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第一部分：市场分析一、成都整体市场分析1、成都市整体市场供需分析政策重压之下，销售压力快速上升，冬天降临。32582461212424512711302214441683257105001000150020002500300035002009年2010年2011年成交面积新增供应存量面积大成都近三年供求情况单位：万㎡1.210.680.441.420.751.100.511.52009年2010年2011年存量供求比新增供求比大成都近三年供求比注：存量供求比=年末存量/年销量•近三年，成都住宅市场成交面积连续两年降低，2019年环比10年下降14%，整体住宅市场新增供求比、存量供求比均连续上升，销售压力快速上升，住宅市场的冬天降临。2019年将进入“去库存化”阶段。•09年为成交的最高点，在受到2019年和2019年两轮政策调控，存款准备金率的多次增加以及银行贷款利率的上浮等因素的影响，到2019年时，较09年销量下降了1000多万方。即使在这样的环境下，成都商品住宅市场年新增供应力度仍在逐年加大。这便导致了在2019年时，存量与09年相比，接近翻了一翻。面对2571万方的存量，2019年需要承担的压力将会很大。•在严峻的市场环境下，新增供应量大，成交持续低迷的情况下，2019年整个成都地区实现成交2124万方，说明成都地区对住宅的需求空间还是比较大的。主城区销售下降最快，远郊区销售压力最大，近郊区销售下降较慢，销售压力相对较小。8366281244115035138234614541453020040060080010001200140016002009年2010年2011年主城区近郊区远郊区各区域近三年成交情况单位：万㎡1.360.60.241.030.550.631.521.050.8200.511.522009年2010年2011年主城区近郊区远郊区各区域近三年存量供求比变化•从区域成交量看，各区域2019年均出现成交量下降，其中主城区下降最快，环比下降25%，近郊区下降最慢，仅下降8%。•从各区域销售压力变化看，主城区、近郊、远郊销售压力均连续两年上升。2019年中远郊的销售压力最大，存量供求比为1.52。其次为主城区，近郊区的销售压力相对较小，为1.03。1、成都市整体市场供需分析2019年月度成交情况1、成都市整体市场供需分析•2019年成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。2、各类型产品供需情况分析•在土地等方面因素的影响下，别墅、多层、小高层，基本已经退出了主城区商品住宅的舞台，取而代之的是中高层、高层和超高层，这意味着成都高度的又一次定格。预示着未来成都住宅建筑高度的发展方向。就数据而言，主城区2019年中高层、高层和超高层新增供应916.2万方，销售面积达591.6万方，占总销售量的94.2%。•稀缺型的城市别墅已经出现了市场空缺，全年新增供应仅7万方，供求比在为0.6，特别是独栋别墅，全年新增供应为0.1万方。•花园洋房、多层、小高层，虽然其量不大，但是销售压力却相当大，3类产品供求比都接近2。3、成都市各区域市场情况•自城南规划以来，市场就十分火热。在逆市下，城南找准市场，以刚需为主导产品，定位准确，并且调价动作迅速，使得大多数开发商得以顺利过冬。通过销售数据，城南销售量达到279.6万方，占了主城区销量的44%，其中较典型的包括万科·海悦汇城、佳兆业·君汇上品、中德·英伦联邦、保利·心语花园等，以中小户型，低总价迅速打开市场。•与上年相比，各方位成交量都有所下降，下降幅度分别为城东38.5%，城南8.8%，城西24.9%，城北44%以及城中57.2%，从下降数据可以看出，城中受到的影响最大，原因在于城中大部分住宅项目降价动作缓慢，且电梯豪宅项目相对较多，逆势下，更加难以获得消费者认可。2011年主城区各方位供销情况0100200300400500城东城南城西城北城中0.000.501.001.502.002.503.00供应面积成交面积供需比2011年各方位成交面积占比城东15%城南44%城北12%城中2%城西27%各方位成交较去年环比下降情况(%)0.0050.00100.00城东城南城西城北城中4、2019年土地情况简析2019土地供应量成交量双双下降，对未来市场供应产生潜在影响•11年年初由于“地票”制度暂缓，3、4两月成交为零。4月推出“持证准用”后，土地市场方恢复正常，但由于受到“限购”、存准率上调收紧贷款额度等影响，销售市场疲软。开发商拿地意愿及资金实力降低，因而导致土地供应量及成交量大幅降低。•单纯从平均成交价格数据上看，今年土地成交价格继续上升，达到314万/亩，环比上升28.6%。这与土地拆迁成本上升、土地成交结构等因素上升有关。•2019年土地成交大幅下降，将对2019年年底及之后的住房市场新增供应、价格走势产生潜在的影响。2007~2011年大成都土地供求走势258703155636643155622235822668274582063219686127510100002000030000400002007年2008年2009年2010年2011年0100200300400供应面积（亩）成交面积（亩）成交均价（万元/亩）2019主城区土地受影响小，近郊、远郊受影响较大，双流土地供应将快速上升。4、2019年土地情况简析51803061433647174649130931090710195165435420395557028040619826820500010000150002000025000300002007年2008年2009年2010年2011年远郊区近郊区主城区各区域土地成交量走势单位：亩•主城区土地成交量受影响较小，仅小幅下降。•受影响最大的是近郊和远郊区土地，近郊环比下降67%，远郊环比下降57%。•主城区受影响较小的原因主要是主城区土地日益稀少、需求量相对较大等因素。•近郊区近几年已成为成都房地产的主战场，2019年土地供应以双流及龙泉为主，成交以新都区为主。•受到天府新区规划的影响，双流的土地供求将快速上升。18006341787454152410361238724360206205001000150020002500双流温江龙泉驿郫县新都区供应面积(亩)成交面积(亩)2011近郊土地供应成交情况5、2019年政策简析中央定调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。12月中央经济工作会议：1、稳中求进，积极的财政政策，稳健的货币政策。2、推进房产税改革试点。3、要抓好保障房建设和管理。4、要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变5、2019年政策简析成都严格贯彻执行调控政策。本地政策：上半年政策见效，下半年政策少，年末限购令继续执行。5、2019年政策简析政策对成都市场(开盘认购率)的影响5、2019年政策简析•1、2019年成都市调控政策出台前，成都市房产市场开盘认购率在50%左右，证明市场比较活跃；2.15限购令出台后开盘认购率迅速降低到30%左右，外地刚性需求受限，市场低迷。•2、2019年10月以后市场开盘认购率持续走低，一直维持在20%左右，说明市场持续低迷，购房者观望情绪浓郁。