星河明居推广实施步骤

星河明居推广实施步骤IPPB房产策划部2004年7月前言•本次提案希望原则上确定:1.全程营销目标2.营销阶段划分3.阶段目标及操盘建议4.全程推广预算第一部分全程营销目标在2005年5月30日前以均价3380~3880元/㎡分批完成项目住宅物业80%以上的销售率；以整体租价30元/㎡完成项目商业物业60%以上的招商运营；以均价9.8万元/位左右完成项目车位60%以上的销售率；同时，通过营销推广过程达到提升新基房产企业品牌的目的。在2005年8月30日前以均价3680~3880元/㎡左右分单元完成项目住宅物业余货销售；以300元/位•月左右完成项目未售车位60%以上的出租率；以整体租价60~88元/㎡左右分单元完成项目商业物业余货招商运营。预计全程实现销售收益:住宅物业约2.2亿元+5%车位约0.2亿元+5%预计实现年租赁收益:商业物业租赁收入约130万元/年+5%车位租赁收入约35万元/年+5%第二部分营销阶段划分前期准备期——2004/11/25开盘期2004/11/26——2004/12/11准现楼销售期2004/12/12——2005/06/08注：根据工程进度形象及销售季节划分规律，以及项目竞争对手“颐景豪苑”（约150套体量，04年8月底入伙）和“海琴湾”（约400套体量，10~11月开盘）等基本情报，星河明居较为适宜在04年11月下旬的某个双休日开盘。以争取较高的售价及成交量并形成热销态势。第三部分阶段目标及操盘建议前期准备期操盘建议——2004/11/25目标:70%—80%的目标受众对星河明居产生高度关注，认筹量争取达到800个及以上，为开盘作好充分准备。推广思路：1.尊重顺德当地文化，摆脱传统思维模式，跳出旧的思维框架，大胆运用跨区域、跨行业的营销手法，引入文艺界/政界的各种资源参与；2.抓住市场需求，锁定楼盘的目标客户，周全地考虑产品设计的均好性及定价，避免与同区域产品定位、广告推广定位及开盘时段的撞车；3.找准市场空白点，把顺德当地的消费习惯、消费构成等文化因素作为核心，用深、广两地经验围绕这些核心进行运做，一举激起顺德地产市场千重浪，轰动整个顺德，令新基跃升为顺德地产大品牌之列。1.围绕“广东省绿色住区（顺德）论坛”，进行新闻、广告、事件炒做；时段：以7月10日为节点，进行预热期操盘步骤：2.围绕“领秀桂畔海生活”—星光耀凤城刘德华演唱会，进行新闻、广告、事件炒做；并利用外展场展示项目功能、特质，吸纳筹码，销售门票。高潮期延续期全程运做；使星河明居绿色、健康、滨水一线地产概念深入人心。时段：以11月26日为节点，进行预热期高潮期延续期全程运做。使星河明居项目销售由量变转化为质变，迅速提升品牌。广东省绿色住区（顺德）论坛操盘步骤（时段：7月10日前后）具体安排：预热期时间：6月30日~7月9日(软文、广告）内容：顺德报、广州日报、南都报等报软文、顺德报7.9日祝贺广告高潮期时间：7月10日（节点事件）内容：“广东省绿色住区（顺德）论坛”活动执行延续期时间：7月10日~9月10日（报纸新闻报道、电视专题短片、组合广告）内容：户外路牌广告工地围板广告/项目周边路挂旗广告车身广告顺德电视台7月15日左右连续三天的电视短片滚播顺德报、广州日报、南方都市报等报于7月12日后的专题新闻报道论坛广告推广媒介和主要诉求用词（时段：7月10日~9月10日）一、绿色论坛（7.10）主题用词：1.论坛氛围：论坛logo“绿色PHONE会”2.论坛主标题：“广东省绿色住区（顺德）论坛”3.论坛副标题：建设绿色住区发展21CN健康住宅二、报版广告（顺德报7.9第四版1/2版）主题用词：热烈祝贺2004年广东省绿色住区（顺德）论坛隆重召开三、报纸媒体的炒做文稿选题：7月10日前:1.顺德有绿色住宅小区吗?2.顺德的绿色住区在哪里?3.城市运营与绿色健康住区开发(顺德左副区长)4.绿色地产与绿色营销(省房协蔡秘书长)5.星河明居，开创顺德住宅绿色时代6.绿庭雅院，氧生的地方——星河明居规划理念(何显毅大师)7.可持续性发展的住宅(香港大学赵丽霞博士、副教授)8.滨水․阳光、绿色․健康——星河明居品质篇支持媒体：顺德报/广州日报/南方都市报/佛山日报/羊城晚报等论坛广告推广媒介和主要诉求用词（时段：7月10日~9月10日）（续上页）7月10日后：1.顺德地产劲刮绿色旋风（专题报道）2.绿色地产峰会在顺德召开（专题报道）3.广东省绿色住区(顺德)论坛在新世界万怡酒店召开（新闻报道）4.星河明居获颁“广东省绿色住区实验小区”（新闻报道）5.中山大学博士生实习点进驻星河明居（新闻报道）四、电视媒体的炒做短片:支持媒体：顺德台/大良翡翠/容桂翡翠/伦教翡翠时间段:7月12日起3天内容:1.绿色地产峰会在顺德召开(顺德台新闻3*、经济信息1*)2.建设绿色住区发展21CN健康住宅(论坛剪辑短片3*2*1)五、户外路牌广告用词：新基•星河明居领秀桂畔海生活（加小区鸟瞰背景）六、公交巴士广告用词：左侧：新基•星河明居领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）右侧：新基•星河明居树绿色地产风尚（加星河明居logo组合和电话）论坛广告推广媒介和主要诉求用词（时段：7月10日~9月10日）（续上页）七、工地围板（5幅轮回）广告用词：1.星河明居logo组合，加发展商/规划设计/物管顾问/电话2.绿庭雅院氧生的地方唯少数人才能拥有（加背景）3.滨水阳光健康的领域尊崇身份基本象征（加背景）4.高瞻远瞩独特的视界方可彰显卓越品质（加背景）5.至尚礼遇无忧的生活世界以你我为中心（加背景）八、路灯挂旗（备选推广媒介）广告用词：双幅双面：（正面）文化提升品质（加星河明居logo组合和电话）（背面）绿色优化社区（加星河明居logo组合和电话）单幅双面：（正面）新基•星河明居（加星河明居logo组合和电话）（背面）领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）（若采用多组组合轮回，将另外专案建议广告用词）表一广东省绿色住区（顺德）论坛项目全程执行费用项目备注投放形式投放媒介投放次数投放单价（元）折扣费用小计（元）论坛报纸炒做软文论坛报纸广告7.10节点前后发布(润笔费)7.9顺德报文字/照片1/2版顺德报/南方都市报/广州日报/佛山日报/南方日报/羊城晚报/顺德时尚杂志四版彩色祝贺广告7次以上1次6004250070%4，20029,750论坛电视新闻套餐(来人/摄制/剪辑/配音)120字通稿7.12新闻时段7.12经济信息节目30‘’60‘’顺德台（涵盖全顺德)3次翡翠台1次（大良）顺德台经济信息节目（涵盖全顺德)1次套餐全套50005,000论坛实况剪辑短片(来人/摄制/剪辑/配音)240字通稿7.13~14指定时段(1小时内)60‘’顺德台（涵盖全顺德)1次翡翠台1次（大良）容桂台1次/天伦教台1次/天2*12*12*127602760276075%75%75%4,1404,1404,140绿色论坛活动7.10执行10:30~17:30全包(美联)包括现场布置、会务技术支持、物料制作、礼品、纪念品、礼仪和演艺、乙方人员交通和饮食、软文撰稿等8200082,000论坛场地费论坛茶点费招待费7.12左右新基支付180008750600032750以上合计:165，920元“领秀桂畔海生活”—星光耀凤城刘德华演唱会操盘步骤（时段：11月26日前后）具体安排：预热期立项期时间：7月12日~9月9日内容：成立专项工作组；进行演唱会场地平面图、座次、日期、票价等调研和经济测算工作；同时领衔歌星、阵容、费用、日程及接待和附加事宜初步确定；若咨询政府方面基本无障碍，则报批、签约同一时段完成。时间：9月10日~11月25日内容：演出批文、阵容和日期等事项确定后，运用组合广告造市；销售门票。高潮期时间：11月26日内容：“领秀桂畔海生活”—星光耀凤城刘德华演唱会暨星河明居盛大开盘仪式（具体操作需专案呈示）准备期其他推进事项（一）1.户外路牌广告制安、发布；7月10日前完成。2.工地围板广告制安、发布；7月10日前完成。4.公交车体广告提案、设计、报批、制安、发布；7月20日前完成。5.外展场(初定三个)的地点确认、签定；9月1日前完成，9月10日开张。6.外展场的包装设计方案(装修、门楣、背景、看板、易拉宝）；9月13日前完成。7.外展场视听设备的确认、采购；9月9日前完成。8.外展场的办公设施的确认、采购；9月9日前完成。9.看楼中巴的询价、确认、签约工作(3部)；9月1日前完成。10.看楼中巴的包装设计方案、发布报批、制作事项；9月9日前完成。11.销售人员准备、培训；9月9日前全部完成。12.销售文件准备。9月9日前全部完成各类说明书、表格印刷。13.销售政策准备。9月1日前全部完成促销活动、销售政策。3.路挂旗广告制安、发布；7月20日前完成。准备期其他推进事项（二）1.销售模型的制作招投标；7月2日前完成发标；7月15日前回标；7月30日前定标。2.星河明居生活特刊设计和制作招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。3.星河明居销售实务楼书的设计、制作工作（与生活特刊同期发出）4.三维动画展示片的创意、制作、合成（120‘’）招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。5.实景摄制广告短片的创意、制作、合成（15‘’、30‘’、60‘’）招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。6.星河明居商业招商手册创意、制作招投标；8月1日前完成发标；8月10日前回标；8月20日前定标。7.内购期认筹VIP设计及制作；8月10日前完成设计；8月30日前完成制作。8.手提袋设计及制作；8月10日前完成设计；8月20日前完成制作。招标事项须提供的主要资讯（一）1.区域定位:都市风情一河两岸滨水美景运动/休闲/亲水/阳光/绿色桂畔海腹心位置生活配套日臻完善稀缺地块具升值潜力2.目标买家:老板层文教卫及公务员中高层企管人员(含金融/保险精英)项目周边街坊3.功能定位:总规模10万平方米的高尚精品绿色商住小区4.建筑和园景风格定位:现代港式电梯小高层洋房后现代中西精品水体园景招标事项须提供的主要资讯（二）5.服务定位:港式物管服务+酒店式物管增值服务会所服务：顺德唯一双会所1.星河会:运动休闲会所(纯商业)2.左邻右里会所:封闭式住户会所7.星河明居项目广告推广总体定位语:领秀桂畔海生活领袖——既直接突出项目在桂畔海生活区的领导地位，更体现消费者的尊崇身份领秀——一场由星河明居引领的桂畔海高尚生活秀8.项目建筑光盘(销售实务楼书制作还应提供面积表)9.项目环境光盘10.项目效果图和光盘11.项目简介及技术经济指标12.招标文件6.新基房产开发理念:用心铸造品质生活（注：该开发理念将具体应用于新基房产未来所有开发项目中，项目组合表现手段为项目logo+新基•项目名称+用心铸造品质生活）尊崇服务和全智能化管理配置满足业主和客户24小时无忧生活表二物料制作、发布等项目费用（不含演唱会）项目备注投放形式投放媒介投放次数投放单价（元）折扣小计（元）实景摄制广告短片制作创意摄制及合成120‘’电视台/售楼处1000120,000三维动画展示片制作创意制作及合成180‘’外展场/售楼处1000180,000广告+韩剧DVD制作3000张外展场/售楼处免费送5元/张15,000生活特刊设计及印刷费5000本外展场/售楼处15元/本75,000事务楼书印刷费3000本售楼处10元/本30,000海报10000张2元/张20,000招商手册1000册3元/册3,000认筹VIP卡制作1000张5元/张5,000销售文件、表格印刷费全部表格外展场/售楼处30,000销售模型制安费1+11个外展场/售楼处100,000公交车体广告6线共26台7.1~10.1大良/容桂/伦教/均安1680元/台•月80%约128,000户外路牌制安3个共493平米7.1~10.1新窖路口/彩虹桥/商厦约10,000围板制安费1条约250平米7.1~