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1临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009临沂万盛置业有限公司商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书戴德梁行策略发展顾问部二零零九年一月2临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009前言首先感谢贵司对于我行在房地产综合服务方面专业能力的肯定和信任，我行期待并将积极推动与贵公司达成战略合作伙伴关系，我行十分愿意为贵司即将开发的临沂商业住宅综合体项目提供相关的市场研究及项目策划顾问服务，以期实现贵我双方双赢的目标。我行将以雄厚的专业知识和技术力量、丰富的经验及灵活的服务，为贵公司提供专业性服务，并为具体合作项目的整体开发策略提供决策依据及建议。受贵司的委托，我们将组织我行各方面专业人员，利用多年从事房地产专业的经验及科学的分析方法，为贵公司的项目提供我们的专业意见。联联系系方方式式：：董董事事（（北北京京及及华华北北区区负负责责人人））：：王王晨晨TTeell::001100--8855119988009955EE--mmaaiill::rriicchhaarrdd..cc..wwaanngg@@ddttzz..bbjj..ccnn市市场场拓拓展展助助理理经经理理：：李李绅绅TTeell::001100--8855119988000066MMoobbiillee::1133552211005500111144EE--mmaaiill::rriicchhiiee..ss..llii@@ddttzz..bbjj..ccnn3临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009目录第一部分DTZ戴德梁行简介..............................................................................................................4第二部分戴德梁行对服务内容的理解..................................................................................................6第三部分戴德梁行所提供的服务内容................................................................................................12第三部分工作时间及服务费用...........................................................................................................22第四部分项目组人员构成.................................................................................................................23第六部分戴德梁行北京策略发展顾问部相关案例精选...................................................................384临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009第一部分DTZ戴德梁行简介1.DTZ戴德梁行覆盖全球亚洲门户1.1自1993年开始，DTZ戴德梁行积极开拓中国房地产业务，於北京、上海、广州、深圳、大连、天津、重庆、杭州、沈阳、青岛、武汉、西安、成都、南京、厦门、香港及台湾等17个地区设有正式领有牌照的18间分公司，在中国拥有4800名地产专才，为中国首家最具规模的国际房地产顾问公司。DTZ戴德梁行拥有庞大且不断更新的数据资料库，让客户能更深入了解市场，进一步掌握这个广受重视的市场动向。1.2DTZ戴德梁行为世界顶尖的房地产顾问公司之一，具有深远悠久的历史，起源于1784年。业务遍及45个国家152城市，旗下逾12,500名房地产专才为世界各地之投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的优质房地产顾问服务。1.3DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印尼、泰国、日本、马来西亚及新加坡均设有分公司，在亚太区9个国家37个城市共有由6500名地产专才，利用国际网络和数据平台将国际经验引入地区各案，为客户提供全面专业的房地产顾问服务。戴戴德梁行中国大陆网络和全球版图Shenyang5临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan20091.4EUROMONEY戴德梁行-2005、2006年全球最佳房地产研究顾问拥有三十五年历史的Euromoney为欧洲权威，极具公信力的财经杂志。DTZ戴德梁行获Euromoney评选为2005、2006中国、新加坡及英国等地的最佳房地产顾问。2006年更进一步荣获“全球最佳房地产研究顾问”称号。2.策略发展顾问部介绍2.1策略发展顾问部前身为研究顾问部，主要为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务。我们利用国际网络和数据平台将国际经验引入地区各案，由项目可行性研究、建筑设计、策划以及市场策略等，都能提供详实的研究报告和建议，协助房地产领域的各界客户创制出完善的发展项目。2.2策略发展顾问部主要服务范围：Ø房地产市场专题研究及市场预测/市场研究与策划顾问Ø市场供给及需求调研及分析/竞争对手分析及预测Ø经济房地产研究及预测/财务分析/风险评估Ø商业地产全程顾问策划Ø各类意向项目投资机会研判及评估/项目可行性研究及分析/尽职调查Ø土地一级开发概念性规划/大规模房地产开发战略顾问Ø房地产投资及进入策略顾问/城市竞争力及选址顾问6临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009第二部分戴德梁行对服务内容的理解一、项目概况临沂万盛商住综合体项目位于临沂市河东区九曲镇片区内，项目占地约14公顷，项目东临顺和路，西临东兴路，北临凤凰大街，地块规划物业功能包括住宅和商业功能。本次服务将通过对临沂市城市发展趋势，及其住宅、商业市场的详细研究，探讨相关物业市场的供应特征和需求支撑，并结合本项目所在区域及周边物业市场发展，对本项目各功能物业提出切合市场需求的业态组合和产品定位，将本项目打造为区域性商业中心和新兴居住区。业物积建筑面规划总用地面积137,698平方米总建筑面积35万平方米中高端住宅26万平方米集中型商业9万平方米建筑密度≤28%绿地率≥30%容积率≤2.67临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009二、对项目区域的初步理解（一）城市商业格局演变与河东区商业市场发展机遇作为鲁南经济带的重要城市和南北商贸集散地，临沂市正处于快速城市化的发展阶段，城市经济的高速发展和产业结构的优化升级将对各类物业市场产生不同的需求。但目前临沂市仍处于城市单核发展阶段，城市的行政、商务、商业、休闲娱乐功能仍主要集中于兰山城区内，其他区域，包括本项目所在的河东区，尚未形成足够的产业支撑和区域凝聚力，物业市场发展也明显落后于兰山区。另一方面，城市商业发展都遵循着同一种规律：即城市中心区商业从单中心到有限中心，再发展到多中心。受中心城区土地规模、交通条件等限制，临沂市同样面临着由“单中心”向“多中心”格局演变，商业中心由中心城区向周边区域扩散的需求。因此，我们将详细分析临沂市经济及产业的发展趋势，结合临沂市目前商业市场的空间布局特征和发展规律，判断河东区未来的发展潜力和未来商业发展级别，从而为本项目定位从宏观层面及市场层面提供支撑。（二）交通及景观资源条件从交通资源判断，河东区邻近机场及空港区域，是临沂市主要对外门户地区；本项目临近的九曲沂河大桥以及其他跨河大桥的落成为本项目与兰山主城区、南坊新区等区域提供了紧密便捷的交通联系，在为本项目创造便捷交通环境的同时，扩大了本项目的辐射范围和潜在客群规模。但另一方面，本项目滨河但不临河，与沂河及滨河景观大道尚有一定距离，项目周边可供利用的景观资源有限，我们将在服务中对本项目及其周边地块进行详细分析，挖掘项目地块在资源条件方面的发展潜力和空间，以探讨本项目在规划布局、项目展示等方面可供开发的潜力。（三）小商品市场发展与潜在客户群积累临沂市中高端住宅主要聚集于兰山区滨河板块，河东区中高端住宅市场主要沿沂河发展。受该部分滨河板块住宅项目品质拉动，本项目周边中高端住宅潜在客群和商业消费客群逐渐积累。另外，河东区是临沂市五金、钢材等小商品市场聚集区域，该8临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009部分人群的生活、工作、居住都主要集中在河东区，其高收入水平和高消费能力将产生大量中高端居住、商业需求，是本项目的主要潜在地缘性客户。（四）消费经济与商业地产的相互作用临沂市社会消费品零售总额过去五年年均增长16.6％，尤其是位于人民广场周边的集中型商业项目经营良好，与之相对，河东区目前大规模中高档次商业项目仍存在市场空白，区域内消费流失现象严重。伴随着区域内大量中高端住宅项目的开发，将产生大量消费需求，形成对本项目商业部分的支撑。另外，我们也将通过对大型商业经营者的访谈，了解其对本项目的看法和进驻意愿，为本项目商业部分定位进行验证和支撑。综上所述，我们将以充分客观的市场数据为前提，通过对城市宏观发展情况的判断及对项目地块特征的分析，结合针对大型商业经营者的深入访谈，为本项目住宅及商业部分提供主题明确的详细定位方案。我们也将充分考虑贵方作为开发商所肩负的社会责任及需要的商业价值，为本项目提出最优化的市场研究及策划顾问服务。三、DTZ关注重点根据以上对本项目的初步判断，我们认为本项目的成功与否取决于以下几个方面：（一）对城市空间发展方向和物业市场发展的预判临沂市以商贸物流业立市，以二三产业为支柱产业，与山东省其他城市相比较，经济实力及产业结构仍有待发展。同时，受宏观调控及全球金融危机影响，住宅市场和商业市场都可能产生一定波动。因此，我们将深入分析城市的经济发展驱动力，挖掘临沂市住宅、商业物业市场的需求支撑，从而对未来物业市场的发展和项目价值的升值预期进行科学的判断。（二）住宅产品与目标客户需求的紧密结合受城市化进程影响，临沂市住宅消费需求以首次置业和改善型消费为主，河东区滨河区域的开发建设、市政基础设施的改善和河东区的“居住区”功能定位为发展住宅市场提供了良好环境，同时河东区五金、钢材市场的集聚发展也为本项目开发中高端住宅物业积9临沂万盛置业有限公司临沂商业住宅综合体项目市场研究及策划顾问服务建议书|Jan2009累了大量潜在客户群体。因此在深入了解全市住宅市场发展特点和竞争性项目开发特色的基础上，我行将通过对潜在目标客户需求的详细分析，了解其对本区域乃至本项目的认可程度、对产品的详细需求以及未来可能影响其购买决策的关键因素，并据此提出本项目住宅部分详细定位，以达到满足市场需求特征、实现销售预期的目的。（三）商业定位与商户经营者需求的对应衔接尽管河东区内住宅市场发展较好，但区域内集中型商业市场发展仍相对缓慢，尤其缺乏知名商业经营者进驻。我们将通过与大型商业经营者的详细访谈，分析其进驻意向和进驻条件，并结合本项目商业部分的主题及业态组合定位，实现将本项目塑造为城市商业副中心、实现收益最大化的定位目标。（四）项目开发策略与财务效益受近年国家宏观调控政策及金融危机等事件影响，同时考虑到临沂市小商品市场对集中型商业市场的竞争，我行将在定位过程中，结合市场及政策的宏观走势，为本项目提供切合实际的租售方案及开发策略，并将通过财务测算对项目盈利水平进行验证。四、工作思路基于以上几点考虑，我们将本次的服务内容分为三个阶段：第一阶段是对项目所处的城市环境和市场环境的宏观研究；第二阶段是针对项目特点进行的资源挖掘和同类成功案例的研