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邢台威县项目前期提案报告框架1项目分析2市场分析3项目定位与分析4、产品创新•项目区位•区位价值分析•项目SWOT分析项目分析11.1项目区位项目四面临街，交通便利。北临顺城西路，南邻朝阳东路，西邻友谊街，东临最新规划的三多街。1.2区位价值分析•交通：项目四面临街，依靠306省道交通通达性良好。•配套：未来生活配套设施会逐渐完善。•规划：符合城市发展方向，土地升值潜力巨大。•地块：地块方正，规模较大。1.4项目SWOT分析优势-----Strengths劣势-----Weaknesses环境：空气清新、远离喧闹区，生活舒适。交通：交通便捷，通畅；区位：符合城市发展方向地块：规则、方正位置较偏，不属于核心居住区；周边生活配套不成熟；客户认知度低，心理距离较远。机会-----Opportunities策略：1.通过商业区炒作板块价值2.完善社区内部配套3.传达项目周边交通通达性区域具有良好的发展前景；抢占潜力区域制高点；城市未来规划区域；威胁-----Threats政策风险：宏观政策的调控对房地产市场带来不确定因素；市场风险：区域未来竞争激烈；市场分析•威县概况•威县房地产市场分析•市场机会挖掘2威县概况——地理位置优越，交通便利•威县位于河北省南部，邢台市东部。•威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、邢临高速，贯穿城市。威县概况——经济基础良好，城市发展潜力巨大•工业：基础良好，产业齐全，棉纺业发达。•企业：乡镇企业突飞猛进，企业规模逐渐增大。•农业：河北省粮、棉、油主要产区之一，素有“冀南棉海”之称。•科教文卫事业：“省级卫生城”。•县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展。•布局结构规划：“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。•城市定位：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。威县概况——城市规划房地产市场分析——消费人群特征分析•人群：县城经商人员、政府机关人员、公司白领。•年龄：25—50岁之间；•用途：以改善家庭居住环境为主；子女结婚或子女教育。•收入：收入稳定，有一定财富积累。市场分析——影响消费者购房的主要因素•地段：地理位置要优越，升值潜力较大。•配套：配套设施要健全，方便人们的生活和子女的上学。•交通：交通要便利，方便上下班。•环境：周边环境要好，空气清新，远离污染。市场分析——区域竞争楼盘解析威县上半年在售楼盘销售走势图：自3月份开始，威县在售4个楼盘每月的销售套数平均在10套左右，与去年下半年相比呈上升趋势。尤其在5月份开始，上升明显。其购房者以刚需为主，乡镇居民购房比例占到60%，实际成交价格在2200元。300103113100551527143013005101520253035和园小区大都汇港大国际都市经典3月4月5月6月1、2、3、4、5、6月份市场调研报告项目名称畅销户型最高价高层均价3月4月5月６月来访销售套数来访销售套数来访销售套数来访销售套数和园小区105-120的小三室2700250020--3020--302058014大都汇小三室2840253035180月销售共３０套。端午活动时间持续2天共售出20套住宅，港达国际90.113.1233080多层2480，电梯28001201012010159013泰达橙郡113.122.1252648多层2450万和新城前期90902010圣丰华庭96.110.11830102690康泰国际前期10都市经典90.108.122.1262600多层2300，带电梯2400370门市27中厦御园90.123书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期3月份4月份项目名称畅销户型优惠措施项目活动项目活动优惠措施和园小区105-120的小三室前期排号1万抵2万，开盘当天首付比例多少每平方优惠多少3月24日开盘，当天抽奖活动，分别5000、3000、1000、300元不等首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室开盘前排号优惠5000，一次性9、6折，贷款无优惠3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.开盘前排号优惠5000，一次性9、6折，贷款无优惠港达国际90.113.1233、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款3、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房可按银行利息退款近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房活按银行利息退款康泰国际都市经典90.108.122.126多层10月交房，首付40赠空调，首付50打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2天售完，均价5500元/㎡,一次性付款9.6折,卡一万顶三万,面积三层90㎡多层10月交房，首付40赠空调，首付50％打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.12正在办卡交2000抵12000正在办卡交2000抵12000书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期5月份项目名称畅销户型项目活动优惠措施和园小区105-120的小三室18层顶1800每平米，一次性付款再优惠100元每平米。首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.团购5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.现报团购共11人.首付40％打9.8折全款打9.6折端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，端午节过后恢复正常一次性打9.5折、分期打9.6折、贷款打9.7折。港达国际90.113.1233、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款,5.1-6.10全款每平少20元，现正跟银行搞团购每平少300多.六一活动：已购房客户可带孩子领取书包等学习用品。泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房活动按银行利息退款，中华大街和燕山路门市开始接受咨询。1—11号楼14号楼多层交房。5.26日康泰国际1、2、3、4、5号楼已开槽都市经典90.108.122.126门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2天售完，均价5500元/㎡,一次性付款9.6折,卡一万顶三万,面积三层90㎡多层10月交房，首付40赠空调，首付50％打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.123正在办卡交2000顶12000，剩余一栋高层预计在6.6号开盘。排卡截止到28号书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期6月份项目名称畅销户型项目活动优惠措施和园小区105-120的小三室18层顶1800每平米，一次性付款再优惠100元每平米。首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室持续上月活动，3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.团购：5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，另外根据付款方式不同优惠不一，一次性再打9.5折、分期再打9.6折、贷款再打9.7折，活动当天在售楼部集体包粽子，自己包的可以带回家）。端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，端午节过后恢复正常一次性打9.5折、分期打9.6折、贷款打9.7折。港达国际90.113.1233、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款,原活动一次性购房客户即可享受30000元优惠，贷款无优惠。泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房活动按银行利息退款，中华大街和燕山路门市开始接受咨询。1—11号楼14号楼多层交房。5.26日康泰国际1、2、3、4、5号楼已开槽都市经典90.108.122.126门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2天售完，均价5500元/㎡,一次性付款9.6折,卡一万顶三万,面积三层90㎡多层10月交房，首付40赠空调，首付50％打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.1236月６开盘，均价２４００，共５０套高层，书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期市场调研小结：•根据上半年市场调研工作总结，威县房地产市场从整体上分析：有9个项目在售或即将销售项目，近期新增4个项目，规模其中一个为千亩大盘，剩余两个在300亩左右，即将面市。上半年市场价格区间均价2300—2600/㎡（多层），2800/㎡（电梯），近半年价格没有明显的涨幅，却有回落，在售的各售楼部优惠活动不间断。•销售情况:共12个项目，4个项目在售。在售项目:3月份共售32套，4月份共售37套，5月份共售47套，6月份共售57套其中包括27套门市。根据以上销售情况销售市场处于上升趋势。•目前项目存在的问题：正处于前期各项工作准备环节项目硬件实力不足，工程进度不明确、社区配套不完善、景观不到位、体量大不好运行、各项宣传工作还没开展。县城及乡镇客户的思想比较保守，需看到实质性的东西。•县城开发项目物业类别雷同，没有鲜明特点楼盘。没有高层，无法彰显项目高端形象。对我们项目来说是一个绝佳机会。•没有一个真正意义上的商业与住宅相结合的项目。相对于消费者的需求有所差距。•综上所述市场处于相对稳定的状态，同时也面临着巨大的竞争和考验。市场分析——威县房地产发展趋势•目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。•住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；•住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变多层为主的单一格局；小高层将逐步上市。•市场需求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。某项目市场问卷分析：•5月份做了920份问卷，调研结果•1.客户较关注项目位置,但担心项目不成规模，后期物业管理问题。•2.关注项目价格占大多数。•3.需求以130㎡左右三室为主。•4.关注人群主要集中在农贸大街，顺城路及朝阳路附近居民。•5.关注人购房心里承受价格在1500-2000元，总预算普遍在20-30W之间，月还款能力在1000-1500元。•6.最近半年有购房意向比例在24%，半年内无意向在38%，2年内不购房在24%，余14%未填写（后300份统计比例）•威县房地产仍处于初级阶段，市场潜力较大。•商品住房市场需求强劲，现有住房开发量不能满足市场需求。•现有楼盘在品质和服务上存在较大缺陷。•市场上不存在限购条件制约。市场机会挖掘项目定位与分析3打造威县首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邢台市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区