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仙葫又一城-搜购城市购物广场我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向项目收益剖析核心思考策划目标策划基本原则项目永续经营销售招商方案广告推广策略搜购城市购物广场项目收益剖析项目为什么要这么定位？商业属于空白点市场消费者的需求无竞争对手消费呈现快速上升趋势仙葫片区市场属于快速发展期发展商呈现投资商机发展商为什么要投资？巨大的市场先机丰厚的资金回报项目收益剖析项目赢利多少资金？项目实现31,062,823元的收益项目收益剖析项目资金来源于哪里？12租金：做生意的经营户经营权：买断17年的投资客项目收益剖析项目租金前5年共收益一层前5年收益：14,271,843元二层前5年收益：7,268,068元三层前5年收益：5,087,649元26,627,560元项目5年租金收益剖析项目经营权的收益分析项目经营权的收益一层经营面积为：1986平米根据租金返租推算法项目租金一楼价格在10200元/㎡前5年按8%、9%、10%、11%、12%计算返租，则如下第1年返租支出：1，620，576元第2年返租支出：1，823，148元第3年返租支出：2，025，720元第4年返租支出：2，228，292元第5年返租支出：2，430，864元前5年预计共支出：10,1606,00元一楼经营权共收益20,257,200元项目收益剖析项目经营权的收益二层经营面积为：1736.68平米根据租金返租推算法项目租金二楼价格在6222元/㎡前5年按8%、9%、10%、11%、12%计算返租，则如下第1年返租支出：864，450元第2年返租支出：927，506元第3年返租支出：1，080，562元第4年返租支出：1，188，619元第5年返租支出：1，296，675元前5年预计共支出：5，357，812元二楼经营权共收益10,805,623元项目收益剖析“发展商如何赢取利润”“投资商如何赢取利润”项目经营权17年共收益一层17年收益：20，257，200元二层17年收益：10，805，623元31，062，823元但同时：一层前5年支出返租金额：10，160，600元二层前5年支出返租金额：5，357，812元15，518，412元出售经营权17年收益：15,544,411元两者相抵意味着出售经营权17年收益（17年经营权）31,062,823元-（5年返租）15,518,412元=15,544,411元一次性获取31,062,823元只需分五年付清15,518,412元38,780,000元的年利息为？不少！同时，我们可以在租金上收益：一层前5年预计共收入：13，333，705元二层前5年预计共收入：6，378，073元合计：23,074,917元三层前5年预计共收入：3，363，139元三层5年后，12年内，以每2年递增10%来预算，共收入：9,034,212元合计：32109129元而每年需付给开发商216万租金6年7年8年9年10年11年12年672,628元6726,28元739,891元739,891元813,880元813,880元895,268元13年14年15年16年17年895268元984794元984794元1083274元1083274元同时，发展商每年付租金2,160,000元17年共付租金36,720,000元到底发展商能获取多大的利润？？！！出售经营权17年收益：31,062,823元租金收益合计：32,109,129元发展商每年付租金2,160,000元17年总付36,720,000元答案揭晓！两项利润-给开发商的租金=26,451,952元还有4、5、6楼的扩建，将省掉租金多少？等于无租金经营。但同时，还有经营管理费、装修费、设备费用、税费等费用尚未精确计算····然而，每月每平米的物业管理费5元相信能为发展商减少运营投资成本，而且随着项目的发展良好、社会经济发展，我们为什么没有理由对应的提升物业管理费呢？投资商用36,720,000元得到：3921.23㎡经营权：17年其中5年内得到返租15,518,412元，尽管是每年都按比例返还，但我们还是按照5年总投资15,518,412元来计算5年定期最高利息：15,518,412元*0.036=558,663元一层17年收益：20,257,200元二层17年收益：10,805,623元31,062,823元但同时：一层前5年支出返租金额：10,160,600元二层前5年支出返租金额：5,357,812元15,518,412元相当于投资商用31,062,823元-15,518,412元+677,800万=16，222，211元得到：5526.17㎡经营权：12年每年租金为：1,351,851元每年每平米租金为：244.63元意味着什么？？？意味着······每月每平米租金仅为：每年每平米租金244.63元/12个月=20.39元每年每平米租金：20.39元以项目2010年的租金均价保守计算：市值以达到1楼均价100元，2楼均价60元；意味着：1楼均价赚80元，2楼均价赚40元；等于1楼回报率为400%等于2楼回报率为200%还没有考虑租金以每2年10%递增的因素！！！举例······铺位号：1F-088面积：15.06㎡月租金单价：118元/㎡/月月租金：1777元/月销售价格：10200元/㎡总价：153,612万投资商对于回报率的数据已经很清楚了。但会考虑以下问题：1、商场租金会不会达到1楼100元/㎡，2楼60元/㎡；2年递增率10%符合市场吗？2、一次性收取17年租金，由于商场经营状况不明，5年内返还有否保障；3、返还5年租金后，第六年开始自主租赁，有什么方法能否保障每年租金的回报率；答案揭晓······分析如下R1带租约发售销售经营权商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/㎡推算租金单价为48元/月/㎡拿租金的价格抵返租的价格此时还有剩余。按此计算，在确定主力店或提前签意向合同的店铺，可将此铺出租后销售。项目销售方案保证稳定的租约回报发展商与有意向经营商铺的客户签订租约意向当有其他买家购买到本商铺时发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家进行租赁本商铺的细节洽谈例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/㎡总价98,000元前5年共计50%的回报，收可回收49,000元第6年按市场价格150元/月/㎡自行出租则可回收18,000元，第7年按市场165元/月/㎡自行出租则可回收19,800元，第8年按市场180元/月/㎡自行出租则可回收21,600元，8年内即可回收成本。注：8年回收成本内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间R25年返租回报项目销售方案投资者购买本项目商铺单位后，无须自己经营商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。将物业回租发展商统一经营，前5年从发展商这里获得投资总额50%的稳定回报，例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/㎡总价98,000元10年内可稳赚294,000元.后7年发展商自行出租经营则可赚13万。注：后7年回收期间内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间R3十年300%保收计划项目销售方案投资者购买本项目商铺单位后对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。从中赚取二套商铺。10年期间，投资者可将商铺以原价格的300%回售给发展商，例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/㎡总价98,000元签定合同时付50%即49,000元，3个月内启动招商，则本商铺已有租赁者租赁，则此时可将带租约的商铺卖给投资者签定合同，而此时投资者需支付剩余的50%。注：预计此时的顶手费保守可炒作至1-3万元/间R4购铺易，低首付项目销售方案首期采用分期支付的方式支付50％投资获利更有保障。购买己带租约的商铺再给50%待商铺开业经营后项目销售方案销售案例分析1项目招商方案招商原则项目整体招商原则：必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施；把握业态经营比例：通过对国际知名与国内成功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对国内知名商业如五洲商业广场、万达商业广场、的信摩尔的的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。核心主力店互动原则：在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。放水养鱼原则：商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。统一主题与品牌形象：本项目必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。知名商户或连锁商户个性鲜明有特色商户能吸引人流量的商户名牌、品牌、优质、特色商家项目招商方案项目招售管理组织机构项目经理销售经理策划经理招商经理销售主管招商主管案场设计策划师销售代表销售代表合同部招商代表招商代表财会出纳项目核心思考租金与售价这里有两个基本原则：一是售价基本上由租金决定，二是租金要合理，高和低都不合适。根据我司多年从事商业地产的经验，商铺的售价是月租金的100-120倍这种比例比较容易让人接受，投资回报的底限是6-8年。这样的思路投资者较为接受租金的制订方面，太贵对招商不利，太低会影响投资回报率。我司建议以参照仙葫市场的正常租金水平较为合理，这样在项目销售过程中，可以合理的控制项目的售价及其租金，有利于项目的可持续性发展。业态的变与不变搜购城市购物中心在扩大招商与销售的同时，业态将会受到许多未知因素的影响，部分区域的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。但是，必须确定部分区域的业态，以便于项目前期的销售与招商的进行。销售与招商大型商业物业的开发必须要先商业后地产，在项目的操作时期，我们要通过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的商业形象，才能带动项目的销售市场，才能吸引更多的投资客户。项目核心思考永续经营之道主要为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台，通过项目的持续经营形成良好的口碑，不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空间。操盘时机掌握开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市场的状况，提高市场对项目的期望值，对客户充分把握，掌握最佳开盘时机，形成销售冲击波，销售任务为90％。项目策划目标项目销售目标按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在31,062,823元，其中：在首次公开发售第一阶段，完成销售任务的40%，第二阶段40%，第三阶段20%。项目整体商场开业时，完成销售任务的90％以上。项目招商目标项目发展目标对本项目而言，搜购城市购物广场的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家进场促进持续兴旺；保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到90％以上。城市的形象与名片打破传统商业模式，引导消费潮流成为南宁仙葫商业片区典范项目策划基本原则基本原则全面领先卖点不可一次推完销售先行全面覆盖内外兼顾强势启动充分蓄客整合资源优质服务形象先行，展示先行项目永续经营原则经营原则商场装修时尚潮流化VIP会员计划品牌经营，名店经营计划5：3：2合理经营比例计划健康购物计划商业培训计划规模化推广计划统一招商、统一经营计划项目招售管理奖励机制NO.1商业物业的成功，离不开销售激励机制，分为两种情况：销售管理公司进行合作，销售激励制度由销售管理公司另行建制。（需由发展商监控）成立属于搜购城市购物中心的销售管理团队。无论如何，尽快明确组织结构和销售激励制度