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©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有平海投资文昌项目市场及产品报告海南文昌平海御蓝湾项目市场及产品初步沟通Themarketandtheproductcommunicate1©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2本项目的历史契机海南旅游业自非典后持续稳步发展文昌卫星发射场正式通过政府报批海南首个非旅游型产业新城即将诞生由度假型产品占主导的房地产格局有望打破前言©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有3目录一．认知海南——宏观机会二．预见未来——海口启示三．定位探索——再造文昌四．功能规划——规划落地©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有4认知海南——经济现状PartOne©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有认知海南•海南房地产市场的龙头；•定位于外向型旅游度假市场，逐渐走高端趋势；•年度去化能力为60－70万平米；•销售均价在5500－6800元/M2左右。海南市场主要以三亚、海口为主，经过近10年的调整，基础相对比较稳固，自03年后开始了新一轮启动，而其他城市发展则相对落后。1•海南的省会城市，发展基础较好；•定位呈内、外联动型需求特征；•年度去化能力在140万平米为主；•销售均价在3100-3746元/M2左右。三亚海口5©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有6海南省的四大重点工程建设将给文昌带来巨大的发展动力航权开放：随着海南三、四、五航权的开放，海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造出巨大的国际空港经济机会价值。海底隧道：如果海南能够启动海底隧道项目，天堑变通途将不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使海口有效地连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。轻轨建设：海南将在2008年建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打造完善的大海南经济产业体系。卫星发射基地：海南预建文昌卫星发射基地，项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增长点。新经济力量必将为海南带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。认知海南1©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有文昌市——中等滨海花园城：提倡海南十一五规划，文昌将逐步发展成为一个中等滨海花园城市；投资170亿元，高速和内部公交的建设和完善。（琼海地区的轻轨交通全面启动）提出高水平开发无居民海岛，把其建设成为一个世界著名、亚洲一流的度假休闲目的地；认知海南1交通设施的完善，将为城市互动创造基础条件文昌7©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有规划中的主要项目有1.三亚海棠湾综合开发区2.万宁神州半岛旅游开发区3.文昌铜鼓岭旅游开发区4.海口新埠西线沿海地带将规划形成一个高端度假休闲带文昌沿海地带的开发全面启动认知海南18©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有文昌“点”型城市发展向“线”型沿海带发展，再由线向面的格局发展，全面成为中国后花园的健康岛海南将依托目前形成的三亚、海口和博鳌3个节点，发展神州半岛等重点项目，并逐渐沿海形成东南亚最著名的度假休闲带，并由此逐渐带动内陆经济发展，成为地区经济中心和服务型城市。认知海南19©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有10公路：东郊镇——发射场配套区约6公里。铁路：发射场配套区至粤海铁路轮渡码头公路里程约96公里，沿粤海铁路可通往全国各地。港口：发射场配套区至文昌市清澜港公路里程约15公里，清澜港为一级开放港口，可通往全国港口(含香港)和世界各地。空港：发射场配套区至海口美兰国际机场里程70公里。本次规划航天发射场配套区位于文昌市东郊镇东北部地区，文昌——东郊公路南侧，距文昌市文城镇约25公里认知海南1©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有11•航天主题公园将于航天发射场同时建设。建成后，可同时容纳3000人观看火箭发射。•预计每天将有１０万人到这里旅游必将带动当地的消费；•三是大批科学家在当地工作生活，将促进当地的经济和科技、文化的发展。•还将间接地影响当地旅游、房地产等产业，大量的人流和资金也将大量涌向文昌。航天主题公园建设一期面积约6100亩，一期大概投资70亿，5大功能区，是集旅游观光、航天科普为一体的主题公园认知海南1©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有12•“神舟一号”、“神舟二号”、“神舟三号”“神舟六号”、“嫦娥”从月球上回来以后，以及将来其他发射上天的卫星火箭功成身退后都将会在主题公园内安家。航天博物馆•为方便游客观看火箭升空的壮观场面，文昌航天主题公园规划中有，并专门设置海上观景平台。•至2020年，规划区人口将达到2.1万人，火箭发射日最高接待1.2万人。由于项目的建设将带来就业岗位3.3万个(含发射场)。多处观景点•里面除了介绍不同的运载火箭以及卫星，还将设置一个太空模拟空间，里面模拟真实的太空观察月球和地球的景色，游客可以像太空员一样感受漫步太空的感觉。太空馆新一代运载火箭最早可望在２０１０年进入发射市场”。海南航天发射基地和配套的太空旅游城最早应该在２０１０年之前建设和投入使用。认知海南1©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有13•文化：国际航天文化旅游区•充实：补充、丰富旅游题材•提升：扩大、提高国际知名度•直接：重点项目引入，拉动基础建设•间接：促进经济、文化、旅游的发展•最大的契机在于发射基地的发展逐步完善；•基地的重大意义和规模，促使文昌发展成为服务型航天城；•文昌未来发展应该“内需＋外需”的复合型模式；航天发射场文昌的发展海南首座因产业而生的新城即将诞生，卫星城的建造必将引发城市功能的改变，从而对本案的未来发展产生本质影响•交通不发达；人流少，人气不足；•房产开发处于空白阶段；海景是其唯一亮点;现状认知海南11.新海南人逐渐导入，消费结构升级2.房地产季节性销售规律减弱3.伴随城市知名度提高，现有国内滨海区必将升格为世界级滨海度假区4.度假型与居住型物业发展空间增大5.投资需求短期内会迅速爆发6.企业和私人高端物业市场成长提速度假生活物业类型多样化，相互促进，共同发展高端中端低端©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14预见未来——海口启示PartTwo©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型；北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；以温州、台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；东北地区，老干部占相当比例，用于养老；自2002年，这4个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中海景单位占70％；受气候和当地产业区结构影响，导致海南形成典型的外向型市场，其客群面向全国预见未来215©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16片区楼盘突出卖点海甸岛新埠岛片区宝安江南城地理位置，小区园林，产品品质五福雅苑地理位置，配套齐全，高性价比江中金色假日配套齐全，交通便利，升值潜力美丽沙花园地理位置，景观环境，人车分流海岛春天地理位置，社区配套，景观环境海怡国际景观环境，人文氛围，户型创新万恒城市花园景观资源，社区环境，产品创新新世界花园绝版地理，绿化景观，户型丰富填海区紫荆花园地理优势，景观资源，社区品质阳光经典3A品质，地理景观，高智能化美源海口湾地理景观，主题社区，品牌发展商国贸区世贸雅苑星级大社区，地理资源，成熟配套工业区四季华庭成熟居住氛围，规模大，产品品质京江广场地势高，周边配套齐全，商业氛围浓西海岸片区黄金海岸地理位置，海景资源，产品品质长信海岸水城区域价值，景观环境，小户型高品质海口房产市场以优势地理资源较为成熟的产品为主要市场特征，楼盘差异化不大预见未来2©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17片区国贸区工业区海甸岛北部片区新埠岛片区填海区西海岸片区距离市中心5分钟5－10分钟5－10分钟5分钟15－20分钟置业目的日常居住日常居住投资度假养老70％，一居30％投资度假80％，一居20％投资度假养老80％，一居20％客户构成海口本地人居多，其次是新海口人与产业相关联的一居客，新海口人居多，其次为海口本地人新海口人，岛外人士（上海江浙为主）80％岛外的，20％岛内的80％岛外的，20％岛内的置业驱动因素距离市中心很近，成熟的生活配套，产品品质距离市中心和工作地点较近，有成熟的生活配套，产品品质（园林和社区环境）距离市中心很近，区域价值，性价比高海景、万绿园、离市中心很近，海景资源、社区配套、产品品质、升值潜力、区域价值客户分类城市内自住客户产业型自住客户城市投资型度假养老类客户城市资源型投资度假类客户郊区资源型投资度假养老类客户海口现有市场的五大类客户及其特征预见未来2©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有18海甸岛新埠岛片区：靠海临江，环境优良，是最重要的生活区域之一，周边服务配套设施齐全；浓郁的人文教育气息；由于在城市定位和发展方向上带来的巨大升值潜力，区域也是投资热点片区之一；西海岸片区：拥有壮阔的海景资源、两个高尔夫球场和高档的五星级酒店，该区是海口高尚的Resort居住区；填海区：依托海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌；国贸区：海口市的金融贸易区，是商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区，人群消费能力高于其他区域；工业区：号称海口的“中央生活区”，代表了城市中环境最好、功能最全，生活便利、交通最发达的区域；主流客户最看重周边服务配套设施齐全，优越的生态环境、巨大的升值潜力、高性价比主流客户最看重一线海景、万绿园、距离市中心很近主流客户看重一线海景资源，高尚住宅区的片区定位，投资的升值潜力主流客户最看重成熟的城市生活配套及商业氛围主流客户最看重成熟的生活配套及生活氛围5大片区的片区特征以及消费者购买因素分析预见未来2©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有195大片区典型楼盘客户来源构成海甸岛新埠岛片区金贸区（填海区、国贸区）工业区西海岸片区消费者群体中岛外购买稍多于岛内购买，其中价格低的楼盘新海口人购买得较多，海景房面积较大的多岛外人购买国贸区多岛内购买用于一居，填海区景观资源好多岛外购买用于投资、养老度假等成熟居住气氛吸引岛内附近上班族，周边企业高管及工薪人员，多用于一居高尚住宅区，吸引岛内购买，用于自住；岛外购买用于投资、度假养老等，以及海口大企业高层预见未来2©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有201.岛外市场自2002年正式出现，发展迅猛，已成为海口楼市的重要一极2.岛外客户主要购买海景房，购房动机有度假、投资和养老，主要来自于北京、东北、上海、温州等地区3.各个地区的客户在海口和三亚的购买特点大体一致4.海口在养老市场上有明显优势，在投资市场上很有潜力，在度假市场上优势不明显海口本地客户占海南的45%，占总体的10%阳光经典客户分析项目位置：滨海大道北侧填海区作为省会城市的海口，岛外市场占主导地位，内需相对三亚较为强劲美源海口湾客户分析：客户置业目的：投资,度假,养老,移民客户来源：岛内占50%,主要是政府要员,私企老板(主要从事代理,旅游,生产的)岛外占50%,其中江浙客户占80%客户偏好：最看重一线海景，喜欢城市化的生活，要求有成熟的生活和娱乐配套，产品创新项目位置：滨海大道北侧填海区一品水苑客户分析：项目位置：海甸岛多是自住和长期持有投资，也对外出租给小公司的中高管理层,出租给工业区的较少，租金与世贸雅苑相当预见未来2《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网©2007易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权