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广州白云万达广场/5号停机坪购物广场/高德置地广场市场调研报告2目录一、项目概述1、广州白云万达广场2、5号停机坪购物广场3、高德置地广场二、项目对比分析1、项目指标2、业态规划3、人员架构4、主要大型活动三、项目存在问题分析1、总体分析2、工程规划3、总结一、项目概述1、广州白云万达广场2、5号停机坪购物广场3、高德置地广场341、广州白云万达广场广州白云万达广场广州白云万达广场位于广州北部的白云区白云新城，白云山西部，旧广州白云机场板块。区域消费人口约80万，包括传统住宅区、城中村、机场航空系统、白云山板块高尚住宅群以及周边从事商贸的从业人员。5广州体育馆广州白云国际会议中心机场路云城西路飞翔公园站飞翔公园站广州白云万达广场规划人流动线82、5号停机坪购物广场5号停机坪购物广场9广州体育馆广州白云国际会议中心机场路云城西路飞翔公园站飞翔公园站5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场隔路相对，同处于白云新城区域。人流动线113、高德置地广场12西塔恒大中心高德置地广场位于广州珠江新城花城广场的正中央地块，CBD核心位置，在区位上享有无可比拟的优越性。项目周边环绕着广州国际金融中心（西塔），广州合景国际金融广场，广州歌剧院，广州塔等城市标志性建筑。高德置地广场高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。春夏秋冬朱美拉公寓高德置地广场规划14二、项目对比分析1、项目指标2、业态规划3、人员架构4、主要大型活动151、项目指标161、项目指标项目名称项目类型总面积商业楼层工期停车场开业时间运营时间开业招商率停车位及收费情况日客流量外广场面积广州白云万达广场综合体40万平方米，商业面积为17万平方米8层B2-6全层，B1部分为停车场1年4个月1700个车位2010.1218个月100%4元/小时，沃尔玛消费100以上可以免费1小时约7万人东外广场面积8000平方米5号停机坪购物广场购物中心10万平方米项目所有楼层，共3层4年6个月2000个车位，没有地下停车场2011.126个月70%现暂时免费约1万人东广场：8万平方米；西广场：2万平方米高德置地广场综合体92万平方米，商业面积为17万平方米春广场：6层夏广场：3层秋广场：3层冬广场：4层5年3000个车位春：2010.12夏：2011.1秋：待定冬：待定春：18个月夏：17个月85%商场白天8元/小时，晚上4元/小时，吉之岛购物满80元免费停车2小时约1万人下沉式广场，约500平方左右172、业态规划2、业态规划--广州白云万达广场18业态组合2、业态规划--广州白云万达广场销售数据202、业态规划--广州白云万达广场212、业态规划--广州白云万达广场222、业态规划--广州白云万达广场23业态组合业态商户名称百货天河城百货(1F-2F建面约16000m2)影院嘉禾电影院（3F建面约4000m2）超市吉之岛（1F建面约5000m2）电器苏宁（2F建面约3000m2）电玩天空之城（3F建面约2000m2）KTV堂会（3F建面约KTV4000m2）零售主要品牌胜道、FTV、MANGO、哥弟、欧时力、卡宾、屈臣氏、金宝贝等餐饮广州酒家天极品、九毛九、肯德基、必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野拉面等其它主力店星期八小镇（2F建面约8000m2）2、业态规划—5号停机坪购物广场餐饮,16%主力店,44%零售,40%242、业态规划—5号停机坪购物广场25业态组合业态商户名称百货广百百货(1F-2F建面约15000m2)影院无超市吉之岛（负一建面约5000m2）电器苏宁（二F建面约3000m2）电玩无KTV匣子Kbox（3F建面约KTV3500m2）零售主要品牌H&M、优衣库、苹果数码、FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、妍丽等餐饮和民居食屋、宴江南、味食尚、牛亭烤肉山东老家、九毛九、麦当劳、上一笼、吉野家、其它主力店小Q儿童城（负一建面约4000方）2、业态规划—高德置地广场262、业态规划—综合比较业态广州白云万达广场5号停机坪购物广场高德置地广场商户名称面积商户名称面积商户名称面积百货万千百货31000m2天河城百货16000m2广百百货15000m2影院万达影院7000m2嘉禾电影院4000m2无超市沃尔玛15000m2吉之岛5000m2吉之岛5000m2电器国美电器5000m2苏宁3000m2苏宁3000m2电玩大玩家电玩城4000m2天空之城2000m2无KTV大歌星量贩式KTV4000m2堂会4000m2匣子Kbox3500m2其它主力店无-------星期八小镇8000m2小Q儿童城4000m2零售主要品牌菲拉格慕、范思哲、华斯度、周大福、伊丽莎白雅顿、玉兰油、东方红、嘉宝、其乐、沙驰、安瑞井-------胜道、FTV、MANGO、哥弟、欧时力、卡宾、屈臣氏、金宝贝等-------H&M、优衣库、苹果数码、FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、妍丽等-------餐饮雨打芭蕉、荟点、汉拿山、九毛九、拾味馆、芙蓉楼、大渔、万岁日本料理、麦当劳、肯德基、必胜客等-------广州酒家天极品、九毛九、肯德基、必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野拉面等-------和民居食屋、宴江南、味食尚、牛亭烤肉山东老家、九毛九、麦当劳、上一笼、吉野家、-------273、人员架构284、主要大型活动294、主要大型活动-广州白云万达广场新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、万达广场活动类型招商发布会品牌签约仪式开业启动仪式大型嘉年华活动美食节名车展会时尚花生秀大型品牌特卖世界选秀活动春节商品展销夏日青春激赏秀秋冬新品发布圣诞嘉年华304、主要大型活动-5号停机坪购物广场新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、5号停机坪活动类型彩灯展、白云时尚音乐节，车展，美食节，花市，圣诞嘉年华、品牌签约仪式、开业启动仪式314、主要大型活动-高德置地广场以主题性活动为主高德置地活动类型圣诞新年营销活动-《白雪公主和7个小矮人》圣诞新年营销活动-《灰姑娘与水晶鞋》哆啦A梦剧场32三、项目存在问题分析1、总体分析2、工程规划3、总结331、总体分析34招商的成功因素万达在全国的名气具有一定的影响力。在住宅房地产调控的情况下，众多投资商转航瞄准商业地产。万达是第一个进入白云区的大型购物中心，由于区域问题，前期定位为中高档，现在进行调整，引进快时尚品牌及高档女装。业态规划方面购物中心整体业态：餐饮、娱乐、休闲、星级酒店、主力百货店、大型超市，零售业态缺少。目前以主力餐饮、特色影院等娱乐休闲等配套作为引动人流的主要支持。经营方面自营主力百货欠号召力，五星级酒店也非主流之选，大型超市也并未形成惯性消费。现阶段经营策略，以具有特色及号召力的休闲娱乐等业态旺场保持人气，带动其他商家的经营提升。1、总体概述—广州白云万达广场351、总体概述—5号停机坪购物广场招商问题由于项目董事局决策层的内部矛盾，以及对发展方向的犹豫不决，对招商产生严重消极影响，导致招商过程一波三折。项目发展商的知名度不大，招商难度加大。业态规划购物中心走传统商业业态组合：餐饮、娱乐、休闲、主力百货店、大型超市，零售业。餐饮区规划过于分散，形成不了聚客效应；而且项目总体的人流动线较分散。经营方面由于餐饮规划的过于分散，以及缺少具有号召力的品牌，餐饮达不到旺场的预期。传统业态规划的组合，与区内万达广场形成同质化竞争。区位问题白云新城处于开发的初级阶段，项目周边未形成商圈氛围。交通问题公共交通网络未完善，尤其地铁站离项目虽然不远，但需要横跨主干道和大广场，形成了较长的消费距离，对依靠公共交通的消费者的二次消费产生消极影响。361、总体概述—高德置地广场珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的聚集人流。缺少大型的活动广场。商场内人流动线不够明朗。零售业态较少，品牌不够丰富。大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。372、工程规划白云万达广场•优点：1、项目主出入口靠近城市主干道，有利于吸引客流到商场内消费；2、广场视野开阔，既有利于吸引周边居民前来休闲娱乐、又有利于企划活动的开展；3、项目四面楼顶都设有LOGO及夜景照明，在进行品牌宣传同时也起到引导顾客的作用；•优点：4、商场内部动线设计合理，每个铺位都在主动线上，没有死角铺；5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可利用自然采光降低能耗；6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门楣高度设计合理，顾客可从一楼直观看到二、三楼商家品牌信息；白云万达广场•优点：7、VI系统点位设计合理及内容准确；8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。白云万达广场•不足：1、中庭及连廊玻璃遮光帘电机设计未做美化处理，影响美观；2、室内、室外步行街有良好的互动性，但室外步行街只有一个出入口与外界的连接，不利于室外街的经营；3、中庭观光电梯对部分铺位有一定的遮挡，同时观光电梯也影响中庭整体通透效果；白云万达广场不足：4、透过中庭、连廊玻璃看到建筑物外立面未做好表面装饰，影响美观；5、中庭、连廊玻璃两侧设置的通风口未进行美化设计，影响美观；6、商场出入口单道门设计，对能耗有一定损失。白云万达广场5号停机坪•不足：1、商场出入口过多，且没有主次之分，不利于客流的引导和动线的合理设计；2、商场内柱梁太多，且很多柱子立在主通道中间，影响视线的通透性；3、广场配套车位不够；4、客流动线设计不合理，没有形成主次动线区分；•不足：5、天花设计缺少层次和立体感，比较呆板；6、商铺分割没有很好的与建筑柱网结构结合起来，导致很多商铺门口有柱子直接影响商铺通透效果；7、商场内结构伸缩缝没有进行美化设计与施工；5号停机坪•不足：8、未设置楼层指引设施；9、吊牌点位设置不合理，且指示不够清晰；10、项目外墙广告灯箱及LOGO设计不够明显。5号停机坪高德置地广场•优点：1、项目位置优越，是目前珠江新城片区最大的商业项目；2、与地铁珠江新城站实现无缝对接，客流有保障。•不足：1、项目楼层净高偏低，给人压抑感；2、防火卷帘门导轨设计不合理，占用公共空间和通道；3、楼层指引及导视系统偏少，且设置位置不合理；高德置地广场•不足：4、护栏玻璃与建筑物之间有空隙，容易隐藏污秽，影响商场品质；5、商场中庭防火卷帘破坏天花整体设计及布局，导致天花设计缺少层次感和立体感；6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，能量损失较大；高德置地广场•不足：7、商场内多种经营点位电源未提前做好预留设计，导致电源线外露；8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层客流减少；9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便顾客的进出。高德置地广场503、总结谢谢！