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1新西部城项目全程策划方案2目录项目总论一、新西部城基本概况二、项目模式与运作方式三、新西部城项目可行性报告的结论第一部分新西部城项目市场研究一、西宁市房地产市场走势二、城南新区房地产市场走势三、本项目临近地段房地产市场走势第二部分项目环境分析一、地块环境条件二、新西部城项目地块的优劣分析三、结论四、地块建设条件第三部分新西部城项目的市场定位一、新西部城项目市场细分二、楼盘概念的导入三、目标市场四、新西部城项目市场定位第四部分规划设计方案一、规划设计目标二、新西部城项目规划设计要点三、规划构思第五部分新西部城项目开发建设方案一、建设方式3二、开发方案设想与分析三、建设进度第六部分项目营销方案一、营销策划二、营销计划三、场地布置四、营销费用安排（预算）第七部分物业管理方案一、物业管理的前期介入二、管理费的确定三、具体对本小区物业管理的建议附：项目管理报告4项目总论一、新西部城基本情况西宁市城南新区新西部城建设项目（以下简称新西部城）是由青海新西部房地产开发有限公司投资兴建的一个中型住宅社区，属城南新区E7地块，位于西久公路南侧，西塔高速公路入口处，毗邻西宁市城南新区建设总公司开发的温馨家园，占地50亩，四周环境优雅。小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。目标是建成西宁市中高档住宅社区。项目总投资5600万人民币，2003年7月开始立项，计划2004年8月末全部建设项目完成，2005年底实现售房率100%。西宁市城南新区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅和商铺全部销售。二、项目可行性报告的结论本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。本项目主要经济指标是：1、本项目住宅销售部分：项目成本为910元/平方米，住宅售价为1000元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。2、商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价2500元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。5第一部分项目市场研究一、西宁市房地产市场走势分析（宏观）（一）西宁市概况西宁市是青海省省会，位处青海省东部，黄河支流――湟水河上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。西宁市现辖四区三县，总面积7671平方公里，总人口180万人，其中市区人口68万人。全市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等35个少数民族，少数民族人口占总人口的四分之一。西宁西靠资源最富集的柴达木盆地，南通祖国的大西南，北接欧亚大陆桥，在中国的西部版图上位于中心地带，区域位置得天独厚,西宁是青海省省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、交通和商贸中心。是中国内陆开放城市之一。西宁地区国民生产总值占全省的三分之一强，工业总产值、财政收入占全省的50％,全省90％的调入商品和80％的调出商品都经西宁中转。根据省委、省政府的要求，西宁对全省日益发挥着改革开放的示范作用、经济发展的辐射带动作用、精神文明建设的窗口作用、社会稳定的支撑作用。西宁经过近50年的建设，特别是改革开放以来，经济发展步入了崭新的阶段。目前，西宁地区的国内生产总值和国民收入各占全省的三分之一，财政收入、社会商品零售总额各占50%以上。全省90%的调入商品和80%的调出商品经西宁中转，对全省其他州、地、市、县有较强的吸引力和辐射力。（二）西宁市房地产概况自１９９５年以来，青海省随着旧的住房分配体制被打破，住房个人消费日渐兴起，房价也一路上涨。其中，青海省的房地产开发西宁市占90%。据有关人士分析，全省尤其是西宁市区目前的商品房销售价格虽上涨空间已经有限，但仍不排除小幅上扬的可能性。西宁房价快速上涨的主要原因有：需求拉动，目前青海有５０％以上的家庭渴望改善居住条件，希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以及小城镇的居民、农民到城市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本推动，主要是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材料如钢材、水泥等价格普遍上涨，为房价的上涨又添了一把火。据悉，目前建安成本已占到房价的６０％以上，建筑成本的不断增大推动了房价走高。同时，个别6开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。但是持续攀升的房价将不少准购房族挡在了门外。据了解，１９９６年西宁市房价仅为９００元／平方米左右。目前在西宁市城东、城西、城中、城北４区中，西区和中区的房价居高，东区和北区的房价相对较低。花园南街一带的房价每平方米在１４００元左右，而位于城北区小桥惠客家超市以北至原第一毛纺厂之间的一些商品房楼盘，实际销售价也在１４００元左右。在中区和西区，７层以下的商品房最高售价已达到每平方米２８００元。位于西宁市城中区南小街的宁信院等楼盘，售房基价每平方米１８００元，在西区文化公园和省医学院附属医院一带，有些楼盘的房价每平方米已摸高到２０００元。而如今在这两个区域内颇为引人注目的万通、汇通几处２０层以上的高层商住楼，最高房价飙到每平方米３0００元以上。建设部公布的全国３５个大中城市商品房售价与居民收入比中，西宁市商品房售价不算高。但综合城市人口、城市规模来看，这３５个大中城市绝大多数人口都在几百万以上，城市规模远比西宁市大。在城市规模与西宁市相当的中小城市中，西宁市的房价较高。如果考虑房价和居民收入的比率，西宁市就更高了。不但高于全国平均水平，也高于天津、武汉、杭州、太原等大中城市。持续上涨的房价不断与建材价格上涨用不少人为炒作有关，而且，土地价格的持续上涨，也是最根据的原因之一。据有关方面统计，目前西宁市一级地段的地价由前几年的每亩４０万～５０万元，涨到现在每亩１００万元，最高竟达１６０万元左右。地价在房价中的构成比重已由１０％上升到２０％左右。各种因素推波助澜促使房价不断走高。西宁市商品房价格增幅，与居民的收入并不相符。房价是房地产市场的晴雨表。房地产价格既要反映房地产的开发成本，也要与居民收入水平相适应。虽说，高昂的房价将不少欲购的消费者挡在了门外，但街头上精美的楼盘广告，还是吸引着不少消费者的购买激情。这说明，在西宁市，房地产市场不断有着巨大的发展潜力，而且竞争也将越越激烈。二、西宁市城南新区房地产市场走势分析（中观）（一）新区概况7城南新区是西宁市拓市提位的项目,也是西宁市十五期间重点项目。城南新区位于西宁市南郊水磨地区以南，湟中县徐家寨三岔路口以北，南北长约11.3公里，东西宽约2.3公里，总面积30平方公里，是一条由西南到东北狭长的河谷地带，俗称西宁大南川。南有全省著名的旅游景点塔尔寺和贵德黄河民族风情旅游区。城南新区地处祁连山系支脉拉脊山北麓的延伸部分，南川河由南向北纵贯全境，将新区分为东西两大部分，属山前黄土覆盖区，东西两山与南川河构成地形骨架，呈现河谷地貌。城南新区是西宁市的一个新城区，也是国家级生态园林示范城区，城南新区是以房地产业、商业贸易、信息产业、行政办公、旅游观光、文化娱乐、生态园林、青藏高原特色资源精深加工的现代化生态城区。城南新区的总体规划由同济大学规划设计研究院设计，其采用一心两轴的规划结构，即以市民广场为核心，结合商业、文化娱乐等设施为一体的行政商贸中心区；以新城大道为核心的城市拓展轴心和以第一大道为依托的商贸易额发展轴。在这两条轴线的基础上，沿线布置生态住宅区、观光农业区、旅游接待区等城市功能。城南新区内各片地区都临近或靠近一定规模的绿化或商业网点，交通联系、出行及生活都具有很高的便捷度，商业用地布局采取点、线、面结合的式，使居住区级商业中心与地区级商业中心合理分级，一般生活性购物与休闲娱乐性购物相互渗透。西南片以工业园区为依托，配套安排了一定量的居住用地。在南川河东岸，规划建设部分高标准的居住区与旅游休养地区，营造背山面水、环境适宜的高档居住区，居住以集中分布为主。结合绿化水系、商业文教，合理分区、安置一定量的就业岗位，营造出城南新区作为现代化城区所具有的良好、协调的城市居住、生活、发展的氛围。区域内规划了干道及次干道30条，总长为60公里，分为50米、40米、30米、24米4种断面。对市政公用设施、绿化环保做了相应的规划。城南新区核心片区按照一心一横三纵一带进行规划，即以位于核心区中心的行政商贸中心、南北向商业轴，东西两条绿轴和东西南北两条人文景观轴及核心区沿河的滨河绿化带，从形象与内涵两方面构成城区的岁月风貌特色。一心是以政府办公、市民广场为核心，结合商业、文化娱乐等设施为一体的行政商贸文体中心区；一横是以新城大道为依托的南北向商贸发展轴；三纵是以核心区南北两端沿总寨路和第二街结合人工渠布置的两侧各50米宽的绿化，形成两条绿化景观轴和依托杜家寨南路布8置的较集中的文化娱乐设施面形成的文化轴；一带是以南川河及其南岸的生态绿化带一起构成的滨河绿化带。核心片区规划总面积为5.54平方公里，区内主干路结构为四横六纵，四横分别为新城大道、宁果公路、南川大道和第一大道；六纵分别为总寨路、第四街、杜家庄路、第三街、第二街及新庄路。（二）城南房地产概况西宁人也有着和老上海人相似的消费观念，“5＋2生活模式”、“住宅郊区化”似乎不被西宁人所认可。“宁住市区小阁楼，不住浦东大新房”的心理，使西宁市消费者购房一般都倾向选择城中、城西等城区中心楼盘。西宁市城南新区等地段略显偏远（距市中心10公里）的楼盘空置率都较高。虽然城南新区的房价在每平方米千元以下，但仍有一部分不会考虑在此安家置业，地段太偏。（西宁市区居民对城南新区的普遍看法）实际上从西宁市区繁华地段西门一带算起，去城南新区与到团结桥距离等同，均需半小时路程，西宁市公交公司专门开通了3路、５８路直达城南新区，但由于人们的传统观念，在市区中心地带扎堆的情况依旧很普遍，这在客观上也是刺激城市中心区域房价上升的原因之一。随着市区房价的不断攀升，城南新区也不甘落后。在２００２年还高举着每平方米千元以下住房的诱人牌子，眼下也随波逐流抬高了身价，每平方米千元以下的住房已经难以寻觅，该区的房价目前都基本在每平方米１000元以上。随着城南新区市政配套设施的不断完善，及市区居民消费观念的不断改变，城南新区将被很多的消费者所认可，房价也将继续走高。三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）本项目位处城南新区E7地块，属城南新区的核心片区。该小区位于西久公路与新庄路的交汇处。西临西久公路，南临新庄路，东与“温馨家园”与毗邻，北邻“华盛怡沁园”。本地块附近的各种配套设施较完善，西面隔路相望为“滨河公园”，南面隔路相望为“撒拉族风情园”，步行5分种即可到“西单超市”和“城南综合市场”。城南新区现在建的楼盘有：华盛怡沁园、温馨家园、奉青花园、海北州风情园、园丁园等。主要竞争楼盘概况：91、奉青花园开发商：青海奉贤房地产开发有限公司规划：28栋多层客户定位：同本项目销售状况：一般（个购的成绩在城南新最好）成功点：该公司是第一家入驻城南新区的房地产企业，地理位置优越，且地价较低，人气较旺。楼体外立面以天蓝色为主色调，与众不同，独具个性。2、园丁园开发商：青海祥和房地产开发有限公司规划：24栋客户定位：州县教师为主销售状况：一般成功点：该小区在城南新区第一家引进全智能化物管系统（闭路临控），且是第一家全部采用坡面屋顶设计。该项目在整个营销过程中，价格策略活跃，“团购”做得很成功。10第二部分项目环境分析一、地块环境条件（一）地块性质综述项目面积：50亩（33333平方米），该项目两面临街，西临国道西久公路，与滨河公园隔路相望；南临新庄路，与撒拉族风情园及北京西单超市仅几步之遥；北面为华盛房地产公司开发的“华盛怡沁园”，东与城南建设总公司开发的“温馨家