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抚顺山居大盘项目策划及赢利模式设计深圳新摩尔商业管理有限公司董事长清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民2013年6月13-16日致辽宁智森房地产公司深圳新摩尔商业管理有限公司目录一、市场分析结论二、项目位置三、项目定位四、项目成本分析和赢利模式设计总结深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市位于辽宁省东部。东与吉林省接壤，南与本溪市为邻，西与沈阳市交界，北与铁岭地区相连。面积一万一千二百六十七平方公里（11267万）。抚顺市地处辽宁东部的山地丘陵地带，地势东高西低。三面环山，浑河横贯其中。境内主要河流还有东洲河、海新河、古城子河、抚西河等。抚顺市概况深圳新摩尔商业管理有限公司序号新抚区顺城区望花区东洲区抚顺县抚顺县新宾满族自治县清原满族自治县面积（平方公里）36277112192214235042873921人口（万人）304932374012303436277112192304932370102030405060050100150200250300新抚区顺城区望花区东洲区抚顺市四城区面积及人口情况面积（平方公里）人口（万人）抚顺市城区顺城区面积最大、人口最多，新抚区人口密度最大，其次是望花区抚顺市概况深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市概况行政区顺城区行政区划河东街道、长春街道、葛布街道、将军堡街道、新华街道、抚顺城街道、前甸镇、河北乡、会元乡区域定位抚顺市中心城，商务延展城区区域功能行政、金融、文化区区域产业第二产业（装配制造）、第三产业区域规划一体两翼，旧城区改造区域布局文化商贸区、房地产开发区、工业区、农业特产区、休闲度假区区域概况深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市概况突出西部提升北部打造中部优化东部治理南部城市规划深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市概况城市发展的总体目标是：要把抚顺市建设成为全国重要的高加工度石化基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；通过经济、社会、文化和生态各方面的综合努力，抚顺市将成为辽宁省重要的、以浑河文明（满文化）为主要特色的、并具有山水特点的历史文化旅游名城；东北经济区内现代化的特大型城市、辽中南地区重要的增长核和经济次中心，在整个东北老工业基地振兴以及辽中南城市群的发展中起到综合性示范作用，成为国内贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的典型示范城市。规划期末2020年GDP总量为2200亿元左右，人均GDP达到1万美元以上。登记失业率控制在5%以内。城市规划深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市房地产情况2008年2009年2010年2011年2012年抚顺市经济开发区137431437878489东洲区20226102229150望花区4457555924顺城区34272426799新抚区3612167710%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008-2012年抚顺市各城区土地成交情况整体土地市场情况自2008年起，抚顺市土地放量以西部开发区为最，其次为顺城区深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市房地产情况住宅市场情况序号项目项目位置建筑形态占地面积（平方米）容积率面积区间（平方米）均价（元/平方米）图片1远洋城顺城区将军北街小高层、多层、洋房、别墅13400001.12小高层：90-120洋房：85-120联排别墅：（待定）小高层：4300多层：5500洋房：65002香山美墅顺城区将军北山地区小高层、高层、多层、别墅1100001.48高层：80-120洋房：110-150别墅：260左右高层：4400洋房：5700别墅：85003金地富山葛布北街高层、洋房、别墅3000003.0高层：50-90洋房：90-140联排别墅：（待定）高层：3750洋房：50004万科·金域蓝湾沈抚路与中兴街交汇处小高层、高层、洋房3200002.2高层：80-140洋房：140-190高层：7000（带装修）洋房：75005绿地剑桥抚顺经济开发区滨河路2号多层、高层、小高层、洋房、别墅5438001.13高层：50-90多层90-120洋房：90-130联排别墅：210-260高层：3700多层：4000洋房：5000别墅：70006旺力城沈抚大道南旺力大街东高层、别墅15666511.3高层：55-140联排别墅：210-260高层：4200别墅：7500本项目主要竞争对手---远洋城竞争策略本项目远洋城规划容积率1.8局部把容积率用足，多层和别墅容积率坐低高端别墅容积率0.3多层1.01.0200万平方米占地学校新华一小和北京大地幼儿园公园山体艺术公园高山公园会所体育和艺术会所会所远洋城规划图深圳新摩尔商业管理有限公司抚顺市房地产市场总结从以上住宅市场通过实地调查情况来看，远洋城、万科金域蓝湾、香山美墅绿地剑桥等项目销售情况良好，金地富山和旺力城销售情况不是很理想。建议项目容积率不宜超过2.5。建议户型区间：小高层：80-120洋房：120-160，联排别墅：200-350.顺城区住宅市场未来发展趋势：住宅土地放量放缓，整体以市场消化存量为主产品面积将逐渐增大，将逐渐高于改善型居住，分流抚顺市其他区域的高端客户价格持续上升，在顺城区域逐渐形成“北贵”圈层深圳新摩尔商业管理有限公司项目位置本案沈吉高速深圳新摩尔商业管理有限公司本案837亩1.8容积率总建筑面积预计为101万平方米安置区占地建议为50亩建筑面积46585平方米住宅，便利店和社区商业1000平方米，其余商铺8035平方米社区商铺建议在商业区，居住人口预测20000人以上。95.6万平方米物业建议规划数据葛步通道-地块节点现状葛布深沟和高山路深沟地块节点现状高山路深沟水潭高山路深沟地块节点现状项目地块定位建议一号地块二号地块三号地块五号地块四号地块一号地块：高尚住宅二号地块）：本区域高端别墅和洋房三号地块：邻里中心：（含社区医院，商业，文艺中心+餐饮+住宅+小学幼儿园四号地块：回迁安置区高尚居住区五号地块：高尚社区配备老年人群活动设施和幼儿园杨宝民先生绘制规划草图杨宝民先生指导设计院完成的规划设计初步方案突出区域产品特点，提升整个大盘的居住品质。该项目在深化设计中。产品定位初步构想物业类型单位：万平方米独立别墅2.1万平方米（其中3000平方米用于别墅式度假酒店）2．1联排别墅10万平方米10多层洋房区20万平方米20小高层住房28万平方米28高层住房（沿着十字路口路边布局）30万平方米30安置区域含8350平方米商铺）54260平方米5.4小学和幼儿园小学7000平方米两个幼儿园各2500平方米1。2社区邻里中心（包括社区健康服务中心设置在二楼，超市一层，文化活动中心和电影院）1.5万平方米和1万平方米1.5体育会所和书画艺术中心1.2万平方米（物业管理公司办公室，警务中心等），3000平方米高山路会所1.5商业街区2万平方米1.8其他配套设施社区管理中心，垃圾站，菜市场等0.5书画艺术中心的管理重点收藏满族风情和努尔哈赤相关书画和东北山水书画艺术作品，为艺术沙龙服务，丰富居民文化生活。建设森林艺术公园建议充分利用林地资源建设森林公园，合理规划登山路径，设置景观亭和观景塔。塔建议和鲁迅美术学院合作桃花源主题艺术品森林公园建议在关键节点进行艺术规划，在项目主要入口和重要节点专题创作生态保护和桃花源主题艺术品。例如，在项目重要入口请辽宁注明书法家石刻陶渊明的桃花源记。突出本项目打造抚顺桃花源的主要思路，在城市中享受森林公园的宁静。潭和大学合作建立一流的小学和幼儿园建议和沈阳师范学院或者抚顺示范学院等合作，联合设立一流师资力量的中心学校和幼儿园。借鉴深圳蔚蓝海岸等和北京师范大学合作的成功经验。设计结合自然----高山路内部产品举例高山路内部保持良好自然生态景观，松树较多，有自然形成的水潭。本项目高层、小高层形态建议法式建筑色彩大气精致、端庄典雅，在窗、檐口、立面等部位采用古典的元素和符号，线条装饰简洁流畅，呈现细节上的体贴与完美。营造庄严、尊贵的美感。本项目多层形态建议建筑采用成熟硬朗、庄重柔美的纯法式建筑风格。本项目花园洋房形态建议新古典主义花园洋房，使住宅在生活之外更具艺术价值、文化价值与收藏价值。本项目联排别墅形态建议建筑沿山势层层而进，与自然山水相结合，并由此生成最合理、宜居的社区。本项目独立别墅形态建议将法国的浪漫与中国的山水意境完美融合，以新古典主义建筑风格，为抚顺奉献一场东情西韵的奢华人居盛宴。法式合院别墅法式合院是在绿城法式排屋基础上升级的一种产品形态，是绿城最新研发产品，法式合院将传承法国古典主义与新古典主义的建筑立面风格并自成一体，使法兰西民族的浪漫主义审美观和恒久居住理念与中式生活习惯有机结合，以打造出合肥翡翠湖玫瑰园独有的建筑美感和人文品位。项目分期建设建议在首先进行安置房建设的同时，考虑一期商品房建设。建议项目一期建设地块3号地块，二期建设二号地块，三期建设一号地块，四期建设五号地块。一号地块三期二号地块二期三号地块一期五号地块四期四号地块项目一期高层部分户型比例项目一期以高层和小高层为主建议高层部分60平方米一室户型占有30%80平方米两室户型占有30%90平方米两室一厅一卫35%120平方米户型5%建议一期小高层部分户型比例60平方米一室户型占有30%80平方米两室户型占有20%90平方米两室一厅一卫40%115-120平方米户型10%万科典型115平方米户型二期洋房户型比例120平方米户型30%140平方米户型40%167平方米户型20%180平方米户型10%二期合院别墅户型比例-----------------------------------180平方米20%200平方米40%240平方米40%独立别墅户型比例300平方米以上根据客户需要定制167平方米参考户型140平方米户型特点1.适合高层顶层2.适合洋房