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研究结论与建议一、方案总体本项目是奥林华府，主要技术经济参数：总建筑面积：399260㎡其中：住宅面积：351476㎡公建面积：47784㎡总投资：126108万元（不含贷款利息）自有资金投入：25222万元经研究分析，本项目主要经济指标为：多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925/㎡本项目位于龙岗中心城黄阁中路与如意路交汇、深圳教苑中学对面，距市中心区30多千米。考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。第一期，首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、东北向各一条，并配备管网，同时开发南片多层住宅66609M2（二年1998年10月—2000年9月）。第二期，开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593M2（二年2000年10月—2002年9月）。第三期，将建北片右下组团及中部三栋高层，住宅面积101296M2，其中多层26471M2，高层74825M2（二年2002年10月—2004年9月）。第四期，建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977M2，其中多层33210M2，高层94767M2（二年2004年10月—2006年9月）。二、方案优缺点优点：1、项目容积率较低、绿地率又很高，应该会很受消费者的青睐2、经分析计算，本项目税后利润将达18273.05万元，全部投资的FNPV为6231.88万元、FIRR为16%，投资利润率为26.15%；自有资金的FNPV为8538.14万元、FIRR为37%，投资利润率为74.12%，以及经过计算得到，当销售率为35.52%时，总投资利润为零，即投资刚能保本，其风险是非常低的。缺点：1、项目建设工期过长，会对建安工程费和售价产生很大影响，而这两个又是影响本项目财务效益的主要不确定因素。2、工期过长，借贷成本也会过重，经计算贷款利息将达13848.25万元。三、评价与建议1、本项目是深圳奥林华府，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好。但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。2、本项目相对片区内其他项目，拥有的优势是地段最好、景观最优、户型较全、配套较丰，位于奥体中心旁，给龙岗中心城带来的是一种奥林匹克的人文生活。3、将本项目的概念嫁接于近年来深圳市委提出的新深圳精神—和谐深圳、拼搏深圳。借助龙岗在深圳的地位，再进一步的把本项目与新深圳精神嫁接，成为龙岗地产的一面旗帜。4、龙岗区大规模城市建设华章初序，奥体中心的规划、三号线的完工，天健等大型发展商的介入，楼市的花样年华才刚刚开始，至少3~5年的黄金时期就是本项目的发展机遇。5、借助2006年的世界杯与2008年的北京奥运，未来两年必然会在世界范围内掀起运动营销的浪潮，这正是本项目的销售时间，在营销上可与之嫁接。6、政策调控必将暂时滞缓新的市场竞争者的进入，本项目应在经济可行性比较好的情况下，尽快启动，稳步开发。政策调控对自由资金比率较高的项目或许有积极的意义。7、深圳的客户已经比较重视品质和品牌，项目的开发质量、品牌形象和小区生活品质的提高是本项目在竞争上处于领先地位的关键所在。8、深圳房地产市场发展势头不错，目前深圳房地产市场中该类型房产的购买群体已经形成，加上财务层面弹性空间比较大，本项目完全有条件启动。9、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。