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昆明·2011国际城定位策划报告2011.01目录政策及市场面分析政策解读昆明主要商圈及特征分析昆洛板块商圈分析昆明具有代表性的综合体分析区域内竞合项目分析项目定位及战略概况及分析定位及解析业态及划分项目规划建议项目营销策略及建议政策篇住宅唱主角局面将改变2011年商业地产渐入佳境2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。市场篇——昆明商圈解析昆明商圈分布图黄土坡汽车交易专业市场商圈北辰财富中心商圈金星小坝专业市场商圈白塔路社区商圈新迎社区商圈江岸社区商圈东部社区商圈东部物流专业商圈官渡园专业市场商圈关上社区商圈广福路官南路专业市场商圈前卫专业市场商圈滇池路社区商圈金碧休闲商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休闲商圈翠湖休闲商圈小西门商圈世纪金源Mall南部商圈三市街商圈小西门商圈青年路商圈白塔路商圈北市区商圈滇池路商圈昆洛板块商圈主要商圈及分布图本项目位于昆洛板块商圈，毗邻新螺蛳湾国际商贸城。市场篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金碧辉煌、益珑大厦诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异，一起构成了三市街的繁华。小西门商圈小西门商圈是指以大观商业城为中心，包括东风西路从国防路至昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20米范围内的区域。小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多，公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市场都有不可小看的影响。青年路商圈青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内的区域。青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城赛特、天恒时代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、以及以上路段周边20米范围内的区域。白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同的是，该商圈在交通、商业密集度及人气等方面与小西门商圈相比又有所差距。市场篇昆明各商圈特征北辰财富中心商圈滇池路商圈昆洛板块商圈北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城，拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面，可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的俊发中心、领域时代以及欣都龙城形成业态互补，打造北市区的文化中心、商务中心和商业中心。以南亚风情·第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情·第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区域内早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，无疑可以算得上昆明南市区的核心商业区。昆洛路、彩云北路、广福路下半段构成的昆洛板块商圈。昆洛板块，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲·体育城、橙郡、世纪城、银海·畅园等品质社区自带的社区商业，也有着昆明螺蛳湾国际商贸城、世纪金源时代购物中心等已经开始正式营业的大型商业中心。时下，这一板块已经有着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻，也有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴请的地方。市场篇昆洛板块商圈分析昆洛板块作为现代新昆明建设的主战场之一，从2004年开始，就成为房地产开发的一大热点区域。去年以来，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经日益完善，给昆洛板块的商业地产迎来了放量的好机会。多个社区商业开始启动推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫。不少社区商铺甚至营造出一种集购物、休闲、餐饮等业态为一体的“Mall商业”，未来这一板块发展潜力巨大。“此外，随着新机场建设和未来投入使用，以及周边规划的创意产业园区，这里毫无疑问将成为一个以物流、文化创业产业为核心的新的商圈。市场篇——典型商业项目分析南亚风情第壹城项目位置：西山滇池路中段原南亚风情园项目地开盘时间：已开盘，目前在售：近期将开出南亚锋尚MALL小型商铺，现在商铺正在认筹中开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司项目总用地面积282.45亩，南亚风情•第壹城引入全球同步的StreetMall（中央休憩式商业街区）商业理念，打造昆明的多功能城市综合体。将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，形成独具南亚风情•第壹城特色的六大中心。项目功能定位：南市城市商业综合体南亚风情第壹城项目形象定位：中央商业特区·全明星建筑联邦云南第一个最具规模的SHOPPINGMALL——南亚第壹MALL最具东南亚风情的时尚广场——中央商业广场城市名品购物天地——金鹰国际百货昆明第一个白金五星级酒店——七彩云南温德姆豪廷大酒店标记昆明城市回忆的——南亚风情园拥有十九个会议厅的——国际会议中心西南最大家乐福旗舰店——南亚风情﹒第壹城家乐福全新形态锤炼的国美旗舰店——南亚风情﹒第壹城国美电器情趣盎然，引领潮流的家居生活馆，水岸酒吧街琳琅满目，大气磅礴的现代图书城世界500强企业总部省级金融核心机构一座SHOPPINGMALL南亚第壹MALL全业态格局打造昆明最具规模的SHOPPINGMALL南亚风情•第壹城成就六大中心：商业购物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余个品牌商家）、餐饮美食中心（百胜餐饮集团+南亚风情园+300余家餐饮店）、文化影视中心（保利国际院线+青鸟健身+大型图书城）、休闲娱乐中心（一代天娇夜总会+温莎KTV+TOPONE）、金融活动中心（中国银行+中国工商银行+中国移动+中国联通）、政务商务中心（中央集群商务场+会议之都名流场+商务中心关系场）润城开盘时间：一期预计9月开盘开盘价格：未定项目位置：官渡日新路中段开发商：云南龙宇房地产开发有限公司润城占地2000亩，其中一期近60万平方建筑体量已于2010年6月全面开工建设。二期及三期计划也将于未来5年内落成并投入使用。这座规模宏大的“都市综合体”全部落成后，将集商务办公、商业、居住、酒店和休闲娱乐等城市功能于一身，成为一个包罗万象的“城中城”。润城2000亩的土地上，结合办公、SOHO、住宅、酒店、公寓、步行街、大型商业等，塑造城市社区新形象，体现“城市再生“理念。以购物步行街、酒吧休闲沙龙、Shoppingmall、游憩公园组成的城市中心休闲购物步行街，打造以时尚购物、精品展示、休闲餐饮、适当游憩场所等多功能的综合购物街区。精心运营企业全球营运平台，集成办公中心、国际会议中心、营运配置中心于一身，融合城市经济、文化、商业等铂金产业，实现人流、车流、物流的最大化，滚动财富引擎。约55层的国际5A甲级写字楼，世界500强强势入驻，再创昆明的下一个财富增长极。润城所处区域，正好是大昆明的正中心位置，北接昆明主城区，南连建设中的呈贡新城，成为整个城市向南发展的重要结点，承担着昆明新旧两城的中心连接枢纽位置。项目定位：南市城市商业综合体志远城市综合体开盘时间：预计将于年底开盘。价格：未定项目位置：五华莲花池旁开发商：昆明远建房地产开发有限公司志远城市综合体是昆明城市中心区内一个超大复合型项目，占地300亩，总建筑面积为40万平米。项目包含八大功能配套区，包括占地160112平方米的商业区、莲花池公园、206000平方米的高尚住宅区（其中包含56000平方米的极品都市住宅）、40000平方米的商务办公区、轻轨枢纽中心、中央休闲广场、长约500米的中央休闲景观长廊、超过2500个停车位的大型停车中心。志远城市综合体项目定位：国际IT高端商务圈志远城市综合体西南首席IT国际航母。位于现代新昆明领跑板块位置，五华区中心腹地莲花池公园旁，其商业区总面积达20万平米。其依托高等学府领先的学术优势，与身处中央信息区CID的绝对地利，将全力打造面向全省、辐射东南亚的国际化IT商业航母，集合世界IT高科技产业集群力量，形成现代化新昆明通讯、电子、数码、网络、信息、商务资源配置的一站式国际大平台。经典双城首创现代城市商业模式——矩阵商业公园经典双城自诞生之日，就站在了全昆明的高度。有金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、运动构成的高级享受功能，有大型购物中心、星级酒店、影剧院、综合商业街、下沉广场、会所交织的丰盛文明舞台，有高品质幼儿园、学校、医院提供的完美生活保障。经典双城开盘时间：预计9月开盘价格：未定项目位置：西山西二环路与人民西路交叉路口（西一中对面）开发商：云南经典房地产开发有限公司经典双城是西市区最大的城中村改造项目，拥有占地1000亩的庞大规模，是集商务、办公、商业、休闲、居住为一体的综合建筑群体。其中，住宅面积200万㎡，商业面积100万㎡。螺蛳湾国际商贸城新构建的中国·昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南连南绕城路，北邻广福路。项目计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。项目一期市场商城占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，主体商城长650米，宽265米，地面5层，地下1层，设计标准商铺23000个，一期市场已于2009年11月交付使用；区域内竞合项目螺蛳湾国际商贸城项目定位：泛东南亚第一商圈建设中国·昆明螺蛳湾国际商贸城是云南省委、省政府、昆明市委