房地产开发项目管理模式

吉林大学毕业设计（论文）论文题目：房地产开发项目管理模式学生姓名：陈德宜专业班级：项目管理指导老师：郭润萍2015年8月摘要在目前房地产开发项目中广泛应用传统项目管理模式、建筑工程管理模式、设计—建造模式、设计—管理模式方式等。在选择房地产开发项目管理模式时，应考虑项目复杂程度和业主对项目实施战略，合同方式及其优缺点，以及对项目目标的要求等。如果资金有可靠来源、看重质量，应选择传统项目管理模式；如果项目工期紧、不明确程度较高，应选择建筑工程管理模式；如果业主技术和管理能力较弱，应选择设计—建造模式和设计管理模式。房地产开发投资是当前经济活动中的热点之一。由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，市场运行还不太规范，各项制度有待逐步完善，开发投资的科学性和可行性研究不够严谨，如不加以分析、研究，不加以解决，势必影响房地产行业的健康发展，造成房地产开发投资得不偿失，影响房地产投资项目的经济效益。在房地产开发项目中开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供应商。相互协调的难度较大；同时，房地产项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。所以，正确选择项目管理方式对最终目标的实现有很大的影响。在房地产开发中选择合适的项目管理模式，对于开发商提高投资效益来说是一个很重要的问题，本文主要探讨房地产开发商选择项目管理模式问题。通过对房地产市场进行大量调查与研究，笔者认为，目前影响我国房价的主要因素有三：①政府态度与政策供求关系；②房地产市场，房地产开发项目管理③房地产开发成本。本文将从房地产开发项目管理进行分析。关键词：房地产开发；发展趋势；房地产管理措施目录第一章绪论.......................................................11.1房地产开发项目的意义.........................................11.2房地产项目的特点..............................................11.3本文研究的主要内容...........................................1第二章房地产开发项目管理系统及具体体现..................32.1房地产项目管理系统描述.......................................32.2房地产项目管理系统方法......................................42.3项目管理思想在房地产开发中的具体体现..........................4第三章我国房地产开发项目管理的发展趋势及意义............73.1房地产开发项目管理的发展趋势.................................73.2房地产企业发展趋势的意义......................................8第四章房地产开发项目管理的措施..............................104.1借鉴国外开发经验,建立、健全相关法律..........................104.1.1国外房地产开发经验.......................................104.1.2建立健全房地产法律法规...................................104.1.3如何建立、健全相关法律...................................114.3提高房地产业的科技含量,促进房地产业现代化...................114.4改革金融体制，完善和发展房地产金融。........................124.5房地产项目管理的措施.........................................124.5.1加强房地产开放项目的风险管理.............................124.5.2全面完善项目成本管理.....................................134.5.3项目质量管理.............................................13第五章结论......................................................155.1引进国外先进管理模式........................................155.2创建房地产开发优化的管理模式................................17参考文献.........................................................19致谢.............................................................211第一章绪论1.1房地产开发项目的意义房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。1.2房地产项目的特点房地产开发是一项涉及庞杂专业的系统工程。要使房地产项目开发成功，需要各类专业技术人员的共同参与，并由具备综合能力的高素质管理人才，对开发项目全过程进行有效的组织、协调和控制。房地产开发项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时间、技术和人力”，项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺顺利进行。1.3本文研究的主要内容房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以及对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益2协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户的访问的过程中总结我国房地产发展趋势应对办法管理模式，经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究。3第二章房地产开发项目管理系统及具体体现2.1房地产项目管理系统描述房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：(1)按系统工程理论,结合管理工作的一般流程可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈修正决策——实施”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。(2)按项目实施过程，可描述为下列几个阶段1)项目的定义、目标设计和可行性研究。2)项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。3)项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5)项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。6)项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7)项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。(3)按照工作任务，可描述为下列几个方面1)成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本计划、支付计划、成本控制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。2)工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。3)质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。4)现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。46)合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7)风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。2.2房地产项目管理系统方法房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：(1)按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。(2)按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。(3)按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程(包括预测、决策、计划、控制、反馈等)，是项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体2.3项目管理思想在房地产开发中的具体体现（1）整和思想当你接收一个房地产项目时，你首先制定出范围管理计划：设定项目目标（包括开发成本及利润目标、进度目标等）；再按照工作分解合理安排各道工序制定进度计划，根据范围预算出开发成本，将成本预算按照进度时段分解为每个时段的费用，按照项目范围工作量的大小制定人力资源计划；考虑在项目开发过程中会遇到哪些风险，制定风险应对措施，做出风险管理计划；风险管理计划进而影响进度计划和成本计划；进度和成本计划还需做出调整，而进度计划的调整还会影响销售回款的进程；如果有甲供料还需做出采购计划；最后这几个计划反复磨