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Report_CATIC_200712201城市综合体产品模型与目标城市筛选模型Report_CATIC_200712202城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式•“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系•城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式•综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用•由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求•现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712203目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展•目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士•各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例•各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益•不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712204商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性•万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所•港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业•万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品•瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母•来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712205该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明•城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈•区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力•中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体•对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入•竞争对手往往不会进入该类市场•以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目•消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712206B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究Report_CATIC_200712207•“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体•城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：–美国：纽约洛克菲勒中心–日本：幅冈博多运河城–中国：深圳华润中心Report_CATIC_200712208随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段•城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想•区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系•城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题•为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势•居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城•城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落•城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端•城市中心的地位重新得以恢复和加强•强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流Report_CATIC_200712209城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：•都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机•都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力•作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：•通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足•综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益•各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业Report_CATIC_2007122010城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点Report_CATIC_2007122011城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓城市综合体构成要素购物中心12354写字楼酒店Report_CATIC_2007122012城市综合体构成元素——购物中心选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈40公里•城市中心区域•10万平米以上•香港ifc•北京东方广场购物中心类型主力店•购物60-70%•餐饮10-20%•休闲娱乐15-20%•3-5个主力店•主力店面积占比40-60%区域购物中心•区域中心•5-8万平米•北京万达广场•深圳花园城•购物60-70%•餐饮15-25%•休闲娱乐10-15%•2-3个主力店•主力店面积占比40-60%邻里购物中心•社区中心•不超过4万平米•伊藤洋华堂•华润万佳•购物70-80%•餐饮10-15%•休闲娱乐3-5%•服务5%•1-2个主力店•主力店面积占比40-60%能量中心•郊区•4-10万平米•北京金源茂•购物80-95%•餐饮10-20%•3以上个主力店•主力店面积占比70-90%生活方式购物中心•高档住宅区附近•自然条件优越•1-5万平米•上海新天地•美国COCOWALK•购物30-40%•餐饮30-40%•休闲娱乐30-40%•0-2个主力店•主力店面积占比0-50%•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈10公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈20公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里Report_CATIC_2007122013城市综合体构成元素——写字楼选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼•建筑品质一流•顶级装修•通常为5万平米以上商务核心区域•知名大型跨国公司•金融机构甲级写字楼商务区或区域中心•建筑标准有所落后•中档装修•1万平米左右乙级写字楼•中小型私营企业为主丙级写字楼•建筑标准陈旧•普通装修•小于1万平米•小型私营企业写字楼类型市区市区•大中型各类企业、机构设施设备•建筑品质优良•高档装修•通常2-5万平米•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有部分商务配套•有地上／地下停车位•几乎没有服务配套•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•有中央空调系统•有楼宇自控系统•无综合布线•无中央空调系统•无楼宇自控系统•无综合布线Report_CATIC_2007122014城市综合体构成元素——酒店选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心•除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求•设施设备通常采用较高标准•香格里拉•洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店•北京九华山庄•五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显•三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区•以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠•通常以品牌连锁形式经营•在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务•建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施•如家快捷•速８•具有完善的休闲娱乐设施•突出个性化服务；创造放松环境•酒店建设强调与自然环境的结合Report_CATIC_2007122015城市综合体构成元素——住宅选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅•大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区•户内各功能房间完善；户型以２居以上为主•一般为毛坯房•配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域•投资者•中小企业主•既可居住又可办公；部分没有厨房功能•强调商务中心、餐饮功能配套•毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。Report_CATIC_2007122016城市综合体构成元素——公寓选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商•投资者•高收入白领普通公寓酒店式公寓•投资者•高级经理人•外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域•户内设施设备完善，通常配备高档家具电器•星级装修，尤其是公共区域•提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务•通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务•户内各功能房间完善；一居小户型比例较大•精装修•一般设有大堂公寓类型--Report_CATIC_2007122017B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究Report_CATIC_2007122018目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市城市综合