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ROMANHOLIDAY戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司铸就辉煌铸就辉煌城建•罗马假日建筑规划策划方案ROMANHOLIDAY【前两次提案完成的工作】▉项目区域价值挖掘、所在区域发展特性的基础上的项目发展方向定位及案名；▉基于对项目各地块地势、景观等分析的情况下，项目的初步规划设计方案以及此规划方案在营销推广过程中的安排；ROMANHOLIDAY前两次提案内容要点回顾ROMANHOLIDAY戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司第一次提案ROMANHOLIDAY香蜜湖=城市资源+生态自然资源的完美结合地段绝佳：深圳市惟一城市中心的大规模、低密度、临湖生态社区配套完善：香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部、深圳高级中学等高档的配套服务生态环境一流：80万m2都市绿肺、70%的片区绿化率、20万m2香蜜湖水面、片区0.04超低容积率、凭什么ROMANHOLIDAY我们够资格么？香蜜湖区域与横坑水库区域比照表香蜜湖区域横坑水库区域对比结果整体占地312.83公顷6.445平方公里两倍于香蜜湖区域水域面积200,000230,000略大于香蜜湖水域性质自然湖水库水库性质、周边无污染发展绿地面积800,0001,332,795绿化面积更为广阔交通非常便捷便利项目四面环路，且临近高速路生活配套非常丰富完善规划完善，但现阶段缺乏临近产业组团中央商务区高新产业园区产业居住服务带动住宅发展德士堡、香蜜湖878,694m2环水库水库周边还有37,618.8m2休闲娱乐用娱乐配套度假村等高档娱乐娱乐设施地，娱乐内容更为丰富容积率均在1.3以上一类住宅用地与二类住宅住宅规划的二类住宅用地用地各占50%产品档次更高，物业形式更为丰富地势较为平缓丘陵地带，高低起伏较大地势起伏更易于造景及湖景展示ROMANHOLIDAY区域定位：超越香蜜湖的、具有国际视野的生态水岸综合社区比照结论：横坑水库区域与香蜜湖区域相比有着更为广阔的绿化面积；更为丰富的休闲娱乐设施；更为生态环保的居住环境；更为丰富的产品类型;同样便捷的交通、完善的生活配套……ROMANHOLIDAY户型面积及比例高层住宅户型面积低密度住宅户型面积户型两房三房四房两卫复式面积70--8590---130140---160180--250户数比例15%50%30%5%套数277--337709--1024523--59760--83面积比例11%43%39%7%面积23590922168363715012总计面积214455m2户型叠拼TH面积180--230200--250户数比例60%40%套数161---207107--134面积比例58%42%合计面积3706226838总计面积63900m2其中低密度建筑面积约占总建筑面积的23%，高层住宅约占77%ROMANHOLIDAY为全面提升低密度住宅的价值，我司建议将叠拼及TH集中分布在项目西侧部分，保证其纯粹的高端价值，将高层住宅集中分布在项目的东侧及北侧。规划布局建议如图示：小高层叠拼house双拼及连排低密度高价值区域高层住宅区域ROMANHOLIDAY因高尔夫而具有的休闲、旅游、度假色彩浓厚的观澜，给人更多的是享受、惬意、尊贵的感觉与向往，项目拥有的山、水、绿地的更将我们引入到绚烂多彩的假日时光【形象定位……】ROMANHOLIDAY项目形象定位——水岸湖居生态度假ROMANHOLIDAY罗马假日（RomanHoliday）罗马——历史名城、旅游胜地、时尚之都假日——体现本项目营造的“假日生活”，轻松、惬意、罗马假日——26届奥斯卡最佳女演员、最佳电影故事、最佳服装设计3项金像奖，格利高利·派克、奥黛丽·赫本领衔主演经典老片演绎经典假日生活经典老歌回味无尽优雅旋律ROMANHOLIDAY罗马假日（RomanHoliday）斯卡波罗集市（ScarboroughFair）奥斯卡获奖影片《毕业生》的插曲之一根据17世纪英国民谣改编的歌，保罗·西蒙和加丰科合唱。古代北欧的维京人在英国建立的大型集市，每年8月会有为期45天的交易商会，热闹非凡，一千多年前的人声鼎沸，大概是和着骡马的嘶鸣和牛羊的体味的；歌曲行云流水的旋律和歌词中美好的鲜花Parsley（欧芹）、sage（鼠尾草）、rosemary（迷迭香）和thyme（百里香）却让人神往。经典老片演绎经典假日生活经典老歌回味无尽优雅旋律ROMANHOLIDAY泛城房地产顾问（深圳）有限公司第二次提案ROMANHOLIDAY1、合理利用地势，尽可能的保留项目地块内的山体、盆地、山脊等原生态地势及植被；2、最大化的利用地势而建，尽量减少土地整理过程中增加的土方量移动，降低建筑成本；3、在满足各技术参数的情况下尽可能的摆布高价值低密度住宅；4、尽可能的将项目外部的山丘绿地、水库等景观享受最大化；5、合理进行规划布局，降低周边道路噪音影响；6、规划设计有利于营销过程中的分期销售；规划设计原则ROMANHOLIDAY鉴于项目地块广阔且地势复杂多变，为便于地块分析及整体合理规划，根据项目地块各部分特点将项目地块划分为6块，同时制定5个项目高点，如图所示：地块区域地块高点山脊线ROMANHOLIDAY1号地块分析NSROMANHOLIDAY1、山脊线连绵起伏，高低错落，横跨项目东西,向项目分成为南、北两大区域；2、山脊线北侧保持原生植被及较缓的自然坡度；山脊线南侧由于人工开挖及水土流失，坡势陡峭，须作护坡或缓坡处理；3、B点部分山顶场地较为开阔、平缓，其他山脊部分均比较窄。山脊线走势及高点分析ROMANHOLIDAY城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1商业面积：住宅面积商业规模适度性一般城市居住区商业设施指标人均商业服务建筑面积居住区0.7-0.91m2/人类别合理服务半径800-1000m——《城市居住区规划设计规范》ROMANHOLIDAY商业、会所联排别墅叠拼别墅坡地house小高层住宅山脊公园峡谷园林坡地叠加幼儿园中心水景及泳湖主入口小区路小高层住宅公园绿地小高层住宅山顶会所自行车环道小区路北规划方向3论证原生山坡公园坡地园林连通的桥ROMANHOLIDAY户型统计数据户型叠拼TH面积180-230200-250户数比例59.80%40.20%套数13490面积比例57.50%42.50%合计面积2680019800总计面积46600m2户型两房三房四房两厅复式面积70--8590---130140-160180-250户数比例15%50%30%5%套数26387452487面积比例11%43%39%7%面积257801007789140516405总计面积234368m2低密度建筑面积约占16.6%，高层住宅建筑面积约占占83.4%ROMANHOLIDAY“庭院打造”——台地+坡地（“山地”概念的大胆运用）空间：错落有致。有张有弛。有扬有抑，有开有阖，有远有近。层次：变化多端。坡地、缓步、台阶、挡土墙，避免平铺直叙的单调。变化：步移景异。氛围：轻松随性。连续坡道系统的设计，有助于人车分流、人车分层。山地产品打造----低密度别墅部分ROMANHOLIDAY项目开发、销售分期建议二一期加推或者二期开发销售部分6号地块高层住宅套数：324建筑面积：49248m2一期开发销售部分2号地叠加别墅及5号地小高层套数：134+376建筑面积：75680m2三期开发销售部分1号地块高层住宅套数：1048建筑面积：136240m2一期加推或二期开发销售部分,3、4号地TH套数：98建筑面积：21560m2ROMANHOLIDAY“假日生活”人文环境的体现-------罗马假日完全演绎建筑元素的体现园林景观体现文化体现宣传包装欧式建筑元素休闲、舒适园林营造重现经典老片元素“假日生活”宣传ROMANHOLIDAY经典再现---电影情节移植“赫本式”置业顾问服装及发型新式看楼专车----仅在旅游景点出现的欧式马车ROMANHOLIDAY园林元素欧式喷泉、花盆经典欧式雕塑欧式导向牌ROMANHOLIDAY建筑元素欧式的建筑立面效果及屋顶、窗户、门、栏杆、门牌等ROMANHOLIDAY城建项目万科城第五园格澜郡振业城市场比较法：是房地产定价中最常见、最重要、应用最多的方法之一。根据邻近原则和同类原则选择万科城、第五园、振业城、格澜郡作为比较样本。万科城第五园振业城格澜郡第五园ROMANHOLIDAY未来销售初步价格小高层均价：6000-6300元/平米叠拼均价：10000--11000元/平米联排TH均价：12000-14000元/平米ROMANHOLIDAY第三次提案铸就辉煌铸就辉煌城建•罗马假日建筑规划策划方案ROMANHOLIDAY【此次提案的目的】：▉围绕着“罗马假日”这一项目主题发展核心，细化、优化建筑规划方案。▉制做项目整体效果图及部分视角效果图，将整体项目的布局、园林、商业、交通组织等完全体现；▉通过借用图片的形式最直接表现项目设计意图。▉根据项目规划进行物业销售分期，并以此分期情况进行经济测算。ROMANHOLIDAY【项目建筑规划主旨理念】：通过对罗马文化、建筑、人文、经济等元素的挖掘，并以此罗马元素作为有形载体，全面营造尊贵、舒适、惬意的假日生活氛围。ROMANHOLIDAY第一部分人文理念构成元素第二部分建筑规划第三部分园林规划第四部分商业服务功能配置第五部分销售分期第六部分物业管理第七部分财务分析报告大纲ROMANHOLIDAY第一部分城建•罗马假日人文理念构成元素【】ROMANHOLIDAY罗马各项城市元素挖掘假日度假式环境营造度假心情罗马假日经典电影情节电影实景再现【城建•罗马假日构成元素】ROMANHOLIDAY【罗马城市元素】ROMANHOLIDAY【磅礴&尊贵】千年帝国王者之都铸就气势磅礴城市建筑投射至尚尊贵ROMANHOLIDAY【质朴&内蕴】财富、历史、文化的积淀历经辉煌与荣耀内蕴万象质朴回归ROMANHOLIDAY【格调&品位】咖啡、红酒、艺术品、雕塑…平淡而又自然格调不必追求只需随身享受ROMANHOLIDAY霓彩飞扬、声光觥酬时尚之巅动感之都【时尚&动感】ROMANHOLIDAY【假日】ROMANHOLIDAY【假日浪漫】【假日美景】【假日温情】ROMANHOLIDAY【假日情趣】【假日欢笑】【假日神采】ROMANHOLIDAY【罗马假日】ROMANHOLIDAY【经典剧情】经典永恒的爱情故事ROMANHOLIDAY希腊咖啡馆圣天使堡“浪漫假日开始的地方”的地方----西班牙广场安哲罗餐厅ROMANHOLIDAY能够测试谎言的“真实之口”男主角的住所---马格塔街51号能够使梦想成真的“许愿池”【场景再现】ROMANHOLIDAY第二部分城建•罗马假日建筑规划【】ROMANHOLIDAY城建•罗马假日整体规划联排别墅小高层住宅叠加别墅幼儿园主入口组团园林公园绿地自行车环道原生山坡公园坡地跌落瀑布山顶会所主入口溪流风情商业街联排别墅中心湖景会所泳湖小高层住宅山脊公园ROMANHOLIDAY城建•罗马假日整体规划效果图小高层会所风情商街中心湖景TH区幼儿园叠加别墅山体公园ROMANHOLIDAY城建•罗马假日南向透视效果图ROMANHOLIDAY城建•罗马假日-----叠加别墅ROMANHOLIDAY叠加别墅规划特点整体布局依山势从南向北呈逐步增高趋势，提高后排别墅视野开阔性及景观观赏性溪流水景穿流其中，郁郁葱葱的绿色植物将建筑掩映其中，营造景观极佳的居住氛围集中式地下停车，保证完全的人车分流ROMANHOLIDAY叠加别墅特点临湖岸而建的别墅，让4000平方米碧波水景成为私家的园林。纯欧式建筑风格别墅ROMANHOLIDAY城建•罗马假日-----THROMANHOLIDAY城建•罗马假日TH规划布局图ROMANHOLIDAYTH规划特点外立面石材贴面，提升整体立面档次；前庭后院及小区域园林景观设计，完全的人车分流，营造高质量的居住环境ROMANHOLIDAYTH规划特点高价值楼王居于高地之上，南