LOFT专项研究22内容A.当今LOFT定义B.土地性质研判C.LOFT产品流程D.现有项目研究E.产品建议F.附件3LOFT核心发现1432土地:LOFT是一种因地制宜的,适宜在公建用地上开发的小众产品销售:LOFT最大的卖点是双层面积单层计算的小户型设计:LOFT据土地分类最佳层高为4.8米和5.1米;LOFT根据客户购买力,最佳面积方案是30平方米左右未来发展:LOFT中短期仍有生存空间,但随着国家监管力度的加强,生存空间变得很小4LOFT优势1.可以将公建用地开发成为回款相对较快的住宅产品,使公建用地“住宅化”;2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求;3.LOFT产品具有户型面积小、总价低的特点;4.LOFT产品采取精装修可以“模糊价格”,规避竞争;5.LOFT作为复式产品单层计算面积利于销售推广;6、特有的立体感及时尚艺术气息容易打动年轻时尚人群;劣势1.舒适度差影响推广:敞开式厨房不便使用;没有阳台设置;单层户数密度大;没有日照时间保证电梯配比低2.审批监管环节多,提升项目难度:消防要求高(喷淋管线入户);层高受到限制3.销售具有相对抗性:首付5成;不能公积金贷款水电价格贵,无燃气;不能落户口;4.政策监管趋向细化,未来该产品附加值(赠送面积)优势将减少LOFT产品优劣势对比55A.当今LOFT定义LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区分LOFT与跃层、错层产品的区分66四方面定义LOFT建筑结构开敞式复式小户型住宅户型结构有挑高空间,功能区动静分离、可自由分割,楼下客厅、厨卫;楼上书房及卧室消费群体前卫、高收入、追求时尚的白领阶层、商务人士以及投资客坐落位置市中心或者稍远但交通便捷的公建用地7现代LOFT产品SOHO现代城北京798近一段时期以复式住宅为主(居住为主)1996年居住与办公为一体(办公+居住)上世纪90年代厂房形式(文化艺术+居住)LOFT的演变过程在产品理念上,从具有艺术特征的类厂房产品,发展成为“纯居住型产品”88LOFT的发展阶段时间地区典型产品原有形态产品形态(用途)接受人群市场优势产品变型20世纪40年代国外纽约的SOHO区废弃的工业厂房居住和创作场所为了逃避市区昂贵租金的艺术家与设计师租金低廉,足够宽敞的空间开发商炒作“仓库生活”(loft-living),几经改造已面目全非20世纪90年代国内北京798的“大山子艺术区”厂房区艺术机构、工作室艺术家、设计人和各种各样的文化机构租金低廉,足够宽敞的空间闲置厂房出租,重新改造开发以实现效益最大化上海的苏州河畔的“东廊画廊”大型仓库区艺术家仓库和工作室一些艺术家租金低廉,足够宽敞的空间为有潜力的年轻艺术家提供展示交流的平台国内——居住与工作结合厌倦了传统住区,追求前卫生活商住两用导致了专门致力于开发loft的房地产公司的出现至今北京、杭州、上海、天津北京西海国际中心公寓居住、办公IT业白领,追求便捷生活、办公一体,地处中关村板块LOFT已经从仓库、厂房变形为偏向居住为主天津loft发展2003年天津城市之星SOLO、SOHO商住两宜中小公司和居家办公族的青睐2007年天津红桥意库创意产业园旧厂房改造办公、居住和休闲娱乐混合布置大批大学生创业者和著名创意企业文化与科技相结合旧厂房改造而成至今天津上城豪苑金盛国际等公建用地写字楼报建公建用地特殊情况改居住新婚置业过渡型产品商住两用单层计算面积以居住为主,商住两用产品从国外传入,在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品99产品代表产品概念要素面积消费群体功能LOFT上海杨浦区飞虹路:上海的“海上海”LOFT空间系列创造展之二——“间·构”没有内墙隔断的开敞式住宅高大开敞部分挑高复式结构透明性开放性艺术性一层面积两层空间,低总价初创型企业过渡型居住(前卫、收入高、时尚)年轻人的婚房投资型可商住两用蒙太奇北京海淀区红联北村西直门桥300米:今典花园空间蒙太奇户型都是活的按需订做可按积木式自由组合成各种户型以小户型面积标准为基本设计单元居住SOLO北京崇文区广渠门内夕照寺大街:绿景苑SOLO超小的户型卧室和客厅没有明显的划分,公共空间也SOLO化一般为10多平方米至50平方米左右积蓄有限,但是收入稳定,渴望独立生活的年轻人居住SOHO北京市朝阳区东三环中路39号:建外SOHO在家办公自由活动的结构空间、良好的居住氛围很多城市的SOHO公寓以小户型亮相单身,追求个性、自由的人商住两用STUDIO北京亚运村北苑路东:欧陆经典STUDIO工作室灵活小巧的空间设计;共享一流资源,包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册相对于写字楼面积更小规模在10人以下,尚未形成强大的经济支柱,又迫切需要发展并注重形象的公司商住两用LOFT与其他个性化小户型区别是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式10产品概念布局跃层一套住宅占有两个标准楼层,层高相同,仅由内部楼梯联系上下楼层一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等二层为私密性较强的卧室、书房等.错层一套住宅地面不处于同一标高,但房间的层高是相同的一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上,如客厅、餐厅、厨房等;私密性较强的房间处于另一个平面,如卧室、书房等,两个部分之间通过台阶联系.复式复式住宅在建造上每户占有上下两层,两层合计层高经常低于跃层式住宅,两层层高不同;一般有挑空共享的部分常见于住宅用地产品复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板LOFT复式地面不仅不处于同一平面,而且房间的层高也有差异;公建用地产品不具备完整的两层空间,而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅,不仅通过地面的高差进行了功能分区,还分别赋予不同空间不同的比例尺寸loft可以理解为复式的一种,一般层高在4.8米或以上,一层层高较高且有共享空间;二层层高相对较低或有赠送空间loft产品立体感较强,舒适度稍差,一般以公寓形式出现,户型没有阳台,以高大玻璃或飘窗形式出现。一层一般为开放式厨房和卫生间及会客厅;二层为卧室,部分产品以敞开形式出现。LOFT与跃层、错层、复式的区别LOFT是一种带有挑空共享空间的复式住宅跃层错层复式1111LOFT是复式居住产品类型123LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区别LOFT与跃层、错层产品的区别小结LOFT是一种不同标高的复式居住小户型产品1212B.LOFT土地性质研判土地类型分析土地级别分析13土地类型分析B.LOFT土地性质研判14住宅用地公共设施用地工业用地公共设施用地及工业用地适宜做loft产品不经济可行可行居住用地不经济原因:1、在总高度一定的情况下,LOFT产品层数较少;2、在单层面积一定的情况下,LOFT产品出房率较低,公摊面积较高。3、从舒适度方面,LOFT产品没有阳台、朝向等保证。15注:层高标准参照《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知》及《天津市公寓项目建设管理暂行办法》住宅产品、居住公寓70年混合公寓50年酒店式公寓40年写字楼50年商铺用地40年工业用地50年3.6X≦4.8米,1.5倍4.8X≦5.4米,2倍4.8X≦5.4米,1.5倍5.4X≦6.6米,2倍4.8X≦5.4米,1.5倍5.4X≦6.6米,2倍5.1X≦6.0米,1.5倍6.0X≦7.8米,2倍不经济不经济可行可行可行可行3.6X≦4.8米,1.5倍4.8X≦5.4米,2倍住宅用地公共设施用地工业用地特殊政策下出现公寓产品3.6米无法有效分割4.8米层高经济可行5.1米层高经济可行LOFT用地一般为公建用地,4.8米及5.1米是层高关键点16城市建设用地分类类别细分(R1~R4)类别子项(R11~R44)层高规定现有项目土地市场状况(基准地价级别规定附后)考虑因素居住用地(R)(70年)R1一类居住用地:低层住宅为主住宅用地70年3.6X≦4.8米1.5倍;4.8X≦5.4米2倍都市斓轩:体北区域,居住用地70年层高4.5米3级用地(未施行新规)非loft潜在用地:1.5倍计算面积下,高度不适宜做loft产品,舒适性差,同时不经济;按照2倍计算面积缺少销售卖点,同时更加不经济;此地段居住用地做大户型不好销售;限高、容积率确定后考虑出房率LOFT更具有优势。R2二类居住用地:多、中、高层为主诚基中心:南京路区域,居住用地70年层高5.1米2级土地(未施行新规)非loft潜在用地:此地段缺少住宅用地,以商业用地为主该项目开始以商业报建,后改为住宅,土地性质的变更提高了该项目的性价比R3三类居住用地:住宅与工业混合R4四类居住用地:简陋住宅为主居住用地LOFT产品都有其产生的特殊原因,如严格执行规范,出现loft的可能性较小注:土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》17城市建设用地分类类别细分(C1~C8)类别子项(C11~C65)层高规定现有项目土地市场状况(基准地价级别规定附后)考虑因素公共设施用地(C)C1行政办公用地写字楼用地50年C12非市属办公用地4.8X≦5.4米1.5倍;5.4X≦6.6米2倍上城豪苑:老城厢区域,写字楼50年层高4.8米4、5级土地LOFT潜在用地:层高4.8米,可按单层面积计算,在一定容积率下,保证出房率,有很大市场卖点。写字楼资金回款慢,商住两用LOFT去化率较高。商铺用地层高5.1米,按单层计算,具有很大卖点。C2商业金融业用地(商业用地公寓产品:不受土地性质限制可租可售)C21酒店式公寓用地40年4.8X≦5.4米1.5倍;5.4X≦6.6米2倍第六大道6维极景:商业40年层高4.8米7级用地C21商铺用地40年5.1X≦6.0米1.5倍;6.0X≦7.8米2倍天津DE小洋楼:商业40年,层高5.1米C21混合式公寓50年——————C3文化娱乐用地C31~C36——————C4体育用地C41~C42——————C5医疗卫生用地C51~C53——————C6教育科研用地C61~C65——————C7文物古迹用地————————C8公共设施用地————————LOFT产品通常出现在公建用地中的办公及商业用地注:土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》18城市建设用地分类类型细分(M1~E8)类别子项(T21~E69)层高规定市场状况考虑因素工业用地(M)M1一类工业用地:对居住和公共设施无影响————以职工宿舍报建公寓,财智领地:50年;层高5.1米;出现酒店式公寓,但只能租,不能销售有一定的优惠政策M2二类工业用地:对居住及公共设施有一定影响M3三类工业用地:有严重干扰和污染——————非loft潜在用地仓储用地(W)W1普通仓储用地W2危险品仓库用地W3堆场用地——————非loft潜在用地对外交通用地(T)T1铁路用地T2公路用地T3管道运输用地T4港口用地T5机场用地T21~T42————非loft潜在用地道路广场用地(S)S1道路用地S2广场用地S3社会停车场库用地S11~S32————非loft潜在用地市政公用设施用地(U)U1供应设施用地U2交通设施用地U3邮电设施用地U4环境卫生设施用地U5施工与维修设施用地U6殡葬设施用地U7其他市政公用设施用地U11~U42————非loft潜在用地绿地(G)G1公共绿地G2生产防护绿地G11~G22————非loft潜在用地特殊用地(D)D1~D3(略)——————非loft潜在用地水域和其它用地(E)E1~E8(略)E21~E69——————工业用地在特殊政策下,会出现LOFT产品注:土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》19土地