戴德梁行_无锡高铁站商务区产业策划项目提报_135PPT

无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报无锡高铁站商务区产业策划项目提报Page2研究范围1.高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响高铁对城市及区域发展的影响•无锡站点在高铁网络中的地位•高铁辐射区定位理论•国际案例对比——高铁对产业的带动作用•交通与产业的关系•无锡高铁站点物业规模考量指标2.长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响长三角产业带发展趋势及其影响•长三角产业发展趋势•无锡主导产业及其在长三角的地位3.无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响无锡城市格局与产业分区及其影响•无锡城市功能分区，本项目所处地位•无锡产业区发展趋势•本项目区域关联分析•项目地块分析4.项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及项目可考虑发展方向及DTZ分析工具分析工具分析工具分析工具•本项目区域功能定位之要素分析•长三角类似产业区定位案例借鉴•本项目可考虑发展方向•DTZ分析工具介绍研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究范围及主要内容研究区域研究区域研究区域研究区域无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区范围无锡高铁辐射区：西到春丰河、东至锡东大道，依托京沪高铁站点；无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区面积无锡高铁辐射区：规划总面积45.62平方公里。Page3第一部分站体辐射区产业定位考虑Page4无锡高铁辐射区辐射区辐射区辐射区定位研究框架1.高铁对城市及区域发展的影响•无锡站点在高铁网络中的地位•高铁辐射区定位理论•国际案例对比——高铁对产业的带动作用•交通与产业的关系•无锡高铁站点物业规模考量指标2.长三角产业带发展趋势及其影响•长三角产业发展趋势•无锡主导产业及其在长三角的地位3.无锡城市格局与产业分区及其影响•无锡城市功能分区，本项目所处地位•无锡产业区发展趋势•本项目区域关联分析4.项目可考虑发展方向及DTZ分析工具•项目地块分析•本项目区域功能定位之要素分析•长三角类似产业区定位案例借鉴•本项目可考虑发展方向•DTZ分析工具介绍Page51.高铁对城市及区域发展的影响廊坊京沪高铁网络覆盖4省3直辖市,无锡为21个站点中一个分站;长三角通勤车将分开5条线路,最长一条沪宁线距离295公里…北京南北京南北京南北京南天津西天津西天津西天津西蚌埠南京南京南京南京上海虹桥站上海虹桥站上海虹桥站上海虹桥站济南济南济南济南华苑沧州德州泰安曲阜枣庄徐州宿州滁州镇江常州苏州昆山山东安徽河北江苏重点站重点站重点站重点站非重点站一直到山东省会济南。3小时圈小时圈小时圈小时圈覆盖长三角除徐州以外的所有站点。1小时圈小时圈小时圈小时圈覆盖长三角从上海至南京的7个站点。0.5小时圈小时圈小时圈小时圈余万人/年8000年单向运力年单向运力年单向运力年单向运力京沪高铁基本概况个21客运站数客运站数客运站数客运站数公里/小时300初期运营时速初期运营时速初期运营时速初期运营时速公里/小时350设计时速设计时速设计时速设计时速小时5全程运行时间全程运行时间全程运行时间全程运行时间公里1318正线全程正线全程正线全程正线全程无锡3h1h0.5h160公里上海上海上海上海～～～～杭州杭州杭州杭州158公里杭州杭州杭州杭州～～～～宁波宁波宁波宁波124公里常州常州常州常州～～～～江阴江阴江阴江阴～～～～常熟常熟常熟常熟～～～～苏州城苏州城苏州城苏州城295公里南京南京南京南京～～～～镇江镇江镇江镇江～～～～无锡无锡无锡无锡～～～～苏州苏州苏州苏州～～～～上海上海上海上海建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的“1～2小时交通圈”。长江三角洲地区城际轨道交通网(2020年)78公里苏州苏州苏州苏州～～～～嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴车程时间Page6高铁将构建城市群一日交流圈图示为高度集中发展模式的城市群关系，在城市集中发展区内社会化、生产集约化的和城市规模不断扩大化的现象非常明显，区域内物质积聚和环境开发利用的集约化程度很高。城市群间可依赖高铁充分发挥城市间的联动作用。
高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的高铁将构建城市群的“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈”-一日交流圈即各主要城市间的流动所需时间在2.5小时以内；-它反映了交易成本上的质变，当日往返能够节省如住宿费用等额外成本，以及在外住宿的心理或生活负担。“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈”的定义的定义的定义的定义高铁的建设将使服务圈内城市形成“同城效应同城效应同城效应同城效应”，从而促进城市间的广泛交流，主要包括以下三方面：-城市群生活圈生活圈生活圈生活圈的建设：快速交通使跨城市的通勤通学服务成为可能；-城市群企业服务圈企业服务圈企业服务圈企业服务圈建设：借助快速交通，跨城市的公务商务服务实现的便利性大大提高；-城市旅游圈旅游圈旅游圈旅游圈建设：即近距离城市的休闲旅游、文化交流服务得到很大程度的促进。“一日交流圈一日交流圈一日交流圈一日交流圈”的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义的对枢纽辐射区建设的意义超大城市区集中发展区发展轴节点一日交流圈1.高铁对城市及区域发展的影响高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡高铁沿线距离无锡2.5小时城市圈小时城市圈小时城市圈小时城市圈Page7高铁对产业活动的影响由活用了车站广场等的活动召开带来的地区活化。由人的交流增加带来的信息集聚。当天来回圈范围扩大，一定程度上减少旅馆需求。增加通学的便利性。由对货物处理的转换带来的活性化。交通旅次增加带来的当地交通企业的发展。和其它的交通机关的适当任务分担。由工厂进入等带来的环境的恶化。地区的雇用能力的扩大，地区经济所得及税收增加。运用高铁便利性的企业进驻。大都市观光人数的增加，住宿的增大。同时分流市中心商业街区的消费力。大规模零售商店在车站四周设立分店。车站的人流汇集带来商业的振兴。房屋租赁成本转化为通勤交通费用。人口向郊区外分散，住宅环境质量得以提高。由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展。根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响根据国际经验高铁带来的影响日本品川、多摩新城、台湾台中其他其他其他其他日本品川、多摩新城、台湾台中交通设施交通设施交通设施交通设施日本品川、台湾台中商务商务商务商务////工业工业工业工业日本品川商业商业商业商业日本多摩新城住宅住宅住宅住宅相关案例相关案例相关案例相关案例开发设施开发设施开发设施开发设施1.高铁对城市及区域发展的影响Page8廊坊北京南北京南北京南北京南天津西天津西天津西天津西蚌埠南京南京南京南京上海虹桥站上海虹桥站上海虹桥站上海虹桥站济南济南济南济南华苑沧州德州泰安曲阜枣庄徐州宿州滁州镇江常州苏州昆山山东安徽河北江苏重点站重点站重点站重点站非重点站无锡0.5h车程时间地价地价地价地价用地性质用地性质用地性质用地性质城市城市城市城市商住商住商住商住办公商住商住55002300750180011005001000元/平方米上海上海上海上海元/平方米昆山昆山昆山昆山元/平方米苏州苏州苏州苏州元/平方米无锡无锡无锡无锡元/平方米镇江镇江镇江镇江元/平方米常州常州常州常州元/平方米南京南京南京南京高铁站点间人流动向主导因素1.高铁对城市及区域发展的影响京沪高铁主要带动城际人的流动，站点间人流的动向主要取决于各城市间车程、站点辐射区地价差异、地区配套资源差异等因素。如下表所示，距离无锡站点半小时车程的城市圈中，高铁站点辐射区地价水平差距明显，将导致目前存在于上海（地价水平最高）的同时对于地价成本敏感的企业搬迁至低地价区域，如镇江、苏州。当然对地区配套资源的考量也将左右企业的选址。Page9案例选取-日本新干线-东海道线农业——工业——服务业农业——工业——研发、服务业工业——商务、服务业产业发展阶段机械与精密机械产业、汽车零组件光电、集成电路、生物科技、通讯、IT台北经济圈——高雄经济圈台湾高铁台湾台中站环渤海经济圈——长三角经济圈大阪经济圈——东京经济圈地理区位京沪高铁无锡地铁2号线日本新干线-东海道线地铁浅草线交通方式IC设计、IT产业、机器设备制造、物流等汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业产业基础日本品川站高铁无锡站选取案例选取的案例主要是考量高铁连接经济圈、交通接驳方式、地理区位类似，以及产业结构基础和产业发展历程相近的站点区域。Page10日本新干线-东海道线连接了大阪-东京2大都市经济圈东海道新干线东海道新干线东海道新干线东海道新干线•长度:515.4公里•轨距:1435mm•车站数目:17个•全线双线全线电化•最高速度:270km/h•均为16节车厢大阪都市经济圈东京都市经济圈
东海道新干线每年约有乘客2亿人次，由此产生的食宿、旅游等消费支出约5万亿日元，增加就业50万人。
东海道新干线的开通，优化了沿线地带的工业布局，汽车汽车汽车汽车、、、、机电机电机电机电、、、、家用电器家用电器家用电器家用电器等加工产业和集成电路集成电路集成电路集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化等产业，促进了日本产业结构的调整。大阪都市经济圈东京都市经济圈品川站品川站品川站品川站日本新干线-东海道线京沪高铁大阪-东京经济圈环渤海-长三角经济圈资料来源：日本JR铁路公司1.高铁对城市及区域发展的影响Page11日本新干线-品川站品川站品川站品川站品川站是位於日本东京港区高轮三丁目至同区港南二丁目的一个主要铁路车站，路线包括东日本旅客铁道（JR东日本）、东海旅客铁道（JR东海）、京滨急行电铁（京急）等。品川站位于日本东海道新干线东京都经济圈，东海道新干线连通对外交通，地铁１号线浅草线连通区域内部交通；东海道新干线贯通后，对品川区域的产业结构、物业形态，甚至城市功能都有很大的提升和带动。
日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图日本东海道新干线线路图
品川站品川站品川站品川站品川东京大阪名古屋横滨新富士资料来源：日本JR铁路公司1.高铁对城市及区域发展的影响Page12日本新干线-品川站周边区域
品川站西侧品川站西侧品川站西侧品川站西侧：：：：高轮高轮高轮高轮品川站附近有多间大型酒店，区内的酒店客房数量为日本全国第一。资料来源：Googleearth太平洋东京酒店高轮京急酒店品川巴士总站东横Inn品川站高轮口高轮东武酒店高轮王子酒店新高轮王子酒店高轮王子酒店樱塔品川王子酒店Epson品川泡Stadium日本国道15号
主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位：：：：品川站品川站品川站品川站地铁1号线（浅草线）高轮高轮高轮高轮港南港南港南港南
主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位主要物业及单位Adore品川品川グランドコモンズ品川EastTower太阳生命品川大厦品川三菱大厦三菱重工大厦佳能S大厦（佳能本社）品川InterCity（A-C栋）大林组东京本社新力部份本社area品川东京都下水道局港南水再生中心东京都中央批发市场食肉市场
品川站东侧品川站东侧品川站东侧品川站东侧：：：：港南港南港南港南品川站东侧的港南区域在过去的工业区的基础上，发展为现在写字楼林立的商务区域。品川地区被东海道新干线分为东西两个区域，东侧为港南区域西侧为高轮区域，地铁１号线，浅草线穿越高轮区域。1.高铁对城市及区域发展的影响Page13
高轮区域车站前，高星级酒店高星级酒店高星级酒店高星级酒店林立，成为东京观光的基点，还有餐厅餐厅餐厅餐厅、、、、电影院电影院电影院电影院、、、、娛乐设施娛乐设施娛乐设施娛乐设施等可供利用。
物业及业态：酒店酒店酒店酒店、办公大楼办公大楼办公大楼办公大楼及高层住