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武汉融侨房地产/古田项目商业策划案目录第一部分市场分析…………………………………………………………11.古田区总体情况分析1.1古田区商业分布1.2古田区商业供求状况1.3典型商业特点及经营状况2.项目周边商业状况分析2.1解放大道商业分布2.2古田四路商业分析2.3古田二路商业分析2.4汉口春天社区商业分析3.项目周边楼盘及人口分析4.小结第二部分消费者分析………………………………………………………111.商圈界定2.核心商圈人口状况分析2.1周边社区状况2.2周边新建住宅情况3.消费者消费习惯调研3.1调查方法及被访者特征3.1.1调研方法3.1.2被访者基本特征3.2调研内容分析3.2.1消费水平分析3.2.2消费偏好分析3.2.3满意度分析3.2.4对本案的心理预期4.核心商圈投资者分析5.小结第三部分项目分析……………………………………………………311.项目概述1.1项目基本情况1.2项目四至2.项目SWOT分析第四部分定位与建议…………………………………………………351.整体定位2.客源定位2.1目标消费者市场定位2.2目标投资者定位2.3规划布局3.业态分布与面积分割（租赁）3.1餐饮区3.2休闲区3.3娱乐区3.4品牌区3.5配套区4.各业态建筑要求5.各业态要求租赁年限及利润6.项目补充建议第五部分业主投资回报率测算………………………………………47第六部分销售及招商方案……………………………………………501.销售价格2.招商方案第七部分该项目整体形象策划与建议………………………………521.项目整体形象包装1.1.休闲娱乐场地建议2.本项目内容设置建议3.项目媒体宣传第一部分市场分析1.古田地区总体情况分析古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位置位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。古田片区历来是汉口很不受重视的一个地区。长久以来，得到的印象是以老居民区和工业区为主的脏、乱、差平民区。现在古田片区为政府旧城改造的重点区域，开张项目向规模化发展，片区的住宅、产品区脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰企业总部、汉口春天、汉水熙园等总建筑面积在20万平方米以上的大盘推出。1.1古田区商业分布古田片区作为武汉硚口区西部门户，临近武汉市中心城区，是武汉市人口的重点导入区，现有人口10万，规划人口达到20-25万。全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观,辖区内现有商业网点2万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了“天下第一街”的美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场、汉正街建材市场、汉正街装饰装潢市场三大市场为主体的市场群落。大型超市如麦德龙、家乐福、好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路“武汉美食街”汇集国内知名餐饮娱乐企业30余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。1.2古田区商业供求状况以下为该项目周边已售及在售的商业物业项目，包括商场和社区商铺。古田片区商业供应量很大，主要是解放大道沿线的大型商业项目，在以后几年内还将有大量新楼盘地址供应面积成交面积均价（元）汉口春天解放大道109号25839.53不详9000东方花城古田路41号不详余14007500汉口人家解放大道31—37号100030010000汉水熙园古田四路麦德龙旁3300290013000古田云彩解放大道28号2000无10000博学仕府硚口区简易车站旁5000不售不详富仕雅庭古田二路长升街北街1号10009007300商场和写字楼陆续推出。1.3典型商业特点及经营状况该区域主要分为大型商业和小型商业为主，大型商业以麦德龙、家乐福、好又多等卖场为主，小型商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。主要面向附近的居民，档次较低，价格低廉。大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。2.项目周边商业状况分析以该案辐射3公里范围进行业态布置及商业分析。由于该项目南面处于汉江沿岸，所以商业业态分布较为分散，没有一个明确的市场定位，商业布局较为零乱，因此该项目以南范围不作为该案商业分析。具体路段以古田四路、古田二路、解放大道、古乐路、古田路，此五条路段为主要商业路段分析。2.1解放大道商业分布：解放大道位于该案北面，是古田区主要的陆路通道，人流量、车流量较大，调查范围位于古田二路至古田四路，长约三公里。店铺种类繁多，业态零乱，规模偏小，价格及档次较低。此路段中以古田四路与解放大道路口至古乐路与解放大道路口为主要商业地段。古田四路解放大道路口主要商业由麦德龙及“西江月度”、“紫薇花园”等成熟小区的商铺组成。通过对该路段沿线的商铺分析，主力店铺面积在20—60平方米左右，也有规模较大的美容美发、网吧及国家事业单位，如：保险公司、电信、煤气公司等。在解放大道沿线有2个大型卖场，麦德龙和中百仓储。可以得出以下结论：在解放大道古田四路路段，1楼商铺的租金价格在45—80元/平方米/月，2楼商铺的租金价格在20—30元/平方米/月。其中以一楼可餐饮商铺的租金价格最高，基本租金价格在70—80元/平方米/月。2.2古田四路商业分布：本案沿古田四路至长丰大道长约2.5公里，在这一路段主要商业分布在古田四路与长丰大道交接口，长丰大道人流量车流量较多，周边业态丰富，主要以社区服务型行业为主，如：网吧、KTV、大药房、美容美发、干洗店、餐饮、超市为主。其中以长丰大道与古田四路交界口的“天泽一方”为例，该楼盘住宅面积约10万平方米，商业面积约16000平方米，整个商业面积分布在长丰大道及古田四路两侧，销售方式为一、二楼捆绑式销售，单套面积约在200平方米左右。据了解，其中7000平方米已被客户预订，用途为大卖场。古田四路沿线业态分布零乱，没有整体商业布局，业态均以小食店、日用品、私人诊所、理发店、修车铺等为主。商铺平均面积单套在30—70平方米左右，租金低廉。沿线居住区新旧交错，整体形象不佳，代表性楼盘有：雅丰园、弘鑫花园、东鸿小区、香港映像、紫薇花园等，据了解其中香港映像的开发商将配套建设时尚百货商场，经营面积约2万平方米。紫薇花园商铺无论从品牌、装修、档次来看，在整个古田四路沿线布局最为合理，主要业态有：烟草专卖、美容美体、干洗店、服装店等。2.3古田二路商业分析：本案沿古田二路至古田路范围内主要以旧住宅小区与工业厂房为主，较大型的商业设施为凯立花园度假村，内有大酒店、KTV、别墅及运动休闲设施。轻轨延长线在2010年通车，因此汇丰·企业总部也设在本线上。将形成个以商业、度假、办公、居住为中心的综合社区。现周边住宅以省柴小区为主，内有老城区居民1800—2000户，该小区房型较老（1998年—2000年建造），房屋外观陈旧，销售价格为3400元/平方米左右。沿古田二路至解放大道路口有建设银行、农业银行等金融机构，开设在轨道交通站点附近。现本区域住宅底商，以40—50平方米为主，租金价格均在1500—1800元/月。位于解放大道以南的古田二路，周边商业业态以服装为主。据调查显示，该区域店铺50%销售女装、30%销售童装、20%销售其它商品，并在沿线有兴华中学、硚口区小学、卫生医院等社区配套设施。该区域住宅以1990年—1995年建造为主，销售价格为2700—3000元/平方米。店铺以面积40平方米为例，租赁价格为1000元/月，在古田路上商铺以五金建材、烟杂店、理发店、足浴等为主。2.4汉口春天社区商业分析：地处汉口解放大道109号，由解放大道以北，古田二路以西，古田三路以东为合而成的三角地带，沿解放大道以东是繁华的商业街，商业布局以沿街商铺和内街商铺为主，面积在250平方米左右，主要业态：外街-药房，产品展示,美容美发，售楼处，服装饰品等。内街-宠物商店，书店，培训学校，网吧，房产中介，干洗店等。从上可以看出，商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近的居民，档次较低，价格低廉。大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。3.项目周边楼盘及人口分析该项目周边新楼盘如下：（其中包括今年年底前交房的在建楼盘）新楼盘地址价格（元/㎡）交房户数（户）汉口春天解放大道109号400007.6.152000东方花城古田路41号420005.10852香港映象古田四路解放大道390006.4.301816城市花园长丰大道古田二路300007.11.281200汉口人家解放大道31—37号380007.9.30910汉水熙园古田四路麦德龙旁450006.12.31886古田云彩解放大道28号330006.9.30115博学仕府硚口区简易车站旁395007.6.28656富仕雅庭古田二路长升街北街1号2800135老楼盘：薄板小区、省柴小区、易家墩街社区、陈家墩小区等以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约10万人左右（不包含流动人口）。4.小结4.1古田板块的大型商业主要是解放大道沿线及周边的大卖场如麦德龙、家乐福、好又多等，是市政府的重点规划区域，解放大道将成为本区域内的商业重点路段。4.2古田板块目前商业供应量很大，同时在以后几年内该商圈还将有大量商场和社区商铺陆续推出。4.3该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近的居民，档次较低，价格低廉。4.4该项目周边大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。第二部分消费者分析1.商圈界定商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。为计算该项目的商圈范围，假设一个镇或街道即为一个商业中心，设Pa为融侨锦城周边的人口，Pb为古田商圈的人口，D为融侨锦城和古田商圈之间的距离（这里指两地中心点间的距离），Da为这两个商业中心之间的居民聚集区到商业中心的距离，Db为这两个商业中心之间的居民聚集区到古田商圈的距离，由Reilly吸引力模型：X={Pa/Pb}{Db/Da}2={Pa/Pb}{(D-Da)/Da}2=60%时的Da的值便是该项目的一级商圈范围。这里Pa=0.75万人，Pb=10万人，D=4公里，当X=60%时，Da=1公里。即：该项目的一级商圈可认为是1公里，通常情况下，它60%的销售额将从一级商圈中获得。2.核心商圈人口状况分析2.1周边社区状况项目周边老社区规模较大，约30万方左右，都是老公房，大约10-15年房龄。人口众多，主要以当地人和动迁户为主，也有部分外地人，大多是工薪阶层，主要依靠解放大道和住宅小区的商业配套，生活比较便利。2.2周边新建住宅情况▲周边目前楼盘价格已经达到3500-4000元/平方米左右，从住宅开发量上推算，预计今年年底周边将有近20万建筑面积交房，近2000户的人口入住，届时将导入人口6000余新人口。预计3—5年内，项目周边共将有160万新建住宅开发量，人口导入将达到5