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中国地产商域网报告思路•合肥市宏观市场分析•合肥楼市分析•合肥消费者状况分析•市场研判中国地产商域网合肥宏观市场分析•合肥城市概况•城市发展方向•城市宏观经济分析•城市构成与人口•土地市场中国地产商域网一、合肥城市概况•合肥市是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化、交通中心。现辖四区三县，总面积7266平方公里，人口416万，其中市区面积458平方公里，人口119万。•合肥市是新兴的综合工业城市，在1992年“中国城市综合实力50强”中位居第26位。拥有机电、轻纺、化工、建材等34个工业行业，200多个工业门类，2000余种大类产品，以形成门类齐全，大中小型企业兼备的工业体系。中国地产商域网•合肥是建设中的国家铁路交通枢纽之一。淮南复线贯穿南北、华东第二通道合肥——阜阳——商丘线路(合肥—九江)和将建设的宁西线(南京—西安)等铁路干线交汇合肥.•合肥有着四通八达的航空网络，江淮运河开通后，合肥将成为沟通长江和淮河的水运枢纽。•合肥的141发展战略：“一个主城、四个组团、一滨湖新区”合肥城市展望中国地产商域网宏观经济分析•成为全国经商成本10城市之一,使合肥成为一方热土07年1至12月份,该市共完成工业投资总额280.45亿元,同比增长90.4%,1561个新开项目,亿元以上新开项目95个,比去年同期增加15个,1至10月,全市新批外商投资企业76户,其中合资企业28户,独资企业47户.总量(亿元)增长率2004年600.5---2005年87846%2006年107322%2007年170058%08年一季度240.5616%从图中数据可以看出合肥GDP的增长速度是相当快的特别是07年的增长率达到了58%，由此可以看出合肥的经济发展势头强劲，政府财政收入的提高必然加大城市的规划建设，为城市的发展提供必要的条件，给房地产市场的发展创造了有利的条件。年元年份人均可支配收入收入(元)2003年50002004年62002005年76002006年120002007年16000合肥市从03年到07年人均收入从5000递增到16000从合肥当地的经济水平看这个速度应该是很快的，人们收入的提高将激发他们改善居住条件的欲望，换房购房的需求将逐渐释放出来。马鞍山市铜陵市合肥芜湖市淮南市黄山市淮北市宣城市 蚌埠市池州市 滁州市安庆市巢湖市 宿州市毫州市六安市 阜阳市GDP（亿元）每百万人GDP(亿元）合肥GDP总量位于安徽省第1，由于合肥做为省会在各方面和其他省会城市还有差距,地方政府必将加大力度缩小差距,辐射其周边地级市并给其借鉴意义,这将都会使合肥加大其发展力度.年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；合肥市有四大区组成分别为：瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区城市构成与人口比例城市化水平的提高给房地产市场的发展提供了广阔的空间未来几年内合肥市的住房需求将增大。年第一季度亩年份成交面积(亩)成交(单价元/平方米)2006年1534.515002007年5779.9230008年一季度482.221900可以看出，从０６年土地成交1534.５亩到０７年的5779.９亩，土地放量急剧增大，土地成交价格也由０６年1500／平方米到０７年的2300/平米,土地开发成本明显加大,这也说明合肥在06年以来房地产产业表演着越来越中要的角色.月份以后，合肥市新建商品住宅的销售面积不断增加，其中最高点出现在11月份，其成交接近140万平方米，是接近全年最低点的5倍。对比2007年合肥新建商品住宅价格走势图，发现两者趋势其本一致，从进入6月份以后的成交量不断放大，合肥房价上扬的幅度也不断加快；成交量不断放大二新增供应增长相对缓慢，供需矛盾状况持续到明年上半年，而供需矛盾会进一步刺激合肥房价的上扬；中国地产商域网土地成交走势近三年来，包河区的土地供应量为最大，占到总体面积的三成以上。而经济区的面积占比相对最小。未来房地产开发热点将从蜀山区转移到包河区。10月份土地成交面积较高，主要位于徽州大道的单总土地成交面积达到了1991亩；尤其市9、10两月成交的土地价格较高，较高的土地价格成为合肥市房价上涨的主要原因之一。中国地产商域网合肥楼市•政策法规分析•房地产市场整体特征•区域版块特征及潜力•各区域带表性楼盘及汇总新政：1、加大对已出让土地的清理，促进开发量的增加；2、增加土地供应量，扩大普通住房供应总量；3、加快拆迁安置房和廉租房建设,推进民生工程；4、加强商品房预(销)售管理，规范市场行为；5、加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求；6、加强协调与配合，确保政府调控措施落实到位。7、央行准备金率上调,政府加大货币紧缩政策某种程度来说，合肥遭受调控是‘误伤’。因为合肥房价涨幅非常小，这与全国的节节攀升是相背离的。合肥捂盘惜售非常少，捂盘惜售多在房价暴涨的城市出现，而合肥房价涨幅位居全国35个大中城市倒数之列。”由去年9.30政策开始后大量抛售房屋,到现在这种现象基本杜绝.政府加大行业洗牌动作将使合肥房地产正走向一个健康稳步的道路。月开始,涨幅加快,04年9月以后,合肥楼市进入高位盘整阶段,涨幅放缓,到05年06年以后出现新一轮上涨,涨幅接近15%,但合肥相比其它一线城市总体价位偏低,然有较大的上升空间.20042005200620072008200023003000350045000100020003000400050006000700012345年份均价蜀山区瑶海区包河区庐阳区合肥4月份住宅供应分区套数占比8746,36%5187,22%7395,31%2621,11%蜀山区瑶海区包河区庐阳区合肥市新建商品房总可售面积为578.12万㎡。一季度销售面积2010797.98,各个区域供应和销售成正比,合肥市场需求旺盛,呈现了供销两旺的局面.７年合肥市轰轰烈烈的大拆违行动得到了彻底的落实道路建设异常突出，美菱大道、宿松路扩建、金寨路高架桥、北一环的扩建的规划建设使困惑合肥多年的南北交通瓶颈彻底被打破．０８年的道路交通建设，依然在政府的支持下大力度的进行着，北一环的道路拓宽工程，长江路的扩建，都将加速合肥的快速发展道路．市政规划建设进一步推动着楼市的发展.中国地产商域网房地产市场特征由于城市的快速发展,可用与开发的土地逐渐稀缺,二环以内不允许开发多层,所以小高层、高层物业已成为合肥市住宅市场主导物业小高、高层已占据合肥住宅市场主导中国地产商域网合肥房地产市场特征•在住宅市场产品同质化显现严重的形势下，如何才能提升项目的竞争优势成为人们考虑的重点：•◆打价格战—开发商不愿看到的局面•◆大做广告，营销推广—只要经济实力强，敢投入每个开发•商都可以做到，但投入不一定等于回报•◆加强产品自身建设—注重产品内在实践证明，走差异化将会是房地产发展的一种必然趋势，关注市场、准确定位、注重产品自身打造、寻求产品差异化——是房地产经营成功之道；中国地产商域网分析总结•⊙最近几年城南将会是房地产开发建设重点发展区域；•⊙随着住宅项目数量的不断增加，住宅市场竞争将愈加激烈—“竞争的焦点将锁定在产品自身”；•⊙08年上半年合肥市住宅整体均价在4500元/㎡，预计08年下半年将会有一定涨幅；•⊙住宅产品规模化、品牌化效益明显；•⊙项目的操作流程更注重前期市场调研、分析、定位。中国地产商域网版块潜力分析合肥有上述四版块组成,庐阳区偏小,其它三区相对较大,为了加大其它三区建设,实现以点带面加快其发展建设,又细分为8个区.中国地产商域网包河区版块•包河区位于合肥的南面它包含包河产业圆和正在建设中的滨湖新区自古便是富贾之地,有钱人的聚集地,这里沿马鞍山东路,周边商家云集,商业配套齐全,周围有许多高档楼盘,如万振逍遥苑、绿地赢海、寰宇上都.目前区域均价为5300左右,比去年同期上涨10%•地段的高度认可,以及交通商业配套完善,滨湖新区的建设,将使更多有实力的开放商来争抢这片区域.中国地产商域网绿地赢海国际大厦物业类型写字楼、住宅开盘时间08-5规划期数3期总建面积24万㎡容积率4.2绿化率55%物业费3.5规划户数600户在售户数销售价格7500销售率2期预约中房型面积80-180车位情况1：1开发商上海绿地集团随着城市不断向南扩张，马鞍山路板块价值日益凸显，作为合肥最主要的景观大道之一，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，相比老城区，马鞍山路面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。迅捷的立体交通体系，与太湖路、望江东路、南淝河路等多条城市主次干道形成四通八达的交通网络绿地·赢海国际大厦占据海顿国际广场20万体量的国际化商务集群优势，与安徽省行政服务中心遥遥相对，拥有合家福商业圈，一个辐射政治氛围，一个已形成商业气氛,项目拉升了马鞍山路整体楼盘的价格。层商业、7层商服2-6层办公8-31层住宅44520㎡住宅：478户办公住宅40-80商铺55-200均价：4300商铺：1-2万商业未开办公住宅90%铂金汉宫高层21万㎡；一期2幢700户平复50复式8000平层5200和地蓝湾酒店式公寓写字楼、商业13万㎡；一幢写字楼299户写字楼：40公寓：87-95写字楼6000公寓商业未开写字楼金地国际城小高层、高层沿街商业30万㎡；住：100-150商：30-100住：5600-6200商：沿4万、内1.2万1、2期售罄3期住宅90%万振逍遥苑小高层、高层沿街商业52万㎡;3000户在售4期1123户住：95-145商：108-260住：5500商：2万（连体）4期住宅：80%世纪阳光花园高层57万㎡88-1455000-54006期97%7期未开创智广场高层；商住14万㎡；60-11650001期售罄,2期力高柏林春天多层、小高层、高层16万㎡；126-157新都会1街18层高层商业：100-500住宅：132（仅售）住：5400住：90%商业售罄中国地产商域网庐阳区版块•庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与