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1为您提供最为专业的房地产顾问服务仪征项目整体推广报告呈致：仪征发展有限公司2为您提供最为专业的房地产顾问服务目录：房地产市场研究仪征宏观市场、仪征住宅市场、项目状况近期政策分析宏观指标分析宏观市场分析中观市场分析仪征住宅市场分析本项目分析微观市场分析调控步骤2008年上半年政策一览2008年下半年政策预测国民生产总值人口及收入状况各产业状况房地产市场指标分析仪征区域概况仪征房地产板块分析仪征房地产客户特征项目外部条件项目内部条件项目前期启示项目认知竞争对手信息介绍本项目内容12343为您提供最为专业的房地产顾问服务宏观市场分析¶政策分析Ì调控步骤‧最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控；‧从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从2004年的一级土地市场，2005年的二级市场，2006年的三管齐下，到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的；‧而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，以达到健康有序的发展结构。房地产一级市场房地产二级市场2004年2005年2004-2007年政策调控宏观方向图房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2006年房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场银行信贷2007年4为您提供最为专业的房地产顾问服务宏观市场分析¶近期政策分析Ì08年上半年以来政策一览2008年上半年的新政主要以利率信贷政策为主；预计在2008年下半年出台强硬新政策的可能性不大；主要以完善房地产个个环节的管理性政策为主。法规内容发布单位实施时间影响《国务院关于促进节约集约用地的通知》土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。国务院办公厅1月7日规划土地市场，避免土地浪费及个别开发企业囤积居奇。《土地调查条例》条例详细规定：土地利用现状及变化情况、土地权属及变化情况、土地的所有权和使用权状况；土地的自然条件、社会经济条件。每十年进行一次全国土地调查；每年进行土地变更调查。国务院办公厅2月7日减少地方政府违规行为《房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。国家税务总局1月1日增加财政收入，规范征收市场，增加开发企业成本，有可能导致房价上涨。上调人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行1月2日继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，上调人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点存款类金融机构人民币存款准备金率升至15.5％的新高点。央行3月2日继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，上调人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点存款类金融机构人民币存款准备金率升至16％的新高点。央行4月2日继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，《房屋登记办法》房屋所有人只要持相关证明、交纳相关费用，就可在房屋所在地的登记部门进行登记。住房和城乡建设部7月1日预告登记可防开发商一房两卖《住宅专项维修资金管理办法》未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。建设部、财政部2月1日规范住宅市场5为您提供最为专业的房地产顾问服务宏观市场分析¶未来政策分析Ì2008年下半年政策预测‧2007年的新政力度及对市场的影响明显好于2005年的国八条，但2007年开始的通货膨胀加速使得未来中央的宏观调控将更加关注经济面的变化；‧针对房地产方面的政策以规范市场为导向。1、税收方面预计2008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税等）＂或“土地使用税＂等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求；2、利率信贷方面在2008年央行加息一至二次的空间仍然存在，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度；3、土地方面对于目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进行实施；4、规范行业秩序07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程，并加强从上至下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。6为您提供最为专业的房地产顾问服务宏观市场分析¶宏观指标分析Ì国民生产总值‧从2003年到2007年连续5年实现生产总值年均增长率超过11%；‧2007年，全市生产总值完成162.5亿元，同比去年增长16.4%；‧根据目前当地经济发展速度,预计全市年均经济增长率预期为15％以上,到2010年全市生产总值达到250亿元。注：2008-2010年数据为预测值2003-2010年仪征市GDP总量与增长速度0501001502002502003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年单位:亿元0%4%8%12%16%20%GDP值增长速度7为您提供最为专业的房地产顾问服务宏观市场分析¶宏观指标分析Ì人均可支配收入状况‧2007仪征市城市户口人均可支配收入超过人民币13390元，家庭年收入约在人民币30000元,与当地房价对比为1/9左右,与国际惯例相当接近,与其它城市相比较仍有上涨空间。‧人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2003年的7,976元增长到2007年的13,390元；‧按照15%增长比例推算，2010年，仪征市的年人均可支配收入将超过20,363元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。2003-2010年仪征人均可支配收入、增长率对比表05000100001500020000250002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%城市居民人均可支配收入增长率注：2008-2010年数据为预测值8为您提供最为专业的房地产顾问服务2003-2007年仪征市人口数量及走向0500001000001500002000002500003000003500004000002003年2004年2005年2006年2007年城市人口农村人口‧2007仪征市城市户口人数为275420，,乡村人口321648人,城市户口人数对比去年同期增加2%,而乡村人口对应的减少2%，我们预计未来几年城市化进程将进一步加快，乡村人口的导入也为房地产市场提供源源不断的新增客户。宏观市场分析¶宏观指标分析Ì人口走势9为您提供最为专业的房地产顾问服务‧2007仪征市第一产业增加值9.1亿元，仪征市从2003年-2008年连续5年增长为5%,相比其她产业增幅缓慢，从全市经济来看未来将以第二、第三产业为发展方向，工业、服务业的快速发展将快速提升城市综合实力和人均收入。宏观市场分析¶产业发展导向、趋势Ì第一产业2003-2007年仪征市第三产业增长速度010203040502003年2004年2005年2006年2007年单位:亿元0%5%10%15%20%GDP值增长速度10为您提供最为专业的房地产顾问服务‧2007仪征市第二产业增加值109.39亿元，仪征市从2003年-2007年连续5年增长为16%以上,产业发展迅速，从全市经济来看未来将以第二、第三产业为发展方向，工业、服务业的快速发展将快速提升城市综合实力和人均收入。宏观市场分析¶产业发展导向、趋势Ì第二产业2003-2007年仪征市第二产业增长速度0204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年单位:亿元0%5%10%15%20%25%30%GDP值增长速度11为您提供最为专业的房地产顾问服务‧2007仪征市第三产业增加值43.98亿元，仪征市从2003年-2007年连续5年平均增长为30%,相比其它产业增幅迅速，从全市经济来看未来将以第二、第三产业为发展方向，工业、服务业的快速发展将快速提升城市综合实力和人均收入。宏观市场分析¶产业发展导向、趋势Ì第三产业2003-2007年仪征市第三产业增长速度010203040502003年2004年2005年2006年2007年单位:亿元0%5%10%15%20%GDP值增长速度12为您提供最为专业的房地产顾问服务2001-2007年仪征市房地产投资增资比较图-20246810122001200220032004200520062007-50%0%50%100%150%200%250%房地产投资增长宏观市场分析¶房地产状况Ì房地产投资‧2007仪征市房地产开发投资6.12亿元，下降22.3%，仪征市经过2001年-2004年连续4年快速增长，进入2005年后,投资增幅明显放缓，主要原因一、前期发展太快，二、宏观调控开发企业持观望态度。‧通过前5年的累积开发，整个市场的保有量大幅上升，市场短期有竞争，未来竞争逐步减少。13为您提供最为专业的房地产顾问服务仪征市西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与安徽省天长市接壤。长江岸线27公里，是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了四通八达的水陆交通网。润扬大桥和宁启铁路的兴建，使得仪征与上海、南京、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺之间，是江苏省五大重点经济发展带之一。目前仪征房地产市场状况总体概况主要还是以区域性自住为主，在售住宅较为集中的板块主要在城西与城中城区，目前市场上的供应量充足。销售价格保持在2500-3200元之间。城东板快是新发展起来的又一市场供应区域，该区域临近商业主干道工农北路，随着城市未来规划向东发展的战略意图逐渐明显，给区域板块的发展奠定良好基础。中观市场分析¶仪征住宅市场Ì区域概况14为您提供最为专业的房地产顾问服务中观市场分析¶仪征住宅市场Ì板块分析目前城市居住区分成2部分,以胥浦河为中央的仪征化纤居住区,与仪征市市区两大板块组成。我们的项目处于仪征市区，接下来我们对该区域重点描述。城西板块：目前城西板块建筑类型主要以普通住宅为主，配有少量联排别墅，区域售价在2400-2700，供应量较大，竞争相当激烈。楼盘有南洋尚城、莱茵达枫林都市、星源和谐家园等。城中板块：目前城中供应相比城西较少，售价在3200元左右，在售楼盘有城中花园，锦绣家园等；城东板块：目前城东板块仍未真正形成，周边配套极其匮乏，几个大盘正在酝酿当中，但其实力不可小视，仪征市最具实力的万博也在该区域当中，项目有万博奥林匹克、水木阳光等。城中板块城西板快城西板快城东板块15为您提供最为专业的房地产顾问服务中观市场分析¶仪征住宅市场Ì客户分析本地客户为主►全市总面积901平方公里，现有总人口59．3万人。当地外来人口较少，城市化进程一般，每年人口导入量较少为总人口的2%，当前的购房者以当地人为主。仪征化工区域客户为辅收入快速增长，生活质量不断提升，使得化工区域居住环境以无法满足该区域对居住环境的要求，加上城市向东发展的大趋势，未来将有大量化工区客户流向居住环境、配套成熟的城市东部。动态客户随着城市化进程的加速发展，及周边区域工业快速发展，引申出大量的农业户口人员进城，动拆迁户等购房客户，加之少量外来经商、打工人员，周边城市投资客户。16为您提供最为专业的房地产顾问服务微观市场分析¶本项目分析Ì外部条件项目地处仪征城东，沿山河东路以南，石桥河北路的东面，是整个仪征市的东北部，距离城市中心约10分钟车程左右。目前该区域处于开发初期，周边居住配套匮乏，公共交通也未辐射到该区域，未来主干道石桥河北路也在修建当中。配套设施的