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广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第0页广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估报告——评估国有出让土地使用权价格，为委托方资产重组提供价格参考上海城市房地产估价有限公司二○○七年十一月二日广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第1页广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第2页土地估价报告项目名称：广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估——评估国有出让土地使用权价格，为委托方资产重组提供价格参考受托估价单位：上海城市房地产估价有限公司估价报告编号：沪城估（估）字〔2007〕第1287号提交估价报告日期：二○○七年十一月二日广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第3页土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估——评估国有出让土地使用权价格，为委托方资产重组提供价格参考二、委托估价方：1.单位名称：岳阳恒立冷气设备股份有限公司2.单位地址：湖南省岳阳市青年中路3.联系电话：0730-8245188三、估价目的：根据委托要求，评估估价对象土地使用权公开市场价格，为委托方资产重组提供价格参考。四、估价基准日：2007年09月30日五、估价日期：2007年09月28日～2007年11月02日广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第4页六、地价定义：1.估价对象土地实际用途和宗地内外实际开发程度及设定根据委托方提供的资料，委估对象包括广州市花都区南航碧花园E区全部及D区部分土地使用权，土地证登记的土地用途均为住宅用地（商住），共计土地面积351794.36平方米。经现场查勘，委估对象E区为未开发地块，土地使用权面积为249744.95平方米，尚未拆平；委估对象D区部分土地包括已开发但尚未建设的别墅用地及配套公建用地，其土地使用权面积分别为86985.71平方米和15063.7平方米。根据委估对象土地证登记用途及现场踏勘情况，本次评估设定估价对象土地用途为住宅用地（商住），土地开发程度设定为“五通一平”。2.估价对象现状利用、规划利用条件根据委托方提供资料，委估对象E区及D区规划利用条件分别如下表：E区规划指标序号指标数量单位备注1土地面积249744.95平方米2总建筑面积261094.40平方米3计算容积率建筑面积244485.40平方米3-1其中：别墅建筑面积128628.80平方米3-2其中：公寓建筑面积112089.60平方米3-3其中：会所建筑面积658.30平方米3-4其中：商业建筑面积3108.70平方米3-5其中：电房建筑面积150.00平方米3-6其中：地下停车建筑面积16459.00平方米D区规划指标广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第5页序号指标数量单位备注1土地面积102049.41平方米包括未开发地块86985.71平方米，公建配套地块15063.7平方米。2总建筑面积52677.63平方米2-1其中：别墅建筑面积34231.00平方米2-2其中：培训楼建筑面积6495.26平方米2-3其中：幼儿园建筑面积3000.00平方米2-4其中：会所建筑面积5685.39平方米2-5其中：综合楼建筑面积3265.98平方米3.委估对象使用年限设定委估对象E区地块根据其《国有土地使用证》[编号：花国用（1999）字第04190838号]记载，土地使用终止日期为2068年12月29日。自估价基准日（2007年09月30日）起委估对象E区地块的剩余使用年限约为61年。故本次评估设定委估对象E区土地的剩余使用年限为61年。委估对象D区部分土地分别登记于两个《国有土地使用证》[编号：花国用（2000）字第04190965号、花国用（1999）字第04190841号]记载，土地使用终止日期分别为2070年03月06日、2068年12月29日。自估价基准日（2007年09月30日）起委估对象D区部分土地的剩余使用年限分别约为62.5年、61年。本次评估按较短剩余年限设定委估对象D区部分土地的剩余使用年限为61年。综上所述，本次评估对象的价格定义为：在满足全部限制条件下，设定的用途、规划利用条件、使用年限情况下，于估价期日“五通一平”状态下的土地使用权价格。七、估价结果：广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第6页经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，采用剩余法测算，并用市场比较法验证，最终得出估价对象在满足全部限制条件下于估价期日的公开市场价格为：人民币叁亿玖仟陆佰贰拾肆万元整（RMB396,240,000.00），折合每平方米土地面积单价：人民币壹仟壹佰贰拾陆元整（RMB1,126.00），折合每平方米规划建筑面积单价：人民币壹仟叁佰叁拾叁元整（RMB1,333.00）。其中：地块名称土地总价（万元）土地单价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)E区全部土地3242512981326D区部分土地71997051366八、签发及估价人员：签发人：袁东华土地估价师98090086审核人：王常华土地估价师2002310023估价人员：戴建国土地估价师2004310034九、估价机构：上海城市房地产估价有限公司土地估价机构负责人：二○○七年十一月二日广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第7页附土地估价结果一览表估价机构：上海城市房地产估价有限公司估价报告编号：沪城估（估）字〔2007〕第1287号估价期日：2007年09月30日估价期日的土地使用权性质：国有出让估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注广州碧花园房地产开发有限公司0411005南航碧花园E区地块花国用（1999）字第04190838号狮岭镇振兴、集益村陆花岗水库山地住宅用地（商住）0.98五通五通一平61249744.95129832425广州碧花园房地产开发有限公司04110070411002南航碧花园D区部分地块花国用（2000）字第04190965号花国用（1999）字第04190841号狮岭镇陆花岗水库狮岭镇振兴、集益村陆花岗水库待建地住宅用地（商住）0.52五通一平五通一平61102049.417057199合计351794.36112639624一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：估价结果未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价格的影响。2、基础设施条件：根据委托方提供的资料，设定委估对象为“五通一平”。3、规划限制条件：根据委托方提供的资料，设定估价对象用途为住宅用地（商住）。4、影响土地价格的其他限制条件：本报告提供的估价结果以委托方提供的估价对象规划条件为前提，未考虑今后估价对象规划方案变化所产生的市场风险，包括规划用途、容积率变化等对估价结果的影响。二、其他需要说明的事项估价机构：上海城市房地产估价有限公司二OO七年十一月二日广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第8页第二部分估价对象界定一、委托估价方：1.单位名称：岳阳恒立冷气设备股份有限公司2.单位地址：湖南省岳阳市青年中路3.联系电话：0730-8245188二、估价对象：广州碧花园房地产开发有限公司所属的广东省广州市花都区狮岭镇南航碧花园E区全部及D区部分土地使用权，共计土地面积351794.36平方米，建筑面积297163.03平方米，用途为住宅用地（商住）。其中E区土地面积249744.95平方米，规划计算容积率的建筑面积为244485.40平方米，用途为住宅用地（商住），地号为0411005；D区部分土地面积102049.41平方米，建筑面积52677.63平方米，用途为住宅用地（商住），地号为0411007、0411002。三、估价对象概况：1、土地四至与级别委估对象E区地块北依王子山，东接已建成的南航碧花园别墅区A区、B区及天鹅湖，西、南临未开发地。委估对象D区地块北邻已建成的南航碧花园别墅区C区及陆花岗水库，东为芙蓉嶂旅游广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第9页度假区，西为已建成的南航碧花园D区天鹅湖别墅区，南临山前旅游大道。估价对象所在区域土地等级为广州市住宅用地基准地价8级。2.土地登记状况（1）根据委托方提供的《国有土地使用证》[编号：花国用（1999）字第04190838号]，委估对象E区地块土地登记情况如下：土地使用者：广州碧花园房地产开发有限公司坐落：狮岭镇振兴、集益村陆花岗水库地号：0411005用途：住宅用地（商住）终止日期：2068年12月29日使用权面积：249744.95平方米其中共有总面积：0平方米其中分摊面积：0平方米（2）根据委托方提供的资料，委估对象D区部分土地分别登记于两个《国有土地使用证》[编号：花国用（2000）字第04190965号、花国用（1999）字第04190841号]，委估对象为两地块合并而成的D区的部分土地。其中：《国有土地使用证》[编号：花国用（2000）字第04190965号]登记情况如下：土地使用者：广州碧花园房地产开发有限公司坐落：狮岭镇陆花岗水库地号：0411007用途：住宅用地（商住）广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第10页终止日期：2068年12月29日使用权面积：164008.76平方米（包含估价对象部分土地）其中共有总面积：0平方米其中分摊面积：0平方米《国有土地使用证》[编号：花国用（1999）字第04190841号]登记情况如下：土地使用者：广州碧花园房地产开发有限公司坐落：狮岭镇振兴、集益村陆花岗水库地号：0411002用途：住宅用地（商住）终止日期：2068年12月29日使用权面积：106618.50平方米（包含估价对象部分土地）其中共有总面积：0平方米其中分摊面积：0平方米3、土地权利状况根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，估价对象土地使用者为广州碧花园房地产开发有限公司，委估对象土地权属性质为国有出让土地使用权。根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，《国有土地使用证》[编号：花国用（1999）字第04190838号]所登记的E区土地使用权于2006年6月14日设定了抵押权，取得4500万元的银行抵押贷款，权利人为中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，约定抵押期限自2006年6月28日至2008年6月27日，抵押土地面积为249744.95平方米。至估价基准日，该抵押未见注广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第11页销。根据委托方提供的资料，估价对象D区部分土地使用权于估价基准日未见抵押等他项权利登记。4、土地利用状况根据估价人员的现场查勘，委估对象E区地块主要为山地，场地未平整。根据委托方提供的资料，该地块规划建造别墅及公寓等，计算容积率的建筑面积为244485.40平方米。根据估价人员的现场查勘，委估对象D区部分土地包括规划建造别墅的部分空地及已建公建配套用地。根据委托方提供的资料，该地块规划建造别墅34231平方米及配套公建18446.63平方米。四、地价影响因素分析：1、一般因素（1）城市资源状况广州是广东省省会，全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2005年末全市户籍人口750.53万人，常住人口超过1000万人。广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估第12页摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米以上