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南宁奥特莱斯项目定位分析报告目录1南宁简介2南宁经济概况34南宁板块分析南宁商业现状分析5项目分析及定位建议南宁简介1.南宁是广西壮族自治区首府，是全区政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心2.位于广西西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是新崛起的大西南出海通道枢纽城市3.国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。2004年起，“中国—东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一南宁行政区划南宁市全市总面积22293平方公里，市区面积6476平方公里，建成区面积152平方公里。南宁市六区六县六区：兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区六县：武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县Ⅱ南宁简介34南宁板块分析南宁商业现状分析5项目分析及定位建议2南宁经济概况1目录南宁近5年来的GDP一直保持着13%以上的增速南宁经济概况—GDP社会消费品零售总额社会消费品零售总额不高，增长速度处于较高水平居民收入处于中等水平，消费支出一直占据收入的70%左右，消费习惯相对超前南宁经济发展南宁市恩格尔系数的总体趋势是逐年降低，2010年由于食品价格上涨，恩格尔系数较上年有所上升恩格尔系数汽车保有量南宁市建成区仅170平方公里，汽车拥有量的密度还是比较高的备注：市区包括中心片区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区、良庆区居民人口小结•区位优势明显：北部湾经济区的龙头城市；大西南出海通道枢纽城市；中国-东盟博览会的永久举办地……•南宁的经济总量小，但增长速度保持着较快水平•经济发展：步伐较快。但三次产业发展步伐不一致，服务业发展步伐快于其他产业3南宁城市板块分析2南宁经济概况14南宁简介南宁商业现状分析5项目分析及定位建议目录“一轴两带多中心”南宁中心城空间结构示意图（2006-2020）旧城中心（朝阳）凤岭中心（会展）相思湖（大学城）江南（淡村）龙岗（邑宁区）五象中心（良庆）南宁城市组团结构示意图（2006年—2020年）城市的主导发展方向：整体向东，重点向南区域划分功能定位构成组团建设用地规模人口中心片区自治区级商业中心行政办公中心区域商务中心高新技术产业基地综合型居住社区旧城组团，南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，安吉组团，北湖组团94平方千米96万人江南片区市级文化中心制造业基地区域交通枢纽物流中心花园式居住新城亭洪组团，富宁组团，沙井组团，那洪组团69平方千米67万人青秀片区中国—东盟商务中心大型商贸会展中心花园式居住新城凤岭组团，青山组团32平方千米30万人六区组团构成区域划分功能定位构成组团建设用地规模人口西乡塘片区科研教育中心文教基地高新技术产业基地花园式居住新城相思湖组团，石埠组团30平方千米30万人邕宁片区区级商业中心花园式居住新城特色休闲旅游度假区蒲庙组团，龙岗组团，仙葫组团26平方千米25万人良庆片区自治区级文化中心体育中心区域交通枢纽与物流中心花园式居住新城蟠龙组团，玉洞组团，平乐组团，大沙田组团47平方千米40万人六区组团构成目前平均房价6500元/平米江南区楼盘（16个）兴宁区楼盘（17个）青秀区楼盘（68个）5月份平均房价5700元/平米西乡塘区楼盘（30个）良庆区楼盘（15个）南宁目前在售和代售的楼盘主要集中在青秀区、西乡塘区、兴宁区和江南区，邕宁区的楼盘数量很少楼盘分析南宁简介23南宁经济概况南宁板块分析5项目分析及定位建议4南宁商业现状分析1目录商圈分布江南商圈朝阳商业中心大学路商圈民族宫商圈琅东商圈•沿朝阳路一带的商业网点的区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。•朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万以上，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非凡的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。•主力百货有百盛，购物中心有万达广场、南宁百货大楼、金朝阳商业广场、国贸中心等；涵盖高中低档的百货业态，配套齐全，属综合性商圈。•消费者以市普通消费人群、市工薪族及中小企业工薪族、周边县市私营业主等为主朝阳商圈•琅东商圈位于南宁市东部新城区，以航洋国际中心为核心，西面延伸1公里至五象广场，南面2公里延伸至东盟商务区。•该区域为南宁高级CBD商务区以及高级住宅区所在，各方面配套设施较新，环境优越，集中了大批高消费的购物群体。•主力商家有南宁百货大楼五象店、梦之岛水晶城店广州友谊百货（国际品牌为主）、航洋国际购物中心、华润万象城（在建）等；档次以中高档为主，业态只要是购物中心、百货以及配套。•目标客流主要是全区高端消费人群，日常消费维持在较高水平琅东商圈•民族宫商圈距离朝阳商圈约2公里，呈圆环状分布，东起古城路，西至新民路、南至七星路、北至民族大道•该商圈是以中高端的时尚商品为主的品牌专卖商圈，很多国际大品牌的进驻，使该商圈成为中高端阶层消费人群的首选消费之地。•主力店主要有梦之岛（民族店）、梦之岛（古城店）、九一天地、永嘉名店广场、七星路购物街等；业态主要是新兴的购物中心、百货，配套较少。•客流人群主要是全区较富裕人群，主要代表有公务员、中大型企业管理、行政阶层，企业金领、白领、私营业主等。民族宫商圈•大学城商圈该区域商业规模较小，不足以形成商圈，只有碧园小区的配套商业碧园商业广场，服务周边30几所大学•配套商业的档次较低，不能满足学生群体就近购物的需求大学城商圈•江南商圈•江南商圈主要是淡村一带，以五一东路为主轴，北至江南大道，西至南建路，南至亭洪路，东至星光大道。•该商圈主要分布有周边居民日常生活所需的配套项目，小百货以及诸多沿街小店铺，整体档次偏低•代表性商业体有梦之岛淡村店、南城百货、香格里拉商业广场等规模较小的百货业态•服务人群主要是周边居民，消费层次偏低江南商圈商圈位置规模业态种类档次辐射力合计朝阳商圈1010979.545.5琅东商圈88910843民族宫商圈87710638江南商圈5.5565627.5大学城634.53521.5根据以上表格，可以得出，我们的竞争顺序是：大学城江南商圈民族宫商圈琅东商圈朝阳商圈南宁商业浅析商圈发展趋势南宁作为广西首府城市，近几年已显示出吸纳周围地区资金的能力，截至2011年，南宁市总人口711万，消费力强大南宁城市化进程的不断加快，房地产开发的郊区化，促使南宁市商业布局分化，形成区域性的商圈实行沿海开放政策以来，南宁经济以年均13%以上的速度递增。同时，东盟经济一体化，使南宁获得更多外资的注入。经济的发展为南宁的商业发展提供了良好的宏观环境成熟商业体现状商业体定位体量业态组合档次动线停车场配套合计万达广场91010878.51062.5梦之岛（江南店）777.56.56.56747.5梦之岛（民族宫店）8881088050九一天地8669.587.5045广州友谊百货97.57.597.58048.5航洋国际99979.510962.5香格里拉商业广场354356733注：该表格各项标准，其中定位、动线、停车场以航洋国际为标准（10分），体量、业态组合、配套以万达广场为标准（10分），档次以梦之岛民族店为标准（10分）。南宁商业浅析由商业体评分表可见，目前南宁评价较高的为万达广场和航洋国际，较低的为香格里拉商业广场、梦之岛江南店、九一天地和广州友谊商场。具体参见表格可知，这四个得分低于50的商业体所欠缺的，也就是未来我部项目的突破点分别是“配套”、“档次”、“动线”、“停车场”、“体量”这五项。故未来我部项目需要着重注意，也可能成为我部项目亮点的就是这五项。五项中“体量”、“停车场”已经固定，且已经在客观事实上成为了我部项目优势所在；而“配套”则必然会成为在南宁华南城完全建成前，我部项目很难做到的优势，即必然会成为我们的劣势，是未来宣传或其他活动中需要尽可能避讳的；剩余两个“档次”和“动线”是我部项目目前可操作的部分，对比四个得分较低的商业体，三个为中档一个为中高档。所以我们的档次必须做到中高档以上甚至高档，争取以梦之岛民族店涵盖品牌为目标，而动线则需要在根据我部项目独特形状、楼层的情况下，完善设置，争取达到堪比SHOPPINGMALL（如航洋国际）足以吸引消费者的动线。此外，价格（或性价比）对比，因为奥特莱斯特有的业态特点，故没有在表格中体现，但必须在前期意识到，价格（性价比）必将成为我部项目未来的一大优势所在。南宁奥莱分析南宁市真正意义上的商圈有三个：朝阳商圈、新民商圈及琅东五象广场商圈。其他商业分布比较分散，以满足民众日常生活需求为主。规模也较小，不足以形成商圈随着近年城市建设的步伐加快，大量房地产得到开发，江南商圈、大学城商圈消费潜能巨大，但商业项目难以满足其需求，出现了大量的市场空白现阶段南宁正处于商业新旧时代的更新交替中，消费者的品牌意识已经形成，但由于经济收入等一些客观原因的局限，对于高端品牌的接受仍需要时间的培养，琅东五象商圈、民族宫商圈市场辐射力较弱。商业分布小结商业格局的变化传统商圈以江北区为核心、朝阳路为轴心、呈鱼骨状向两边辐射区域性商业中心初现雏形多种业态同步发展，从传统百货店向现代新商业过渡目前，南宁商业由传统商圈转向新的区域性商业中心扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商业中心的机会2南宁经济概况3南宁城市板块分析54项目分析与定位建议南宁商业分析1南宁简介目录17.5km南宁华南城至南宁其它各区的距离5.7KM南宁交通南宁市商圈基本围绕民族大道周边建设，跨邕江后是围绕民族大道分支星光大道和五一中路建设。南宁朝阳商圈交通分析南宁华南城至朝阳商圈，途径沙井大道、白沙大道、星光大道，全程约15公里，驾车需30分钟，期间经过梦之岛江南店（江南商圈），因江南区目前人口密度汽车密度较小，故基本不会出现道路拥堵。南宁琅东商圈交通分析广州友谊（琅东商圈）至朝阳商圈，沿民族大道东行即可，全程约7公里，驾车需20分钟，期间经过梦之岛民族店，因民族大道周边商业物业发达，目前人口密度汽车密度是南宁中最高的地区，经常出现拥堵。南宁华南城至各商圈交通分析由南宁华南城驾车前往友谊商店（琅东商圈），路程最短为由沙井大道北行后沿五一中路东行进入民族大道，全程17公里。由图示可知，这条线路贯穿了大学城（行驶2公里）、江南商圈（行驶9公里）、朝阳商圈（行驶12公里）、民族商圈（行驶13公里），在跨邕江后进入民族大道则会出现拥堵情况，预计正常情况全程17公里需耗时1-1.5小时。华南城交通A处为华南城公交站：61路、64路、城环二线南宁61路公交线路，是途径华南城至市区（朝阳、琅东唯一公交线路）61公交线路途经64路公交、环城二线公交线路途经南宁64路、环城2线联通华南城所在的江南区与南宁东侧良庆区。区域现状地处南宁市江南区沙井片区中心，在区位上不属于南宁传统商业中心的概念临近南宁南站，是西南地区货物进出口的集散地。仅有华联超市、海鲜批发市场、淡村市场等日常商业点及白沙汽车销售街1、区域属南宁新兴开发区，是房地产开发的集中区，商业核心的特征基本确立，但缺乏整体规划；2、现有商业薄弱、业态单一、档次低、完全以满足日常生活需求为主，基本不存在商业氛围现有商业档次集中在中低档水平，中高档品牌商业缺乏支撑，消费者消费选择余地较小周边项目组块东盟博览中心项目二期东盟小商品交易市场纺织服装交易市场五金机电交易市场喜盈门家具交易市场住宅区商贸区项目落位优势(Strength)1.华南城品牌2.资金实力雄厚3.超大体量+充足的停车位4.超低折扣5.中端品牌数量多劣势(Weakness)1.偏离主力商圈2.商圈内居民的平均收入比较低3.目前片区略显荒芜，建设待改善4.交通欠发达机会(Opportunity)1.南宁经济不断上升2.江南区的快速发展3.区内大型商业中心的空缺4.南宁尚无真正意义上的奥特莱斯5.大学城区尚无成熟商业体，琅东商圈和民族宫商圈品牌偏高端，中高档品牌较少威胁(