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长沙洋湖垸项目总体策划报告致长沙先导洋湖建设投资有限公司Page1策划阶段技术思路项目总体发展定位项目整体功能定位运营理念和策略优化方案规划调整措施项目规划方案项目实施与运营方案关键控制点综述土地运营策划方案项目规划布局项目开发时序及安排项目功能特色项目发展定位优化方案研判及建议项目优化方案思路土地出让模式研判优化方案财务评价Page2项目总体发展定位•项目发展定位•整体功能定位及规模研判Page3发展关键词：生态、环保、高品位1234项目优势自然资源丰富，具有发展成一流旅游度假区的条件。处于长株潭核心位臵，与省政府驻地隔江相邻，区位条件优越。地块紧邻湘江，并拥有靳江河与雅河等自然水体，景观资源独特而优越。项目规模大，利于成片开发。项目劣势项目机会点项目威胁点长沙的生态旅游形象较弱，欠缺旅游吸引力。配套设施：项目是完全新区开发，需先行投入配套设施建设，并花长时间培育人气，营造氛围。靳江以西及以北地区用地已经被不同程度开发，与项目整体开发和形象较难衔接。项目前期拆迁、公共及基础设施建设投入量大，土地熟化成本较高。依托长株潭城市群的巨大旅游市场，并受大河西先导区先行优势带动区域发展。未来将有地铁线穿过项目，并规划有两个地铁站设在项目内。湖南高质素的区域生态旅游开发存在市场空白点。可借鉴国内外旅游度假设区建设经验，具有后发优势。项目SWOT分析Page4项目突破点结合“环境保护和资源节约”的两型社会建设特色，充分发挥本项目不可复制的资源优势长株潭城市群核心生态总部经济区未来湖南最大的市区生态休闲体育中心和生态湿地公园，市场辐射范围大；片区规模大，有利于通过区域运营形成整体效应；拆迁量少，开发商的风险小；环境好，江河流围绕，视线开阔；项目周边无工业污染型企业，空气清新。如何充分发挥不可复制的资源优势？我们相信：随着长株潭城市群的经济发展，洋湖片区土地价值的稀缺性和唯一性将越趋突现。Page5发展定位在大河西建设两型社会先导区的发展背景下，洋湖地区适宜发展成为以生态为特征的总部经济区与区域型旅游区。洋湖地区的区位和资源特点，提出洋湖地区的发展定位：和谐洋湖—生态休闲总部新城项目发展定位•能量双核：硬核—生态总部经济区，软核—洋湖湿地公园和城市休闲体育中心球场，纯净的生态环境是能量的核心。•环状辐射：以总部经济区、洋湖休闲体育中心和湿地公园为核心引擎，辐射环状分布的居住、商务、会议、商业等物业，全面提升片区形象和价值，成为大河西一颗悦目的翡翠。高品位生态居住区白金五星酒店先导大厦硬核:总部经济区软核:湿地公园和体育休闲中心总体目标发展总体目标：建设成为华中地区知名的城市生态休闲总部新城建立区域形象，回笼资金打造生态休闲总部新城，全面提升区域价值时间1-3年4-8年但考虑到项目资金有限，短期内品牌影响力不足，因此，我们将总体目标分解为两个阶段目标。Page7发展理念：生态与经济的双赢“以经济发展生态，以生态促进经济”社会效益与经济效益的双赢包括三方面内容：生态：所有开发都应以生态保育为基础，平衡对生态环境的影响旅游：打造可持续发展的高质素休闲度假元素，优化片区资源配臵，促进经济发展绿城：建设以“绿”为特点的宜商宜居环境，提升人民生活文化的质素发展理念Page8两型理念与项目的融合在城市形态表现上体验两型理念在建设技术上体验两型理念在生活模式上体验两型理念将两型理念（环境友好和资源节约）全面融合在整体片区发展的各个方面，具体表现为三大发展主线：•发展主线二•发展主线一•发展主线三Page9发展主线一发展战略在建设技术上体验两型理念采用国际上先进环保技术和环保材料，体现在新城的建设中，达到国际先进水平，成为环保城市建设示范性城市。主要技术表现在：环保建筑材料技术废弃物重新循环利用技术新清洁能源的运用（太阳能、风能等）环保交通网络设施的规划规划建筑空间技术的合理运用其他环保技术Page10在城市形态表现上体验两型理念发展主线二借鉴国内外环保城市的环保经验，将每个城市最突出的环保理念和特质体现在本项目的空间表达上，把环保理念体现在城市商务、观光旅游价值中。在建筑细节表现上，视觉冲击上表现环保理念。大到公共建筑，小到细部构筑物，在新城每个空间和角落都可以感受到建筑设计带来的视觉冲击和艺术享受，传达着两型的思想和理念。在城市规划空间以及设计理念的表达上传达“两型”主题思想，达到两型与文化旅游、商务商贸、会议、居住等活动紧紧相扣，实现互动，体现区域开发对环境保护与生态保育的平衡。初步建议又以下几个方面：发展战略Page11倡导环保生活理念，建设高尚国际文化社区。比如在交通工具的使用上倡导自行车、电动车等非燃料机动车。在生活细节中倡导环保生活意识，提升人民生活文化素质，体现社会福利的进步，成为国家示范性、榜样性的两型社会环保新城。发展主线三在生活模式上体验两型理念发展战略高低交通优先级别Page12项目总体策划方案•项目发展定位•整体功能定位及规模研判Page13功能定位•通过整合项目的生态、旅游资源，提高办公、会议、养生、度假的档次，定位立足华中地区的领先地位，切入长沙市场空白点，打造特色的生态商务，形成一个以生态保育为基础，辐射长株潭以至华中地区的一流的复合型生态新城。•打造集商务、会议、居住、休闲度假等复合功能于一体的洋湖生态和谐新城！功能定位项目产品和谐度假湿地公园休闲体育中心精品度假酒店大型商业综合体和谐商务总部经济基地白金五星会议酒店和谐居住生态休闲别墅生态居住社区花园城市典范Page14生态居住社区购物、餐饮、居住休闲商业公共配套高星酒店度假别墅酒店商务会议酒店总部经济基地度假设施商务会议大型聚会行政办公研发后勤总部会议、文化、其他商务住宿企事业会议家庭式旅游休闲体育中心湿地公园休闲度假商务差旅功能及客户关系解构休闲住宿Page15•以生态化总部经济和休闲度假产品为核心引擎，以高品质生态居住为基础，建议居住和非居住功能面积的控制比例约为8：2。长沙未来5-10年内将出现多个新城和片区同时发展的市场趋势，要形成错位竞争，建议房地产物业发展和功能配比原则为：功能配比原则建议长沙未来发展格局图南湖新城芙蓉CBD核心区滨江新城武广新城新河三角洲洋湖垸片区梅溪湖片区新城功能重点区域资源优势典型新城以商务商业为龙头，居住为基础城市传统核心芙蓉CBD区江景资源、接近老城区滨江新城各功能均衡发展交通枢纽武广新城以科技园办公为带动教育产业，生态资源梅溪湖片区以商业为带动，居住为主江景资源、大型公建设施新河三角洲以商业为带动，居住为主江景资源、政府资源南湖新城未来长沙新城竞争格局预测Page16通过预测，到2010年，长沙住宅需求面积约为20,000万平方米，到2015年约为26,000万平方米，到2020年将达到约33,000万平方米。随着长沙人均收入水平和购买能力的不断提高，改善型的主动性购房需求不断增长；另一方面，由于城市拆迁带来的被动性购房需求也比较大；预计长沙人均住宅面积会呈现不断增加的趋势。2008年常住人口(万人)658.56人均住房面积(平方米/人)28.3预计人均住房面积(平方米/人)2010年29.502015年32.712020年36.282010年常住人口预测(万人)6982015年常住人口预测(万人)7972020年常住人口预测(万人)9242010年需求的住宅面积(万平方米)205912015年需求的住宅面积(万平方米)260702020年需求的住宅面积(万平方米)33523住宅市场容量预测项目各功能物业规模研判长株潭的融城和长沙在中部地区的吸引力与地位逐步增强，使大量的外来人口加速汇聚长沙，这必将激发长沙大量的住房需求。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据Page17写字楼市场容量预测利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2020年长沙第三产业就业人数。根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。通过预测，到2020年，长沙第三产业产值约为9248亿元，第三产业就业人数约为137万人，写字楼需求量约为780万平方米。项目各功能物业规模研判2007年第三产业GDP（万元）10,666,3022007年第三产业就业人数（人）438,0972007年写字楼面积（平方米）2,500,000每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积（平方米）5.72020年第三产业GDP预测值（万元）92,483,6552020年第三产业就业人数预测值（人）1,371,4242020年市场可容纳的写字楼面积（平方米）7,826,027第三产业产值和就业人数相关关系30354045505560020040060080010001200第三产业GDP(亿元)第三产业从业人数(万人)y=0.0114x+318969.49数据来源：2008年长沙统计年鉴，戴德梁行调研数据Page18通过预测，到2010年，长沙商业需求面积约为700万平方米，到2015年约为880万平方米，到2020年将达到约1100万平方米。与国际和国内其他发达城市比较，长沙人均商业面积还比较低，未来商业发展具有很大的空间与潜力。随着长沙的经济迅速增长，人均收入水平和购买能力的提高，长沙人均商业面积也将呈上升趋势。预计在2020年前达到中等发达国家商业水平。随着长沙在中部地区吸引力和地位逐步增强，大量的外来人口将呈加速态势进入长沙，这必将引起长沙大量商业面积的需求。2008年常住人口(万人)658.56人均商业面积(平方米/人)0.9预计人均商业面积(平方米/人)2006-2010年12010-2015年1.12015-2020年1.22010年常住人口预测(万人)6982015年常住人口预测(万人)7972020年常住人口预测(万人)9242010年需求的商业面积(万平方米)6982015年需求的商业面积(万平方米)876.72020年需求的商业面积(万平方米)1108.8零售商业市场容量预测项目各功能物业规模研判城市上海东莞长沙中等发达城市人均商业面积(平方米/人)2.162.000.901.20数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据Page19酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。通过过去历年的旅游人数，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数；根据未来接待旅游人数的增长率，和2008年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数；高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积。2008年接待旅游人数（万人）3,2502008年高星酒店房间数量7,868高星酒店建筑面积（平方米/间）70未来接待旅游人数预测（万人）2010年接待旅游人数预测3,9432015年接待旅游人数预测6,3202020年接待旅游人数预测9,618未来酒店需求数量预测（间）2010年高星酒店房间需求量9,4282015年高星酒店房间需求量14,8182020年高星酒店房间需求量23,288未来酒店需求数量预测（平方米）2010年高星酒店房间需求量659,9602015年高星酒店房间需求量1,037,2602020年高星酒店房间需求量1,630,160高星酒店市场容量预测项目各功能物业规模研判通过预测，到2010年，长沙高星酒店需求面积约为66万平方米，到2015年约为100万平方米，到2020年将达到约160万平方米。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据Page20项目各功能物业规模研判用地性质功能项目各功能比例功能建筑面积(万平