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南北商业广场----业态定位分析研究12发展目标最大化商业价值，打造城东新兴商业版块，具有标志性和不可替代性。对城市的贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念新城市延展的城市客厅对社会的贡献引入新的消费理念和行业模式更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益理想的前期销售收入及后期市场良好的运作增强实力更多的市场份额更多的开发管理经验典范建筑-形象–模式-招商-运营-服务–文化–品牌3避免问题不规则的城市现状和业态组合4宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题商品组合建议设计建议租金预测附件目录5沭阳属于江苏北大门。全国的四线城市。雄踞两大金三角核心位置沭阳属苏鲁皖大三角和徐州、淮安、连云港小三角的中心；属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，京沪高速公路经济带江苏省的北大门。宏观情况回顾与分析■区位图示6宏观情况回顾与分析全县人口共183万，县城人口55万(2010年6月最新统计)是全国人口第二，全省人口最多的县份，半小时车程辐射120万人口。1998年，江苏省农林厅命名该镇为”花木之乡。2009年城镇、农村收入分别突破了10000元和5000元大关，全年实现社会消费品零售额87.8亿元，人均消费3600元，在苏北地区所有县中排第一位，全省所有县中排第16位，全国百强县中排63位。目前仍然以2位数高速增长。近10年来，沭阳大力对外招商引资，吸引了大量的外商赴沭阳投资，沭阳经济开发区共计500多家企业，并逐渐开始运营，未来沭阳经济及外来人口将飞速增长。■区位概述7宏观情况回顾与分析■地区生产总值沭阳县2006-2010年国民生产总值02004001313.51414.51515.516产值(亿元)增涨(%)产值(亿元)146.13181.51234.31288.49增涨(%)15.714.914.413.92006200720082009连续五年生产总值持续增长。经济发展迅速。8■社会消费品零售额宏观情况回顾与分析沭阳县社会消费品零售额及增速变化图020406080100051015202530消费总额(亿元)增长速度(%)消费总额(亿元)38.745.9456.9466.8481.43增长速度(%)15.418.72417.419.120062007200820092010近5年来，沭阳县社会消费品零售额番2.1倍，消费力日渐旺盛。每年同期增涨均在15%以上，消费力呈稳健上升趋势。每年增涨呈两位数，说明沭阳社会消费潜力被不断发掘。也体现区域经济增涨较快，人民生活日益改善9■零售批发业增长变化宏观情况回顾与分析沭阳县零售批发业增长变化050100010203040506070零售批发业35.9239.7648.0756.9489.91增长变化14.816.220.918.55820062007200820092010此图标表明,沭阳县零售批发业增长快速,每年都以两位数以上增涨。在零售批发业中,2010年批发业仅占8.48亿,零售业占主要比重。据统计局发公布数据,大型百货商场从2006年兴建,2007年销售额达6.8亿元,2008年达10.02亿元,增幅达47%,出现高增涨态势利。10■城市发展规划宏观情况回顾与分析沭阳市域空间规划：形成“一城、八副、多点、网络化”的城镇体系空间规划，即1座中心城市——8个中心镇——26个一般镇的规划格局。一中心城，即中心城市核心区由沭城、扎下、龙庙、七雄、十字、章集、耿圩组成，市区控制面积近500平方公里。沭阳城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域；城南、城东两大区域，为城市大开发的打造重点；县政府东迁，带动新区的开发增长迅速。城市发展方向：近期，城市全面完善环城公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨宿沭一级公路向南延伸。11■城市功能划分定位老城区南部新城□老城区城市功能定位：传统商业居住区与商业区□东部新城划分及功能定位规划区域：以虞姬公园与新县政府为中心，10平方公里区域。功能定位：沭阳县经济、文化、商业及市政活动的重点发展区域。□南部新城划分及功能定位：规划面积：28平方公里的产业园区。功能定位：八大产业园区带动城市化进程。教育产业园、文化创意产业园、科技产业园、医疗保健产业园、软件产业园、物流产业园、总部经济产业园、花木博览园八大产业园。宏观情况回顾与分析12宏观情况回顾与分析■城市交通规划2010年，年吞吐量550万吨的沭阳港投入运营，通过淮沭河与长江连结，经沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口。京沪高速、新长铁路、205国道、245、324、326省道穿境而过。40分钟抵达淮安机场，1小时抵达连云港白塔机场、1.5小时抵达徐州观音机场。13宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题商品组合建议设计建议租金预测附件14整体商业市场132①老城区核心商圈②城南次级商圈③城东新兴商圈15整体商业市场随着城市的发展，三级格局的市场组合已经逐步形成。老城区中心商圈城南次级商圈城东新兴商圈传统的老商业中心，已经形成固定的行为消费下意识引导趋向。综合型商场大多坐落在本区域。以零售为主，休闲娱乐为辅。沭阳人购物、休闲、娱乐必到之处，沭阳人心中的中心。主要以经营中低端商品为主。近几年随着沭阳经济的快速发展，传统的快消零售已经不能满足当地的市场需要沭阳城南有待崛起有商业中心，汇集箱包、皮草、汽车汽配、五金几大专业市场，随着火车站投入使用，城市南移逐步兴起。沭阳当地的城区规划已经形成东扩南移的发展趋势，特别是随着沭阳汽车站，沭阳人民医院的南迁更是给城东区域带来了发展的必然，而具有代表性的浙江商城正位于此区域，目前还有月星国际家具，山东商城及本案等在建项目，由此可预测，城东区域将为大型专业市场的集群地带。16中心商圈城南商圈城东商圈商圈定位中、低档中、低档高、中、低档目标市场老城区本地居民、乡镇村民、学生及外来人口具有一定消费水平但不具备高端消费的群体外来投资客、具有较高收入者及对专业性市场有较大需求者业态组合百货、服装、餐饮、超市大型购物中心、皮具、汽配高档娱乐消费、五金、建材、装饰品牌类型国内二三线品牌，国际品牌基本没有中档品牌为主甚至有一部分都不具备品牌资格国内二线品牌站一定量的比重，甚至有一线品牌的入驻通达性市中心地段，四通八达。人流量较大，有一定的拥挤。靠近火车站，区域内干道较为宽敞，公共交通系统可以满足日常出行需求。紧邻京沪高速入口。迎宾大道直接通往市中心。优势位于老城区，属中心区域，消费忠诚度高。周边居住人口众多，已形成成熟的商业区，品牌种类丰富，可以基本满足沭阳当地市场的需求。处于整个城区的内部核心区域，有较强的外围扩散性。基础配套相应的都已完善，整个城市中心有南移的倾向。新兴商业区，发展潜力强劲，空间较大。紧邻京沪高速入口，外围扩散性强，专业大型市场抱团入驻。商圈相对独立。劣势固有的商圈形成。缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求。缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利。商业分布较为分散，没有集中的综合性区域。业态组合尚不规范。商业起步晚，发展速度缓慢。目前基础配套尚不完善，距离市中心较远，交通不太便利。区域的商业氛围欠缺，导致目前区域内客流量及人气大量很小，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象。代表商户万德福超市，久盛百货，蓝天商贸城海宁皮革城、苏北车市、巴黎新城浙江商城、山东商城、本案整体商业市场分析17现有商业类型分析中心商圈城南区域城东区域其它百货63超级大卖场21购物中心5电器超市3家居建材市场522小计特色商业街区11合计代表商户久盛百货、苏宁电器、华润苏果大润发超市、海宁皮革城、华东木业装饰城浙江商城、山东商城18整体商业市场对本项目的影响大型专业型市场分布成东南双向集中趋势。老城市商业中心没有容纳专业性市场的体量，发展向外倾斜。多区域竞争未来城区发展尚未定论，城东城南专业性市场呈遍地开花之势，把握时间，提早培育市场业态是关键。全方位未来集购物、餐饮和娱乐于一体的商业中心将在吸引消费者方面具有很大的优势。适宜的市场定位、商业主题、商业设计、商业动线布局、以及良好的经营管理将促使本项目取得成功。19宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题商品组合建议设计建议租金预测附件20基础/地块分析地块的形状规整。展示性较好，直面城东主干道迎宾大道，东向沭阳汽车东站，西邻京沪高速入口，交通极为便利；主要的展示面在西、南两侧。商业的主入口面对迎宾大道，进出方便但是进口规划偏狭小，可视性偏弱。形状较为方正，便于产品规划和业态布局；单层面积可观。地块距离主干道非常近，建筑前面的缓冲空间小，缺少地面广场等城市共享空间，地面停车位少。21基础/地块分析■地理位置本项目位于城东开发区的次中心地带，是东扩商圈的主要地区，也是当地专业性市场较为密集的区域，消费者主要为当地对家装建材装饰类的需求者。本项目西侧为在建山东商城，东侧有较为成型的浙江商城，沭阳软件产业园，高级酒店和大量政府机关，南北侧为沭阳工业园区，东南侧未来将有大量住宅。本项目的建筑特色，在整个区域内，都具备了较高的可视性和可识别能力。项目商业部分的主要展示面在迎宾大道，四周较为荒芜，人流稀少，从可视性来看，正面最佳。梦溪安置小区22基础/地块分析■项目概况目前整个A区总体建筑面积约为9万㎡。前后共分3大软性区域，由前往后依次为5（没有包含地下一层）、3、2结构。23基础/地块分析■交通环境项目12345编号道路名称1义乌路2迎宾大道3京沪高速4珠海路5苏州东路本项目位于迎宾大道，因此该道路的交通状况对项目影响最大。迎宾路为东西向双向6车道，是城东区内的主要道路，车流量较大。由于开发区的道路微循环系统较好，且机动车保有量相对较小，故不存在堵车现象。紧邻公交车站，公交系统较为完备，可以满足基本的需求。24基础/地块分析■周边环境①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾本案编号项目名称编号项目名称编号项目名称1沭城工业园5虞姬生态园9梦溪小区三期2长庄服务区6东吴村镇银行10山东商城3物流园区7汉宫大厦11梦溪安置小区4奥韵都城8城南工业园区12短距离配套缺失，基本没有相应的日常生活配套设施。近城中心东部区域配套基本完善，以新型商业配套为主。周边南北区域为工业园区覆盖。25基础/地块分析■环境分析居住环境商务环境商业环境其它项目周边有大量住宅，其中新建住宅供应量庞大，因为新兴城区，环境较好，故为开发区商品房售价较高的区域。未来将为本项目提供潜在较高收入消费人群；开发区人口密度较低，比邻的安置小区人群平均受教育程度低，不易接受新兴事物。随着新建住宅的开发，未来居住人群对于商业的需求呈上升趋势；目前来看，居住人群体量还不是很大，首要消费需求还是偏向市中心区域。新建住宅的增多，也为家居建材装饰类提供了市场机遇。因城市规划影响，城东区域商务上班族群较少，消费需求低；开发区现有大量企业，这些企业的员工，也是本项目未来的潜在消费人群，特别是项目自身和周边的专业性市场，将是项目餐饮、休闲娱乐业态的目标消费群体。开发区的商业集中在迎宾大道上行区域。主要商业项目都位于这其周边。能满足周边居住人群基本生活需要的作用；目前开发区的商业发展较落后，大型传统百货缺失，专业市场为主，尚未出现真正意义上的购物中心；市场的不成熟，造成商户对当地市场观望氛围浓郁，商户资源有限；消费者收入有限，大众消费场所仍是市场主流，高端商业市场还