：起步区3平方公里，拓展区5.5平方公里•园区现状：入驻企业最多，产业发展最成熟•占地面积：3平方公里•园区定位：现代化川菜产业基地•占地面积：3.5平方公里•主要产业：机械制造、印务包装、食品饮料本案所在园区，产业聚集度高现代工业港板块划分2019年8月思源顾问22高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系高新西区电子信息现代中药高科技软件研发生产基地生物制药研发生产基地空吸辐射辐射现代工业港（北区）与北区相比，南区产业规划类似，但发展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。现代工业港（南区）机械制造、印务包装、食品饮料2019年8月思源顾问23国道317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利双流机场火车北站本案25分钟车程30分钟车程距成都市中心城区仅10公里2019年8月思源顾问24小环境影响总结分析大背景：世界城市、首脑城市、服务城市郫县“工业向园区集中”战略郫县“工业强县”政策现代工业港（北区）产业环境成熟高新西区配套产业基地改善区域交通条件、提升区域配套水平增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力2019年8月思源顾问25二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成功汇总3、市场供需调研工作成果汇总2019年8月思源顾问26市场需求调研归类总结需求类型需求特征客户关注点典型项目总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园等SOHO办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等项目2019年8月思源顾问27满足总部办公需求的典型项目分析项目名称占地规模（亩）总建面（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）龙潭寺工业园一、二期1006.23独栋别墅以IBM为代表的高新技术企业－－金牛产业工业园50012.34独栋总部楼与办公楼均在500平方米以上科技创投企业、现代服务性企业、高新技术研发中心、企业总部等独栋：6100元；办公楼：3800元芯境界65独栋别墅大型企业总部6800元/平方米2019年8月思源顾问28满足总部办公需求的典型项目总结除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！2019年8月思源顾问29满足SOHO办公需求的典型项目分析总结总结：SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展SOHO办公楼。项目名称总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均租售价现代城15以上高层SOHO建筑中小科技创业企业租金：3.5元/天·平米东方广场19,其中SOHO占5万平米小高层SOHO办公中小型企业与创业型企业售价：8000元/平米2019年8月思源顾问30满足厂房办公需求的典型项目分析项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）大唐电信23.125.1低密度办公楼公司总部、营销中心、研发机构、制造中心等自建鑫福达电器制造有限公司16.723.32-3层办公制造业加工基地不详细2019年8月思源顾问31满足厂房办公需求的典型项目总结成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，并明确提出，将重点规划建设20个左右现代服务业集聚区，2006年全面建设启动，2007年取得阶段性成果，2010年基本完成。趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。2019年8月思源顾问32满足商务居住需求的典型项目分析总结临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）芯境界－－－－400-600平米的独栋别墅企业商务商贸部门、营销总部等68002019年8月思源顾问33纲要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？2019年8月思源顾问34本案SWOT分析S优势W劣势土地成本优势现代工业港运作，使区域成熟与政府的良好关系距离市中区较远、缺乏配套无产业中心及商务中心基础O机会T威胁成都工业向外发展带来的机会郫县新行政中心新城的建设地铁2号线规划修建成都产业园区发展竞争激烈其他竞争性项目的出现2019年8月思源顾问35本地块SWOT分析—