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1A.城市宏观研究•A1城市宏观经济•A2城市发展规划2惠州属珠三角经济区，素有“粤东门户”之称；数码、石化两大支柱产业和服装、制鞋、水泥、汽车及零部件四个优势产业构成了惠州“2+4”的工业产业格局特色城市概况•惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区，南临南海大亚湾，毗邻河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称；陆地面积1.13万平方公里，常住人口467多万人，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区•惠州紧邻广州、东莞、深圳等经济较强的城市，在区域经济带动下，近年来发展迅速，但与周边城市还有一定的差距；在产业上形成“2+4”的工业支柱产业格局，即数码、石化两大支柱和服装、制鞋、水泥和汽车及零部件的四个具有区域比较优势的产业惠州城市概况3将通过GDP、产业结构、固定资产投资、社会消费、收入水平及消费支出、人口六个方向进行分析城市宏观经济人口收入水平及消费支出固定资产投资经济指标GDP产业结构社会消费城市宏观经济1253644惠州市2008-2013年GDP[单位：亿元]130414151730209323682678200820092010201120122013珠三角主要城市2012年GDP比较[单位：亿元]惠州市2009-2013年人均GDP[单位：元]珠三角主要城市2012年人均GDP比较[单位：元]358194340046800508845714420092010201120122013105909996026069492781778863324851106广州深圳东莞佛山中山茂名惠州2013年惠州GDP为2678.4亿元，与珠三角其它城市对比，虽属于中下游水平，但经济发展趋势良好，速度较快（GDP年均复合增长率达15.5%）135511295050106709244719512368广州深圳东莞佛山中山茂名惠州15.5%12.4%13.2%13.5%7.8%11.8%14.3%12.9%18%5.9%1.7%3.9%5.2%9.2%25.1%12.5%GDP资料来源：惠州统计年鉴20135惠州下辖主要区市中，项目地所在的惠城区GDP处于全市上游水平，人均GDP均处于中游水平2013年惠州各区GDP比较[亿元，%]2012年惠州各区人均GDP比较[元，%]GDP1032759370445120惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县3719842861355513812532276惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县资料来源：惠州统计年鉴20136第三产业第二产业第一产业惠州市三产业产值增长（2009-2013年）[单位：%]•惠州的产业开始从第一产业向第二、三产开始升级，第二、第三产业分别以16%、11%的速度增长，共同占据主导产业地位（分别占比57.9%、37%），均存在巨大市场空间及机遇•电子信息、石油化工、汽车零部件、纺织服装材料、建材和现代服务业是惠州的六大支柱产业第二、三产业共同占据惠州主导产业地位，其中电子信息、石油化工、汽车零部件、纺织服装材料、建材和现代服务业是惠州的六大支柱产业产业结构6.405.905.605.405.1055.8059.0059.4058.1057.9037.8035.1035.0036.5037.0020092010201120122013资料来源：惠州统计年鉴201372011年固定资产投资额1025.2亿元，比上年增长18.6%；房地产开发投资593.5亿元，增长23.1%2008-2013年惠州固定资产投资总额[亿元]固定资产投资589759894102512091401260.8265.2301.2316.3350.8423.7186.8175.3267.9377.5482.2593.5200820092010201120122013固定资产投资工业投资房地产投资资料来源：惠州统计年鉴20138社会消费品零售总额在周边城市中处下游水平，但增长速度快，可提升空间大；旅游业发达，总收入增长迅速，将促进商业的迅速升级惠州市2009-2013年社会消费品零售总额(单位：元)49158368575485820092010201120122013惠州市年旅游总收入（2009-2013年）[单位：亿元]1151411611842132009201020112012201315%社会消费16.6%资料来源：惠州统计年鉴20139惠州人口呈稳步增长趋势，根据2013普查数据，全市常住人口470万，复合增长率为0.7%；惠城区有常住人口118.5万，为惠州下辖各区人口最高2012年惠州各区常住人口比较[万人]2010-2013年惠州常住人口变化情况[万人]资料来源：惠州第六次人口普查公报人口118.558.592.0105.331.219.346046346747020102011201220130.7%10惠州65岁以上人群只占5.87%，比第五次人口普查有所下降；受教育程度在不断提高，但初中和小学人群占比仍非常高17.60%76.53%5.87%23.12%70.78%6.10%0-14岁15-64岁65岁以上第六次人口普查第五次人口普查性别构成[%]年龄构成[%]26.4470.66222.07100.818.66大学高中初中小学文盲受教育程度构成[人]受教育人数增长情况[%]（对比第五次人口普查）129%29.91%18.99%-4.50%-2.55%大学高中初中小学文盲男性,52.63%女性,47.37%人口11核心发现。。1。。2。。31112A.城市宏观研究•A1城市宏观经济•A2城市发展规划1213“南进北拓、东西伸延”是惠州未来的空间发展布局，其中以惠城为中心区，惠阳为副中心，江北、东部、南部、惠博及中职新城为惠州重点打造的五大新城，水口正逐渐发展成一个创业居住两相宜的新兴的惠州东部城市中心城市中心区惠城区城市副中心惠阳区水口东部新城城市规划•“南进北拓、东西伸延”的空间战略部署，强化并增进“一城三组团”的功能联系，即“惠城中心区—惠阳副中心区—陈江—仲恺地区”•惠城区为惠州城市中心区，惠阳将建成惠州副中心，惠城区“南进北拓”，向北将建惠城至龙门高速，向南发展南部新城，拉近与惠阳区距离，有效一体化发展•惠州将崛起“五大新城”：江北新城、东部新城、南部新城、惠博新城、中职新城•以建设“三条轴线”为空间导向，以建设“八大基地”为切入点，集聚提升城市中心服务功能，夯实壮大优质产业规模效益，优化美化城市环境空间品质，统筹协调区域城乡发展，塑造宜居宜业、绿色和谐的文明城市城市整体规划资料来源：惠州政府网14结构规划•规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状•一区：惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴•四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用惠州未来空间发展遵循“一区四核五轴七节点”的结构，并以惠城、惠阳、大亚湾、陈江-仲恺-惠环等四个区域为核心居住区（1/2）城市空间规划资料来源：惠州政府网15规划政策《惠州市水口西区控制性详细规划》：由惠州大道、马安围、东江、新联路、水口大道和洛塘排渠所围合的区域，规划总面积约736.42公顷，定位为市片区级商业服务中心，以商业、居住等功能为主的综合发展区，规划控制总人口规模约为15万人项目位于水口片区的西区，惠州市政府对水口西区未来规划定位为：以商业、居住等功能为主的综合发展区，规划控制总人口规模约为15万人水口片区：水口片区水口区规划资料来源：惠州政府网项目地位于水口片区的西区16以深莞惠区域合作和珠三角区域合作为契机，积极推进区域一体化和市域同城化发展，实现与珠三角东岸城市的高快便捷对接，共同构建深莞惠半小时生活圈交通规划轨道交通高速公路快速路主干道路•重点建设厦深沿海铁路惠州段、深惠城际轨道惠州段、莞惠城际轨道惠州段、广州至汕尾铁路惠州段，构建惠州与广州、深圳、东莞、粤东及海西地区对接的轨道骨架，实现与珠三角东岸城市的高快便捷对接，并联合区域主干道路网络优化，共同建构深莞惠半小时生活圈。同时启动北京至深圳客运专线惠州段的前期工作，为与国内重点城市对接打造良好的基础•构建“五横两纵”的高速公路网络，加快外联珠三角东岸城市、内联三大组团与市域各县的高速交通建设。其中“五横”为广惠高速、莞惠高速、沙清高速、深汕高速、沿海高速，“两纵”为长深高速、惠大高速—惠龙高速（惠城至龙门）。“十二五”重点新建沙清高速、惠大高速、惠龙高速，扩建广惠高速、长深高速（含惠深高速、惠河高速）•规划重点新建惠桥快速路（惠城至桥头）、大亚湾龙山一路北延线、惠州四环路东段和惠州四环路南段，加强组团之间的快速交通联系•规划重点改造国道205、国道324、省道120、省道357、省道356和主要的县道，完善各组团内部路网，构建规划区内外联接的高通达性17珠三角轨道交通同城化规划修编工作已完成，其中确定与我市连接的线路有广惠城际、惠深城际、莞惠城际、惠城－惠东城际、惠阳－惠东城际共5条，主要枢纽站点有惠州南站、市政府站、惠东站等资料来源：惠州政府网交通规划-轨道交通根据《惠州市轨道交通网络规划》，我市规划轨道线路共7条，其中1、2、3、4、6号线为城际线，5、7号线为城市线，线网总长约274.6km，共设车站85座，其中换乘站9个，其中莞惠城际轨道线在今年6月底开工建设。计划在2013年10月建成通车莞惠城轨在我市境内设7个车站，分别是沥林站、陈江站、惠环站、新客运南站、西湖站、云山西路站、惠州客运北站。列车的速度目标值为200公里/小时莞惠城轨和穗莞深城轨建好后，市民从惠州坐城轨到东莞和广州分别只需半个小时和1个小时18广河高速、仁深高速、惠澳高速、广惠高速东延线、从莞高速、惠深高速扩建等6个项目已经完工，珠三角交通一体化网络日益完善线路起点（惠州段）终点（惠州段）里程（惠州段）总投资（惠州段）从莞高速博罗博罗31㎞45亿元惠深高速惠城惠阳30.676㎞12.59亿元广惠高速东延线惠东惠东32㎞25亿元惠澳高速惠城大亚湾54.88㎞48.2亿元仁深高速博罗惠阳34.1㎞46.4亿元广河高速龙门博罗75.3㎞56.93亿元交通规划-高速路19城市各区域之间加强交通网络构建，城市化发展步入快车道交通规划-主干道演达大道立交即将通车演达大道立交桥目前已正式动工，其施工方案也最终确定为三环路原路拓宽，演达大道则上跨通行，设双向八车道及4条匝道。演达大道立交完工后，将使得市区内的交通条件进一步改善，并极大方便河源、深圳及惠阳等地市民通行大亚湾区西南大道与深圳对接段完工大亚湾与深圳需对接的3条道路分别是西南大道—兰竹东路、龙海二路—丹梓东路、石化大道—锦绣东路。其中，西南大道对接段长41.5米，宽50米，为沥青混凝土路面，年内已全部完工；龙海二路对接段全长440米，宽60米，已于2010年6月动工，今年9月完工；石化大道西对接段全长929米，宽50米，已于2010年5月动工，5月初顺利完工惠东启动环城西路建设2011年惠东县启动建设环城西路和动工建设5个县城中心区接驳环城北路、环城南路的城市主干道路项目工程，估算总投资约6.598亿元。环城西路将连接环城北路和环城南路，全长7.49公里，道路控制红线宽60米，设计为双向六车道的城市快速干道，估算投资5.2亿元。另外5条从惠东县城中心通往环城北、环城南路的待建道路分别为江南路东北段、金宝城东路、长埔路、下马湖路、兴华路20城市规划核心结论：城市人口聚集区逐渐东移，项目所属区域未来将以商业、居住等功能为主的综合发展区发展“十二五”规划发布，双宜城市现雏形珠三角一体化逐渐成形，提升惠州城市综合竞争力交通规划为区域楼市发展带来利好城市基础设施配套完善推动城市化发展进程123421城市商业研究02•B1城市商业格局•B2商业市场22B.城市商业研究•B1城市商业格局•B2商业市场23现