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忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司1第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：忻府区团结路鲜活农副产品综合市场1.1.2项目法人：忻州市金地海纳物业综合服务有限公司1.1.3项目负责人：卢戌亮1.1.4建设规模：市场占地15亩（10000平方米），建筑面积4710平方米。总投资900万元，全部由村委自筹。1.1.5建设内容：主要建设内容为放心粮油区；新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区五大功能区,自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积4710平方米。1.1.6建设地点：忻州市忻府区团结路（依托卢野村）1.1.7资金来源：项目总投资900万元，资金来源为卢野村委自筹解决。1.2项目建设背景随着经济的不断发展，国内商贸流通产业发展增势强劲及我市商贸流通产业发展战略，为忻府区卢野鲜活农副产品综合市场的发展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司2为适应城镇面貌改善，体现以人为本、改善民生的要求，完善城市功能，为群众办好事、办实事的原则，忻府区团结路鲜活农副产品综合市场将建设成为忻府区及周边地区最便民的农副产品市场，带动周边商业成为忻州最具有代表性的社区商业模式，共同推动忻州经济的发展。按建设城市基础设施，满足市民基本要求和适应多层次消费的要求，本市场以生鲜超市和标准化菜市场为主要配置，完善副食品等结构功能为辅，调整区域便民产业结构，促进该区域产业结构的调整优化，并带动邻近商业及全区便民市场的优化升级，解决附近居民买菜难问题，增加附近商业流通收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快忻府区社区改革的步伐。1.2.1项目的提出依据建设“便民、利民、为民”的市场为出发点，采取示范引导，政府推动，科学规划，社会参与，市场运作的模式，把本市场建成忻府区最有代表性的公益性“菜篮子”工程。建设地点位于忻府区北部，城市南北中轴线七一路和建设路之间的团结路，距108国道不足5公里，附近医院、学校、居民小区成群，有明显的地缘优势。市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通加忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司3快。目前，该区域已有超市、大型商业中心等，并呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本区域相关产业的发展。同时，随着附近居民对鲜活农副产品的需求量增大，附近超市及路边摊远远满足不了市场供需平衡，急需在团结街附近建设综合市场。近年，附近路边小贩成群，严重影响着市容市貌，并造成附近车辆拥挤，因此，建设该便民市场是提升居民生活质量，完善城市功能，改善市容环境的重要措施，也与当前忻府区经济发展相适应。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2009〕134号）2.《商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知》（商商贸〔2009〕290号）3.《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发〔2010〕18号）4.《山西省人民政府办公厅关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见》（晋政办发【2011】4号）5.《忻州市城市总体规划2011-2030》忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司46.调研中搜集的相关资料1.3.2研究工作的范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件；3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用计划；5、计算和评价项目的经济效益。1.4项目建设的必要性1.4.1符合忻州市城市建设的政策随着忻州市忻府区城区面积扩大和人口数量增加，应对“环境整洁化、布局合理化、消费安全化”的标准化菜市场建设要求，通过加快农副产品流通设施建设，以改变市场周边硬件设施档次偏低，缺乏科学规划等等问题，用以提高市场流通企业的竞争力。建设标准化农副产品市场是城市的公益性、公用性的根本设施，是事关群众利益和城市形象的重要民生工程。符合忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司5当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进消费，使农贸市场的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合农贸市场为中心的统一市场体系。市场体系是由各层次的新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区组成。并建立专门的管理机构和管理人员，从进货源头上对进入市场的商品质量安全等方面把关。1.4.2提升居民生活质量的需要“小市场”关乎“大民生”，在该区域以团结路为中心，已建成的居民区包括温馨苑、锦玉苑、兴盛苑、鸿禧园、师院宿舍、信用社小区、发改局宿舍、煤销公司小区等，还包括忻州师院、忻州第一中学、师院附中等，辐射面积的人口大约在2.5万人左右。因此，为了满足附近社区居民日益增长物质需求，提升附近社区居民生活质量，而建设该标准化农副产品市场。按照市场标准化、制度化、规范化的“三化”建设目标要求，将市场肉类、蔬菜摊位及水产品、家禽区域等统一标识，水路、线路进行合理布局设计，着力加强市场硬件环境。同时，该区域建立健全市场准入制度，加强经营者的引导教育，提高经营素质和服务质量，完善市场软环境，大大方便群众日常生活，提高生活质量。忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司61.4.3完善城市功能的需要根据《山西省人民政府关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见》的要求，各市县在制订新一轮城市总体规划、经济社会发展规划、农业发展规划、土地利用规划时，要把“菜篮子”基地建设、市场建设以及相关配套设施建设纳入规划之中，列入政府重点民生建设工程。要高起点、高标准建设菜篮子生产、流通、加工、质量监管等基础设施，保证批发市场和菜市场建设用地，实现农业现代化与城镇化、工业化相协调。所以，在忻州市忻府区团结路建设城市菜市场是为附近社区居民提供基本生活服务的重要公共设施。加快忻州市社区菜市场建设，是事关民生的大事，对于方便群众生活、完善城市功能、提升城市环境具有重要意义。也是为广大人民群众的生活提供安全、卫生、放心的“菜篮子”。1.4.4与经济发展相适应“十二五”以来，忻府区委、区政府抓住机遇，深化改革，加快发展，全县消费市场规模不断扩大，新型流通产业不断发展；商业结构趋向合理，流通秩序进一步规范，消费品市场活跃繁荣，拉动了全区国民经济增长。2012年，忻府区全年实现消费品零售总额62.4亿元，比“十一五”期末的44.5亿元增长40.3%，年均增长速度达19%。在消费品零售总额中，批发零售业销售额59.28亿元，住宿餐饮业3.12忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司7亿元，分别比“十一五”期末增长45%和25%。目前忻府区城区范围内已有三角道农贸市场、蔬菜公司市场等，完全满足不了市民对农贸商品的需求，尤其是以团结路附近只有一家华美超级市场，与该区域的经济发展极不相应，重点解决菜市场与城市建设发展不相适应的“脏、乱、差”和食品安全方面存在的问题。城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代发展的潮流和城市发展的内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益性的基础设施建设更是关系到社会公众利益，关系到人民群众的生活质量。菜市场的建设也需要更紧城市发展的步伐，不断提高档次，逐步向净菜化、超市化、连锁化发展。团结路鲜活农副产品综合市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径。1.4.5改善市容环境面貌城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象。菜市场是人民生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、卫生和高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，对于路边市场要逐步取缔，规范市场，也能缓解城市的交通压力，从而达忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司8到提升市容面貌的功能。1.5项目建设的可行性（1）团结路鲜活农副产品综合市场，市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本区域人口达到5万左右，为市场开发提供了广阔的空间。（3）附近商圈所形成的各种业态，包括药店、美容美发、花店、烟酒、便利店、超市、洗染店等，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，市场位于团结街中心，东邻七一路，西邻建设路，是忻府区城区的中心地带，地缘条件十分优越。（5）附近经商人口众多，这为该市场建成后能提供更多的商机。（6）附近又是忻府区最主要的学区地，有忻州师范学院、忻州市第一中学、忻州师范学院附属中学等。1.6可行性研究报告的主要结论1.6.1主要研究结论本市场作为农副产品综合市场符合国家及忻州市产业政忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司9策，对该区域的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进社区居民商业网点的快速发展。市场的建设可优化产业结构，促进社区经济协调发展起到重要作用。团结路农副产品综合市场建成后，对提高社区居民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司10第二章市场分析2.1市场现状改革开放以来，特别是20世纪90年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。2.1.1批发市场居于农产品市场体系的主导地位农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散、价格形成、信息服务等多种功能。据统计，截止2012年底，我市共有大中型农产品批发市场2个，三角道市场以蔬菜为主，还有水果批发和禽类市场。市场辐射到市、区，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。2.1.2现代流通方式在农产品市场中的地位日益提升随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。2.1.3流通设施建设不断加强一是城市仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐忻府区团结路鲜活农副产品综合市场可行性研究报告编制忻州市金鸡企业管理有限公司11全，现代化水平提高。二是标准化市场档次明显提高，市场的地面已全部硬化，城区露天交易场地逐步缩小，社区商业模式要求设置封闭式交易大厅和恒温库，保证农副产品的四季供应。特别是近两年城市扩容和人口增加，要求新建市场的基础设施完善，布局规划科学合理。三是市场配套功能要进一步拓展。配备相应的管理人员，提高市场的整体服务功能2.2市场需求分析农副产品市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农副产品市场的形成与发展，对区域农产品流通至关重要。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、经营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好地为社区商业服务。2.2.1国内农副产品市场政策导向分析国家科技部、农业部、信息产业部、发改