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1XXXX项目实施计划书XX县位于豫西伏牛山区，洛阳市西南部，总面积2147平方公里，辖14个乡(镇)，全县总人口32余万人，一直有“洛阳后花园”美称。XX县矿产资源丰富，其中钼的储量206万吨，居世界第三、亚洲第一。钨储量68万吨，居全国第二。黄金储量60.3吨，是全国30个重点产金县之一。XX县旅游资源丰富，目前，已拥有老君山•鸡冠洞“5A”景区和重渡沟、龙峪湾、养子沟、伏牛山滑雪场等4家“4A”级景区。近年来，XX县先后被授予中国旅游强县、全国卫生县城、全国文明县城、全国生态建设示范县、全国造林绿化百佳县、全国最佳人居环境范例奖、全国社会治安综合治理先进县等荣誉称号。XX县2011年全县完成生产总值164亿元，同比增长21%；社会消费品零售总额实现38亿元，同比增长19%。旅游产业和矿业产业的飞速发展，促使XX经济迅速崛起，催生大批财富人群，奠定了此项目的可行性基础。第一项：基本经济数据我们和xx营销筹划、设计院三家公司根据地形地貌、产品定位、以及XX乡政府的还建要求，经过实地考察，反复磋商，形成目前的开发方案，其主要经济数据如表（一）：开发基本数据表（一）2单位：m2序号项目名称商业开发安置区合计备注1建设用地面积5959823389829872折合亩数90351253地上建筑面积19198972200264189其中住宅建筑15090460000210904商业建筑260001100037000酒店建筑1383013830公建配套1255120024554停车位10009010905容积率3.223.16规划户数126749117587架空车库28398283988人防建筑面积15350153509地下室建筑面积3750375010架空储藏室50005000此方案是严格按照洛阳市规划对日照间距要求，设计容积率只能达到3.2，同时，在方皮路上少退让红线3米（要求15米）。另外，在还建区设计上增加两个连排楼，人防和架空车库方面，后边详叙。第二项：投资概算根据上述方案数据和本项目的特点，本项目总投资6.8个亿，其具体投资内容如表（二）所述：投资概算表（二）3序号项目单价（元）建筑面积（m2）投资额（万元）占比％1前期费用3300.482各种规费16492.433拆迁费用40005.904图纸设计费用4500.675建安成本合计14763166874761970.10其中住宅150021090431635商业1200370004440酒店（小户形）1700138302351开发共建8001255100还建共建800120096小计146226418938622架空车库(开)1500283984260架空储藏室12005000600人防工程2500153503837地下室8003750300小计15505249889976道路绿化等15002.217销售费用18002.658税金767911.309财务费用15002.2110管理费用8001.1811不可预计6000.8812合计67927100一、前期费用330万元说明：（一）项目所在地办公、销售、生活用房租金、装修等，围墙、临时建筑等共150万元；1、公司租用办公和销售网点精装修和办公用具空调等：⑴公司租用350㎡办公销售一体，县闹市地段130㎡（先交两年租金30万元）和两套生活用房年租金25万元（40万元）；精装修、空调、办公用具和生活用品等约60万元；计100万元。4⑵工地临时办公用房：拟建设165平方米，为能满足工程部开展日常工作，本次考虑有办公家具、电器；测量用经纬仪、水准仪、尺子；标准图集、施工预算定额、规范标准等。以上费用约10万元。2、1300米围墙：人工费、材料费约需300元/米，需要资金约为40万元。（二）现场场地三通一平、场地平整共35万元：1、场地平整：40000平方米（一期考虑40000平方米）约5万元。2、临时施工道路：3000平方米，每平方米100元，需要资金约需30万元。（三）临时用电、用水等15万元：1、临时电入小区：一期考虑使用两台512变压器，约需12万元。2、给水：本项目内有一处水井，前期可作为使用水源，只需要购置一些取水器械如水泵、无塔供水、管件、安装费用等，约3万元。（四）工程地质勘察设计费30万元：工程地质勘查设计：前期先按10栋楼计算费用，每栋楼需200米勘探孔，收费为150元/米，约为30万元。（五）购买商务车和小汽车各一辆共60万元。（六）支付赛搏公司前期筹划费用20万元。（七）前期人员工资、生活费、汽油、新公司开办费、往来人员接待和招待费用以及不可预见等20万元。二、报批缴纳地方政府各种规费1648.8万元，具体内容如下：5工程前期报批报建相关规费（三）规费名称优惠前优惠后1、可行性研究报告编制报价的收费标准国家规定收费标准为28~75万元此项费用为咨询费，有讨价余地，经协商，预计缴纳费用为28万×30%=8.4万元2、土地出让金暂按70万/亩，共85亩，上交部分为3%，即约为：178.5万元暂按70万/亩，共85亩，上交部分为3%，即约为：178.5万元3、环境评估总计约51万元优惠后85亩收取总费用30%=15.3万元4、文物勘探35亩地约收费3.44万元85亩地约收费25万元总计约：28.44万元35亩收取10%为0.344万元，85亩收取30%为7.5万元，合计7.844万元5、规划设计方案（控规、详规）收费标准为7000元/亩，对我项目按30%收取，约为：25.2万元35亩免收，85亩收取30%即为：17.85万元6、施工图设计审查费洛阳市收费标准为2.5~3元约为：84万元不在优惠范围内，即约为：84万元7、城乡基础设施配套费按用地面积，每亩地7000元约为：84万元35亩免收，85亩收取30%即为：17.85万元8、人防工程根据该项目情况，前期先按照修建5000平方米的6级人防工程，需要交纳的异地建设费约为：750万，如果要是修建人防工程，此项费用不需交付。参照经济适用房收取50%的异地建设费，即约为：375万元9、工程招投标前期按10万平方米一期工程，按招投标费用计算规定计算本次用款约：31.55万元。不在优惠范围内，，但是可进行协调，暂可按30%计算，即约为：9.5万元10、社保费（建筑工程施工图预算直接费的4.58%）35亩免收，85亩按建筑工程施工图预算直接费的4.58%收取611、墙改基金8元/平方米，约为：64万元。35亩免收，85亩全额收取45.3万元总计：1324.69万元总计：759.5万元暂估计社保费为：889.3万元，总计为：1648.8万元(人防费：375万元）备注：经初步核算，本工程暂按1400元/平方米的预算价格，其定额直接费暂按其70%计算，由此估算出该项目社保费，即：35亩免收，85亩为889.3万元。三、拆迁费用4000万元（会有节余）：1、根据和乡政府签订的协议需要我们承担的拆迁费用：⑴七户需要1354.3万元；⑵设计汽修厂1250万元（已付875万元）；合计2604.3万元（乡政府要求我们和拆迁户兑现）；2、刘毛旦汽修厂，面积还没有评估出来，预计不超过1400万元；3、除了以上拆迁费用以外，我们需要承担的费用是过渡费：148户×4人（每户）×100（每人）×18（月）=106.56万元；如果超过18个月我们要双倍承担过渡费用即每个月11.84万元。四、建安成本的分析：目前，据我调查和掌握建安单价，高低由大家再定。现主要对架空车库和人防工程的分析：⑴建车库总费用：28398㎡×1500=4260万元，车库面积28398㎡，每个车库按45平方，可得631个车库，每个车库8万元，计5048万元；赢利788万元；7⑵人防工程的分析：15350㎡×2500=3837万元；同样，每个车库按45平方，可得341个车库，每个车库8万元；可收回2728万元投资；⑶对比结果：人防多支付投资1109万元，架空车库赢利788万元，两项相抵-321万元；（每个车库8.5万元，可基本持平）。其优势：一是得到972个车库，再加上小区车位，满足70%客户对车库的需求，对我们小区销售是一大优势；二是弥补了小区地理位置的落差，需要大量的回填土，可减少了大量的支出；三是不再缴纳人防费用000万元；当然，每个车库8万元是有点贵，但是，根据我们小区的定位和时间的推移，8万元一个车库还是可行的。五、销售费用的分析：销售费用的指定根据，一是来自和赛搏的合同，7.7×1.2％=924万元；现场新建设销售部500平方米，建设费和精装修及办公用具等按3000元／㎡，共需要150万元；另外726万元的营销费用；合计1800万元，占销售总额的2.46％，低于我们公司的总体水平。六、税金的指定：是按照销售额的10％，当然，有大量的工作要去做，肯定达不到7679万元。七、财务费用：81500万元主要是指融资费用，争取在当地银行贷款3000-5000万元，3000万元应该有希望。八、管理费用：800万元和不可预计费用600万元，包括公关费用应该够用了。综上所述除了建安费用外应该说是宽打窄用。第三项：土地成本的分析一、拆迁费用4000万元；二、还建房建安成本：1、住宅：57520m2×1500元=8628万元2、商业用:4458m2×1200元=534万元3、共用建房1200m2×800元=96万元4、储藏室4400m2×1200元=528万元5、绿化、道路、上下水、电缆等共500万元小计：9786＋500=10286万元三、政府补贴2500万元＋700万元（农民应付）＋2491万元（还建部分可盈利）+700万元(减少各种规费)=6391万元四、结论：10286（建筑费用）+4000（拆迁费用）-6391=7895万元÷85（亩）=92.88万元／亩实际拿到的土地是90亩，7895万元÷90（亩）=87.72万元另外，减少土地出让金近5000万元；综上所述，通过对地价的全面测算、分析认为：一是我们不用集中一次性拿出上亿的资金去购买土地；二是我们按目前设计3.2的容9积率计算，土地成本每平方米是360元；如果加上土地出让金的减免，我们的开发项目是很有竞争力的。第四项：投资回报根据XX县开发市场的房产价格和我们具体开发的品种，做出销售预算，详见表（四）：投资销售表（四）项目名称商业开发面积（㎡）还建区（㎡）实际返还（㎡）公司可售面积（㎡）销售单价（元）销售额（万元）开发面积开发住宅150904300045271开发商业26000450011700快捷酒店1383032004425公建面积1255架空车库(个)28398／63117775046人防车库（个）15350／34117772727开发小计69169还建区住宅600005752024802500620还建区商业110004458654240002617公建面积12001200地下室375037501800675架空储藏室500044006001800108还建小计4020合计234482／9727975066378962273189一、还建部分收益2491万元：由于还建部分是在35亩农民土地上，除了返还农民一部分，多出部分是我们的。但是，这部分属于集体用地，属于小产权房，因此，无论住宅还是商业都相对便宜；1、住宅部分：（剩余平方×售价－剩余平方×建安成本=利润）2480×2500－2480×1500=620－372=248万元2、商业部分：106542×4000－6542×1200=2617－785=1832万元3、架空储藏室：600×1800－600×1200=108－72=36万元4、地下室：3750×1800－3750×800=675－300=375万元收益四项合计：248+1832+36+375＝2491万元；二、全部收益：1、直接收益：73189+2500+700+2491=78880-67927=10953万元（其中还建部分：2491万元）；2、收益潜力：我们的住宅是按3000元／㎡，根据我们开发小区的品味和市场的逐渐升温，再加上高速公路的开通我认为