新聚仁南京地块前期定位策划报告

南京地块前期定位策划报告引言古都南京，长江沿线四座特大城市之一······新城河西，未来南京城市发展的中心，奥林匹克之光再度降临中华之地······西善桥，青奥会辐射下的一片净土，南京建发集团倾情呈现······集万千期待于一身，你的魅力在哪里？目录第一部分定位篇第二部分产品篇目录第一部分定位篇一、项目认知二、价值发现三、市场分析四、项目定位五、价格定位六、客户定位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息四至：项目南临泰山北路和秦淮新河,东、北、西三面均为梅山社区的小产权房或梅山铁矿职工宿舍用地性质：二类居住总占地：131662.5平方米容积率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米绿化率：≥35%泰山北路地块3地块2地块1项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息泰山北路秦淮新河地块3地块12项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位周边环境周边小产权房梅山铁矿职工分房社区商业社区商业项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现1——南京市是中国经济最发达地域的经济中心城市上海杭州南京南京市位于中国经济最发达的地区——长三角的北翼国家历史文化名城国家综合交通枢纽区域现代服务业中心长江三角洲承东启西的国家重要中心城市2014年，世界青年奥林匹克运动会将在这里举办项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好南京市近年来的经济一直高速增长，远高于全国平均水平南京市的GDP总量在全国省会城市中排名前三说明南京市整体经济发展水平在全国处于领先地位从十运会、世界城市论坛到青奥会，一次次大型盛会的举办加速了南京基础设施建设的步伐，近年南京市的基建投资一直维持在较高的水平。南京市房地产开发投资占社会固定资产投资的比例，长期位于20%左右，房地产业发展基本健康项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区位价值中山陵新街口奥体中心青奥村南京南站14公里2.5公里8公里绕城高速5公里本项目所在西善桥板块位于南京城南，秦淮新河以北，距离南京市中心新街口仅14公里，凤台南路高架建成通车后，到新街口仅需20分钟左右的车程。本项目西北方向和东北方向分别为南京市重点打造的两大副城——河西新城和南部新城，距离均在5公里以内。2014年青奥会近万名运动员居住的青奥村位于本项目北边约2.5公里，届时周边的交通和生活配套将给本项目带来极大的利好价值发现3——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间价值发现4——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块价值秦淮新河地块位置地块南邻秦淮新河，是雨花台区政府即将投资7000万重点打造的环城林带景观工程，2010年将建成莲花湖公园价值发现5——秦淮新河景观的稀缺性项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域价值2号线油坊桥站12号线兴梅路站7.8号线西善桥站600米1000米800米宏运大道项目周边未来将有4条地铁线环绕，其中2号线油坊桥站将于2010年5月28号通车，距离本项目所在地块约1000米，距离项目600米的12号线兴梅路站将在2014年青奥会前建成通车，另外7、8号线将在西善桥设一换乘站项目北边的宏运大道正在进行拓宽改造，2010年可完工，将提档升级为城市次主干道价值发现6——项目周边未来四条地铁线环绕，公共交通出行极为便利价值发现7——宏运大道的拓宽改造完成后，车行交通也将得到大幅改观项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域价值富润雅居（小产权房）项目周边是西善桥街道和梅山街道，总人口约7万人，由于1969年上海宝钢集团在梅山建立梅山钢铁厂，有万余民上海职工迁徙至此并在此生活至今，从此该区域成为了上海在南京的一片飞地，区域内市民素质较高，福利好，生活富足该区域10余年都没有商品住宅供应，周边二手住宅的价格已经突破1万元/平方米，区域已经有一定的认可度，但缺乏价值深度挖掘价值发现8——项目周边居民素质高，收入水平较高价值发现9——周边二手房价格已经突破1万/平方米，并且无直接竞争个案项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位品牌价值价值发现10——南京建发的品牌价值支撑高端产品形象十八年精耕南京市场······百万方品质住宅开发经验······南京建发早已深得南京人信任与厚爱！台城花园湖景花园汇贤居南捕厅熙南里聚宝山公园佳日雅苑佳湖绿岛紫园紫庐紫金雅苑紫金雅苑……项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观品牌优势购买旺盛竞争空白特大城市，经济中心，经济发展水品高且快速位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成十八年南京本地开发经验，深得市民信任。梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘本项目具备成为区域标杆性高端物业的先天禀赋核心价值河西新城，历经十年，500亿打造出南京首个成熟国际化高端居住区！南部新城，依托亚洲最大交通枢纽，700亿奠定未来国际化品质居住区基础！青奥概念，国际盛会，2010年南京房地产市场最大的机遇！西善桥项目兼得河西、南部两大板块辐射，我们看到了浓郁的国际化先天气质项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观特大城市，经济中心，经济发展水品高且快速位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成本项目具备成为标杆性高端物业的先天禀赋核心价值十里秦淮繁华之地，承载千年南京文脉秦淮河伴随六朝故都经历千年兴衰西善桥项目南邻的秦淮新河与秦淮河一样，唤起对中国传统文化情怀的追寻品牌优势购买旺盛竞争空白十八年南京本地开发经验，深得市民信任。梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观特大城市，经济中心，经济发展水品高且快速位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成本项目具备成为标杆性高端物业的先天禀赋南京市区唯一一块兼具国际化气质与中国传统文化渊源的地块品牌优势购买旺盛竞争空白十八年南京本地开发经验，深得市民信任。梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘南京建发作为深植本土的开发商将唤醒她沉睡中的版块价值项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析2011年南京房地产市场将走向何方?南京房地产市场在08年、09年经历短暂调整2010年房地产市场重现井喷项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——市场表现目前出台的政策主要针对住宅市场，且政府已运用实质性调控工具，因此其市场反应也比较明显。从已经出台的政策和其走势，结合南京市场的特点，我们总结影响如下：去化速度将会下降狂热投机潮褪去，买房开始理性，导致去化速度明显变慢。产品需求两极分化，品质要求再次提高投机需求比重大区域将面临困难，高品质的项目将具优势。成交价格出现回落政策带来看跌预期，直接导致观望，经僵持后价格将松动。长期市场信心仍在房地产的投资价值和南京的城市地位决定市场价值未变。政策影响将持续较长一段时间，后期仍可能再出如“抑制房价上涨过快”未达预期，将出台更多实质政策项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——超越政策正确理解政策对房地产市场的影响，必须从三个方面综合考量一是宏观经济的发展趋势二是政策出台的实际目的三是房地产市场本身的状况和基本趋势结合全国以及南京的经济发展，以及房地产市场发展的阶段特征，从长期看，南京房地产市场乐观的根本发展趋势未变：经济持续增长形成持续的购买能力城市地位的不断提高，形成外来需求的持续增长房地产业作为中国支柱性产业的根本特质未变通胀预期下，房地产仍然是资产保值的优先选择政策的根本的目的仅在于“抑制房价上涨过快”居住条件并没有发展根本改善，今后的发展空间还很大虽然短期内南京房价会出现10-20%的下跌，但是由于宏观环境未变，南京楼市乐观趋势仍在，在6-12个月调整期过后，“拍皮球效应”仍将重现。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——超越政策通过对政策面深度分析后，我们对南京房地产市场宏观面仍保持乐观预期。建议本项目适当拉长开发周期，以时间换取更佳的销售回报，待南京整体房地产市场度过1年以上的调控期后再行开盘销售。即2012年上市。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场分析——规划概况北部片区中部片区河西新城是南京市投资500亿，于2001年开始打造的城市新中心，河西新城的三大定位是：商务商贸、居住就业、休闲旅游北部片区：北部地区面积约20平方公里，以居住和科技园为主中部片区：以2005年十运会的主场馆——奥体中心为核心，不仅是融商务办公、文化体育、商业休闲为一体的中心区，而且与以商业为主的新街口传统中心遥相呼应，成为集约化最高的南京现代综合性新中心。南部片区：随着北部和中部片区规划的逐步落实，南部片区已经成为当前开发建设的重点，由于2014年青奥会将在南京举办，而近万运动员居住的青奥村就将落户南部片区，以此为契机，南部片区规划功能为：为城市居住、就业、娱乐需求提供新的空间，服务社会发展；对人们尊重和关怀为理念，方便生活就业；塑造优美环境和滨水特色，提倡生态节能。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——总表楼盘名称占地(平米)体量(平米)开盘时间产品已推(平米)未推(平米)本期主力户型本期均价已推套去化套去化率月均去化宇业和府奥园39509.4106872未上市小高20000仁恒江湾城353126.56870002009.7.14高层1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%开盘一月内售罄融侨中央花园170723.8290000即将开盘洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域锦园1050002200002007.6.10高层150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑶花园二期814002010.5.5多层小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗诗国际街区1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒国际公寓284101356062005.12.20高层13565603000025524094%5嘉业国际城33000公寓760002005.12.18高层7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99凤凰和熙1000003343612009.8.29高层572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%开盘一月内售罄星雨华府1600003700002006.8.9高层2042071657932R：92-983R：133-