搜索
12019/8/23汉拿成林道项目商业策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议DTZ2建议内容第一部分本项目的开发原则及思路第二部分商圈分析第三部分相关案例分析第四部分商业部分市场定位第五部分商业部分的主题形象第六部分商业发展建议(业态规划)第七部分商业部分的核心竞争力营造第八部分招商方案建议32019/8/23商业的开发原则及思路第一部分商业的开发原则及思路•商业开发原则•天津商业地产概况DTZ4商业开发原则•最高最佳原则•商业项目核心竞争力原则•精准科学定位原则•合理投资回报原则DTZ5•天津商业地产概况天津市商业地产概况DTZ6•天津商业地产年供应量天津商业地产于2003年崛起，04年爆发，在05年达到历史最高点，现总量已超过1000万平米；DTZ7天津商业地产发展趋势商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生百货零售业群雄逐鹿，南京路沿线将呈现白热化竞争大卖场进入市场调整期社区商业将成为新型商业地产开发热点酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展商业地产郊区化将成为新的发展趋势市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势物流类地产在未来几年内将会大量出现82019/8/23本项目商圈形成条件分析第二部分本项目商圈形成的可能性•区位分析•区域商业地产分析•区域商业地产市场展望92019/8/23本项目商圈形成条件分析•区位分析DTZ10区位分析•河东区、东丽区2003-2005年GDP•社会消费品零售总额•人口统计环境•交通状况DTZ11区位图DTZ12区位分析——区域GDPDTZ13小结通过近三年的数据，我们可以看出，河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关，而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情况来看，河东/东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进。DTZ14区位分析——社会消费品零售总额DTZ15小结社会消费品零售总额的增长：•一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；•二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；•三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。DTZ16区位分析——人口统计环境DTZ17小结•天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特点愈发明显；•全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人，增长了7.55%，占全市总人口的比重也增加了1.08个百分点。DTZ18区域现状•项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统工业区，常住人口较少。•工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工厂，整体档次较低。•项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较差。•项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经营者，满足了工业园的日常需要。•项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档次普遍较低DTZ19区域发展规划万新都市创业园万新精锐科技园万新世纪商贸中心本项目继续扩大工业园规模，丰富其功能，并实现其生产方式由粗放型向集约型转变。根据《天津市发展都市工业实施意见》，为盘活环内东丽区与市区结合部的存量资产与土地资源，加快城区经济发展的载体功能，借助天津市产业布局与结构调整、实施工业战略东移的契机，东丽区拟在程林街环内区域规划建设三个科技型都市工业园区。DTZ20航空城的建成将进一步提升区域功能与价值天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场维修区，规划占地面积约21.38平方公里。本案DTZ21未来消费人群增加与升级天房项目松江项目本项目10万平米22万平米16万平米小王庄村目前已被列入拆迁改造计划，据了解，拆迁土地除部分用于还迁房外，剩余土地将对外挂牌出售，由此可见，该区域在未来2-3年内将成为天津又一新兴居住区。项目周边1公里内常住人口将超过2万人DTZ22道路规划区域将与卫国道、空港物流区相连通，成林道拓宽至40米，成为连接市区与空港物流区、天津机场、滨海新区及周边其他县市的交通要道。本案外环线津滨高速津塘公路津京塘高速天津机场空港物流区天津港DTZ23项目周边商圈分析商圈分布及构成东兴商圈万新村商圈DTZ24•邻近商圈商业供应量：邻近商圈商业供应量较大，已达到176000平米，且功能较为齐备，基本满足了周边居民的生活需求。名称体量商业形式卫国道家世界8000平米生活型大卖场国美电器2000平米大中电器2000平米东兴家世界4000平米又一城80000平米餐饮娱乐+酒店南方灯具城20000平米专业市场登发装饰城20000平米第六大道商业街40000平米未定合计176000平米DTZ25万新村商圈距离本项目较近，在项目区域内目前尚无商业设施的情况下，区域日常生活消费会主要发生在万新村商圈。万新村商圈商业特点：•超市卖场类设施成长迅速•社区商业稳步增长•生活型购物市场细分更加完善，商业竞争更为激烈•区域商业设施逐步升级通过上述分析我们可以看到万新村商圈作为区域核心商圈的地位日益稳固，随着其商业业态的丰富以及档次的提高，其辐射范围也将进一步扩大。262019/8/23本项目商圈形成条件分析•区域商业地产市场分析DTZ27区域商业地产特点分析连锁零售业起步早，发展迅速，是天津市内大卖场数量最多的区域之一饱和竞争观望1000m21-3km5000m23-5km8000m25-10km15000m210-15km特点一DTZ28大卖场特点描述•连锁发展,资金占用较大,需要充足的现金流;•需求面积大,一般5000平方米;•充足的停车位•只租不买•某些类型的大卖场对建筑要求较高DTZ29区域商业地产特点分析特点二区域复合功能商业地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属发展期先发制人商业领航DTZ30区域商业地产特点分析特点三抢占市场空白点区域复合功能商业中心单一,目前只集中在跃进路一带,不符合商业中心多元化的趋势东丽商业中心程林庄商业中心丽苑商业中心万新村商业中心DTZ31东丽商业中心东丽商业中心322019/8/23区域形成商圈的推测•区域商业地产市场展望DTZ33区域商业地产市场展望•市场需求强大消费者（区域内、外）、经营者•商业地产面临数次升级——东部天津商业中心有望形成交通、居住环境、外来人口342019/8/23商圈形成的可能性推测•形成商圈的可能性推测DTZ35城市扩张角度•城市战略东移滨海新区现代工业客观上需要与现代服务业聚集在一起，因此天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移战略。项目所处区域作为连接市区与滨海的要地，随着城市的东移，将承载越来越多的城市功能。•城市居住郊区化按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》，未来天津市中心城市的布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，在外围发展居住、就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心，而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。因住而商，居住的郊区化必然导致商业地产的郊区化，根据项目区域的规划发展，本区域有望形成新兴居住区，因此商业地产将在本区域有着广阔的发展空间。DTZ36形成商圈的条件•该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；•该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；•附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件DTZ37区域形成商圈的推测•根据上述分析，河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件，另外：•区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群。•本区域距离中心商业区较远，且公交设施匮乏，出行极不便利，需要较大的时间成本；前往中心商业区购物的次数会相应减少•居民的日常消费会选择在居所周边进行，而天山路商圈的核心商圈主要辐射其周边的万新村居住区，丽苑居住区、太阳城居住区等,次级商圈才可以辐射到项目区域（次级商圈的顾客大约占15—25%）；项目区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求；DTZ38•项目区域将连通卫国道与空港物流区，区域导入性增强，区域流动人群将大幅增加。本案登州路人流车流方向人流车流方向DTZ39结论：1、本区域将拥有大量固定消费人群以及由便捷的对外交通带来的流动人群；2、区域内的发展性质决定区域需要一定体量的商业设施；结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，考虑到本项目计划全部销售，因此区域将不会有大卖场出现，可以考虑在本项目商业部分设计一定规模的吸引目的性消费的业态，如餐饮娱乐城、精品购物街等以达到汇集人流的作用。根据上述分析，戴德梁行认为区域具备形成商圈的条件DTZ40形成商圈的类型：本项目计划全部销售，因此将不会有大卖场出现，为满足消费者日常生活需要，开发部分生活配套型商业必不可少；为了更多吸引区域以外人群及流动人群，项目应增添部分目的性消费元素，另外，在定位上应与邻近的万新村商圈社区配套型商业的形式形成错位。DTZ41形成商圈的时间预计区域未来1年内将有三个住宅项目亮相，2-3年内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商圈逐渐形成，但并不成熟，商圈类型为社区型商业。4-5年内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商圈得到升级，并向邻里型商业中心发展。422019/8/23相关案例分析第三部分相关案例分析上海碧云国际社区DTZ43项目区位图开发商：浦东金桥（600639）已开发项目：碧云花园、碧云别墅、世茂湖滨花园、晓园DTZ44DTZ45项目住宅与商业分布图配套商业酒店式公寓住宅面积40400216136690505DTZ46碧云国际社区各商业业态面积比商业购物体育休闲餐饮美食风情酒吧总计面积23900133007200160046000碧云国际社区各商业业态比例商业购物52%体育休闲29%餐饮美食16%风情酒吧3%DTZ47碧云国际社区商业租售价格项目名称建筑面积（㎡）位置物业类型销售价格（元/㎡）租赁价格（元/天/㎡）金洋十方庭商业街4200碧云路、白桦路交口商业街金桥201017600东陆路1711号B座商业街4碧云金悦34000金藏路51号(浙桥路口)酒店公寓碧云工社60000新金桥路1088号酒店公寓9000证大大拇指广场110000浦东区芳甸路199弄商业广场10联洋广场70000芳甸路300号商业广场7000证大家园四期120000浦东区巨峰路667弄商业广场7500证大家园五期600000利津路1313弄商业广场85002.5上海2006商铺12000花木路1008号商业广场350006233516000杜鹃路201号酒店公寓10000锦绣满堂花园东街41660锦安东路88弄社区商业街24000DTZ48碧云国际社区成功分析1、规模大，足以形成区域影响2、区位好，位于浦东金桥板块，是有政府明确规划的片区与工业园、出口加工区毗邻，又有大片的绿肺清新空气，是很好的生活社区选择；3、知名企业进驻为本区域国际化奠定了基础；4、商业中心功能较为齐全，购物\餐饮\休闲\娱乐业态一应聚全；5、商业整体档次品味与产品定位科学合理，符合市场需求与未来发展趋势，同时也为社区整体档次与价格的提升提供了保证。6、租售价格制定合理，充分考虑到项目所处区域的性质与经营者的利益，因此能够达到“多赢”的局面DTZ49碧云国际社区缺撼分析：•1、商业体量小——诺大的社区，商业物业虽功能齐备，但体量仅占目前社区总体量的5%，因此在供应量上略显尴尬，与社区总体量不匹配，造成目前仍旧难以支撑巨大的社区居民需求的局面；•2、交通稍显不便,不能吸引区域以外的人流DTZ50餐饮类DTZ51生活购物类DTZ52休闲体验类DTZ53碧云国际社区与本项目对比分析：