城市旧居住区的改造

第十章城市旧居住区的改造•一、旧居住区改造的性质•二、旧居住区的对策•三、旧居住区改造规划的调查研究工作•四、旧居住区改造过程中主意的问题一．旧居住区改造的性质•城市的发展是一个不断新陈代谢的运动过程。曾经有人将城市比喻为一个生命有机体，是一个完整的开放系统。就如同一个人，有生命的出生、幼小时期、成长时期、壮年时期、和衰老时期以及死亡时期（是否有？可以研究）。在一个人的生长过程中，要防治疾病，要不断地补充生命之源。因此，一个有机生命体需要发展，需要更新，这是非常有道理的。城市居住区也是一样，一般在经历了初期的新时期，以后便逐步进入一个变旧的过程。城市旧居住区的改造，就是使居住功能不断发展和更新，从系统上而言，城市旧居住区改造是城市改造的一个组成部分，是和城市功能的发展变化分不开的。（一）旧居住区改造的意义•由于城市居住区在城市中所占的比例最大。旧居住区改造是城市旧城改造的主要和重要的任务。其意义主要反映在以下几个方面：•１．居住生活质量的提高：–城市中的旧居住区一般都是城市中居住环境质量最差的地段，居民的生活条件一般也是最差。如上海的番瓜弄，解放前是广大穷苦劳动人民居住的地方，几乎都是“滚地龙”。解放后五十年代，上海作为主要的改造工程，对该地区进行了改造，使人民的生活水平得到了迅速提高；但随着城市经济和社会的发展，到九十年代，原来改造过的番瓜弄小区又不适应现代化的需要了，上海将再一次改造番瓜弄小区。•２．城市功能的不断完善–城市的功能是随着城市的社会经济发展而发展的。也是随着时间在变化。因此，城市的功能需要不断完善。如当城市规模小，工业规模也小的时候，城市工业可以集中于城市内部或分散，但城市规模发展后，工业的分散状况就必须要调整，工业外迁等；再有，一般旧城中心集中较多的居住功能，但随着城市商贸、金融功能的发展，就会将居住功能转变为商贸、金融功能。因此，在旧居住区改造的过程中，需要对城市功能进行完善。•３．城市面貌的不断创新–一个城市的面貌是应该保持一个有特色的，相对恒定的面貌。但随着城市社会经济的发展，城市的面貌不可避免的会发生变化，一些不良的城市景观会被新的、富有创新特色的景观取代；城市的特色会在新的基础上赋于新的意义。当然，城市形象和城市特色是一个很复杂的问题。•４．城市经济的重要组成–城市的旧城改造，必然涉及房地产经济；旧城改造不再是过去的完全的政府行为。因此，房地产经济是城市经济的重要组成部分，通过必要的房地产行为操作，和经济杠杆，使旧城改造的目的得以实现。随着城市规模的控制，城市中新的开发用地会变得越来越少，而城市中的旧城再开发就会增加，从苏州的发展就已经可以看到这一点。•５．城市发展的必由之路–城市的发展是一个新陈代谢的过程，城市一般都经历它的成长、发展和衰败过程。伊利尔．萨里宁一书：《城市：它的发展、衰败和未来》。论述了他的有机理论，也涉及到旧城改造的问题。（二）旧居住区的特点•１．乱布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明确，交通不畅。•２．密建筑密度和人口密度过高，如上海市有些地区的建筑密度高达９０％以上，人口密度大于４０００人／公顷。•３．差建筑质量和城市基础设施差，室内大多无卫生设备和煤气，如上海市的棚户、简屋和旧式里弄住宅还占全市住宅面积的６３％，室外缺少公共绿地和各类活动场地，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化的要求。•４．挤交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多。（三）旧居住区改造不同于一般居住区规划的特殊性•１．复杂性–旧居住区改造的复杂性不仅在于需要对改造地区现状的物质环境（包括地上和地下）进行细致深入的调查和分析，而且还涉及大量社会的、历史的和政策方面的（如私房政策、居民动迁等）一些其它问题。••２．长期性和阶段性–城市是在不断发展的，而人们生活水平的提高和科学技术的进步也必将不断地对城市建设提出新的要求，因此城市建设不可能是一劳永逸的，新建只是相对的，而改造则是绝对的，城市旧居住区的改造更是如此。由于居住区是大量建造的，它的各项建设标准（如居住标准、居住区用地定额指标等）都要严格受到一定时期国家经济水平的制约，而建设标准又随着经济水平的提高而提高，这就决定了居住区改造的阶段性和长期性。•３．综合性–城市旧居住区的改造往往涉及城市总体规划，如改造地区的人口密度需要考虑城市人口的疏解（特别是城市中心地区的改造），建筑层数的确定要考虑附近名胜古迹的保护（指景观）和城市基础设施的适应情况等；对于一些富有传统特色的旧居住区的改造，除了考虑其本身的经济效益外，还要充分研究其历史和艺术的保留价值和城市与建筑文化的环境效益。二．旧居住区改造的对策•（一）维修改善–是指一些经常的维修保护和局部的改善。包括：旧住宅和公共建筑及室外环境的改善。–维修改善是一般利用房屋的大修机会来改善居住条件和质量。实施的可行性上较大，化费较小，没有动迁的麻烦。–具体有很多的方法。全面整修；扩建加层；外部形象的改变；内部的功能调整等。例：苏州十梓街５０号的改造，既改变了原来的合住问题，改为独户居住；又基本保留了原有街坊的完整格局，保护了苏州旧街坊的完整风貌。但这一方法没有完全在苏州推广，可能还有其它问题存在。–旧居住区的室外改善，主要为道路交通的整治、（拓宽、拉直、平整等）市政公用设施的完善和提高、（水、电、煤等）公共服务设施的调整、院落的改善和环境设施的改善。•（二）更新–所谓更新：是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化改造。这种方式一般适用于房屋结构质量较好或外观造形有较大保留价值的地段。•从改造的方式而言，更新的方式和维修改善的方式有较大的相似。但可以认为更新的方式比维修改善的方式更高一层次，更新对房屋结构质量和外观保留要求高，因此，更适用于有风貌特色的建筑和文物特征的建筑的保护要求。•如果将维修改善和更新的两种方式归为一类，从广义上说应该是完全可以的。这里，我们主要是强调两者的区别。•如：苏州桐芳苑的改造中，将一传统民居修善更新，外观形式不变，内部现代化，然后以房地产形式销售给业主，就可以理解为这一方式。•（三）整理规划–所谓居住区的整理规划是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。特别是解放以来我国各地新建了很多居住区，这些居住区虽然大多是按规划建设的，但限于当时的建设条件，经济水平，以及管理等方面的原因，在经过一段时间的使用以后，产生了一系列的问题，迫切需要加以解决。这些问题主要有以下几个方面：––１．用地使用不经济和不合理，需要合理调整和提高土地的使用效益。–２．公共服务设施不足，居民使用不便，需要充实和提高。–３．市政工程和公用设施有的还没有充分发挥，有的则相反，水压不足、排水不畅、交通不便，需要进一步改善。–４．居住区公共绿地不断被占用，各类居民室外活动场地需要进一步完善和充实。•（四）改建规划–旧居住区的改建是指对旧区进行重建。通俗地说，就是推倒重来。这种方式往往工程量大、投资多、时间长、问题复杂。根据改建地区的具体条件和改建需要可分为局部改建、道路沿线改建和成片集中改建等几种方式。•１．局部改建–所谓局部改建是指在大部分建筑质量较好需要保留或保护的居住地区对部分质量较差的建筑进行拆除重建或利用旧区内的一些空地进行抽建。局部改建虽然仅是居住区的局部，但它可能涉及的问题有时是全局性的。–如：抽建空地过多，就会影响绿地和居民室外活动场地；古建筑保护区附近，新建建筑就必须服从保护要求，否则就会影响整体。因此，局部改建必须考虑：•（１）．应以较大范围的详细规划为依据；•（２）．宜相对集中力量成组成群地改造；•（３）．对新建住宅宜单独设计，而不宜套用定型设计图纸；•（４）．对新旧建筑的外观要考虑协调，尢其在历史名城和风景点，需重点考虑；•２．道路沿线改建–道路沿线改建一般是为满足城市交通发展（需开辟或拓宽道路）或改造市容的需要，有时两者兼有。道路沿线改建应考虑：•（１）．该道路在城市中的性质、红线宽度、交通状况和道路沿线的建筑、地下管线等情况，以及与街坊改造相协调统一；•（２）．沿街建筑的项目、规模、层数、标准主要取决于总体要求，应全面考虑；•（３）．道路沿线改建应考虑建筑物高度的适当比例和空间的组织；•（４）．道路沿线改建应集中一次建成，以利协调完整；•（５）．拓宽道路时红线内的建筑若较好，暂不能拆除的，如无大的影响，可以保留，但不宜再进行维修而更难拆除；•（６）．道路改建时既要拆迁少，又不能过分迁就现状，需加强管理。•３．成片集中改建–成片集中改建的旧居住区，一般房屋质量普遍很差，已很难维修改善，故需推倒重来。三．旧居住区改造规划的调查研究工作•（一）土地使用现状和用地调整要求–调查各类用地的使用性质、面积、使用单位、分布、范围和相互关系，分析用地结构中存在的问题，根据规划要求进行调整。尤其要考虑现有单位的用地要求和关系。•（二）建筑质量调查–调查各类建筑的使用性质、面积、层数、质量（可按结构类型、使用年限、设备标准、损坏程度等拟定鉴别的等级）历史价值、产权所属等，分析建筑密度和建筑面积密度，确定需要保留和保护的建筑和典型建筑的平面和立面。•（三）旧居住区中的人口构成和人口状况–调查改造地区的总人口和人口的年龄以及性别构成，总户数和户型的组成，出生率和人口发展的预测。并结合用地和建筑调查，分析人口密度和居住水平（按困难户、缺房户等详细划分）。改建地区居民的职业、工作地点、经济收入、生活习惯等。•（四）公建设施、市政设施、环境状况、改造资金等问题–调查各类公共服务设施的项目、规模（包括建筑和用地面积）、服务半径、服务质量等，存在的问题和发展要求等；–调查给水、排水、供电、供热、供煤气等状况，各种地上、地下管线的架空和埋设位置、架设高度、埋深和管径大小等，道路现状的断面、线型和路面结构，规划红线宽度和断面，交通状况（交通量和公共交通线路以及站点位置等）。还有人防工程、桥梁、河道及驳岸等工程设施的情况；–调查有无工厂和生产状况，生产方式和运输量等；–调查大气、噪声状况和日照、通风条件；–调查资金来源等。四．旧居住区改造中需要注意的几个问题•（一）用地调整–城市中的旧居住区大部分是自发形成的，再加上规划管理上的欠缺，土地使用往往有很多不合理的情况。因此，进行旧居住区的改造，首先是用地的调整。但用地调整有很多的困难，一是土地使用权的“单位所有”，被误认为是土地所有权的“单位所有”，说服单位搬迁较为困难；二是搬迁涉及到赔偿，或称补偿，资金较大，增加了旧居住区改造的资金，减少了实施的可能；三是社会的影响，搬迁可能使原单位的职工改变了工作的上下班时间，上下班距离，甚至因此影响工作，给用地调整带来了阻力。等等。–要达到用地调整，首先是用地调整有合理性，规划方案有说服力。然后是运用行政手段和经济手段，来达到用地调整的目的。而后者是实现用地调整的主要步骤。还有运用功能转变的方法也是达到用地调整的重要方法。如：工厂经营者，转变为商场经营者等。•（二）拆建比–所谓拆建比是指：拆除的建筑面积和新建的建筑面积之比，简称拆建比。–由于城市的用地、住房紧张，在改造时都希望多建住宅，因此，拆建比是旧居住区改造的一个重要指标。实例表明：拆建比一般在１：２以上时，基本达到原住户的平衡，拆建比达到１：３时，才有赢余，对开发商才有利。–拆建比、和能否全部原地安置、和开发商能否赢利，三者形成了密切的关系。从实践的例子了解，拆建比的确定是规划中的一个重要控制指标。一块改造的用地能否提高容量，最终是由环境和本身的设计要求决定的，不能因为拆建比低放弃改造，也不能因为拆建比高而盲目改造。–过高的拆建比加大城市中心的人口密度，应避免。•（三）就地平衡–所谓“就地平衡”就是保持原改造的居民仍就回到原地，保持总户数不变。–从旧居住区改造的社会意义和居民的意愿而言，“就地平衡”是符合居民的要求的，但在实际的工程项目中，有时是困难的。一般改造的地区人口密度较高，要保证就地平衡，就必须提高拆建比，而拆建比的也要考虑总体规划和总体环境的要求，因此，“就地平衡”需要综合考虑。应通过规划，调整城市的人口密度的分布，减