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如何在现行市场下实现住宅产品的创新中建国际设计顾问有限公司CCDI中国成立50余年以来，住宅设计经历了一系列的重大变革：改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高八五住宅标准九五住宅标准多元化市场模式…［建筑师的责任］房地产市场面临严峻考验住宅设计创新日益重要和困难创新缘起创新目的创新形式创新流程学习苏联工业样板住宅…［设计市场的需求］如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。住宅产品创新的缘起[满足人们日益增长的的多元化生活需求]住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。［制定CCDI行业内的创新标准］创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的目的住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。［一］改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新特点：属于局部创新形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的形式目前市场关于住宅产品的创新的三种形态案例：金地马驹桥，一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品［二］组合型创新基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一层平面图（一梯4户）—联排二层平面图（一梯4户）—联排四层平面图（一梯3户）—叠拼三层平面图（一梯2户）-平层五层平面图（一梯3户）—叠拼住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼案例：北京的香缇漫步［三］移植性创新特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上，使其具备高端产品某些特色的创新特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程［项目决策］：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求项目决策产品研发产品实施住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段：住宅产品卖给什么样的客户客户的生活需求客户的追求和爱好客户的生活状态家庭构成、心态…总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现有的条件下进行创新［创新阶段需要关注的问题］——把握客户价值要素住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新［2.1概念设计要点］首先,了解项目定位，研究客户需求，其次,要了解当地的规范资料（政策法规），什么能够增送，什么要计算面积等等地方法规案例苏州亿城在苏州1.两层阳台叠加不计容积率2.上下层阳台投影叠加距离1米，不计入容积率住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考案例福州14#地在福州，阳台进深1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出行状况、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的特点总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条件，充分利用，达到价值的最大化［2.2项目的规模分类］根据项目的要求：可分为大盘中盘小盘大盘分中等地块高容积率（1.8以上）和大地块低容积率两种，中盘亦同。６０万平米以上、３０－６０万平米、２０－３０万平米、１０－２０万平米、１０万平米左右按照面积：可分为住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考案例：天津金地格林世界2.3.1规划概念对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产品包围高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生关系，而高端的产品能够自成体系强调了秩序与有机的生成——生动活泼又有强烈的阵列感创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程［2.3不同项目规模下概念设计的特点］案例：福州橘园不是良好的景观一定给高端的产品，如产品中有80米左右的高层，则高层一定要远离景观，把空间让给高端，因为高层足够高。而如果产品差异不大，就要考虑有最多的户数观景，以拉近不同产品的差距。创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程对于小盘：因为面积小，注重强烈的重复感，以造成规模加大的印象对于中等高容积率的盘：考虑地块间的有机联系，在秩序中采用扭曲和错动的手法打破规则感创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程案例：昆山汉城国际2.3.2景观概念对于地形和外部资源要巧妙运用，外部资源差就要注重自身内部景观的营造，小空间做大和大空间做碎的常用手法，注重产品与周边环境的区别，人为造台地和微坡是目前比较常用的方式案例：北京金地国际中心(人造微坡)创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程［2.4不同项目自然资源概念设计］案例：深圳棕榈泉别墅（山景）创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程有水景的要尽量能够利用水景，最大化的观景，有山景的则考虑如何在户型上达到效果创新缘起创新目的创新形式创新流程案例：深圳天琴湾海岸公馆［2.5概念设计的标准化思考］创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程2.5.1.概念设计的标准化不是产品完全相同或者产品组合完全相同的意思。标准化的概念是指居住小区的设计从规划的类型到产品的模式能够采用雷同或者相近的方式解决近似的问题，这个是我们赞同的概念设计标准化。2.5.2.产品设计的标准化是指我们希望在具体产品付诸实施时，既要满足开发商对不同层次产品的理性需求；同时希望通过实施产品相对标准化的设计模式为开发商达到既能保证产品品质，又能节约成本的目的。下面为我们在住宅产品方案阶段所善用的一些具体的标准化手法：·套内90～120㎡的户型，室内走道净宽控制在1.1米，套内120～160㎡的户型，室内走道净宽控制为1.2米，套内160㎡以上的户型，室内走道净宽控制为1.3米；·住宅入户门均采用1.2米的标准化模式；·凸窗尽量采用凸出净宽600mm的标准模式；·住宅采用800kg的电梯，SOHO和高层公寓产品则采用1000kg电梯；·入户门厅的设计标准为8—9平方米，不含走廊；·立面设计在保证有良好的视觉效果的同时，尽量采用尺寸相同的开窗和室内空间效果。从以上的标准化方式，我们既避免产品多元化而造成的不必要的浪费，又实现了产品品质逐级提高和舒适化的目的。［2.5概念设计的标准化思考］创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新①概念设计要点②项目规模分类③不同项目规模下创新④不同自然资源下创新⑤概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程［3.1规划中各物业形态在布局中的价值特点］［对于多层］：价值点更在于近人尺度的营造［对于高层］：更看重的是避免给人以压迫感和避免给人以高层社区的印象，尽量布置在内部，在城市尺度上形成远景案例：苏州亿城项目高层布置在内部，在城市尺度上形成远景创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程①规划中各物业形态在布局中的价值特点②户型创新③立面创新④部品系列与创新相同的产品一定要在布局中相同，以避免给人以差异感，难以选择3.2.1小户型研究与创新创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程①规划中各物业形态在布局中的价值特点②户型创新③立面创新④部品系列与创新［3.2户型创新］空间的合理利用，收纳空间的合理布置，如何在小面积中能够给与它更多的附加值是设计的难点。这个议题也是目前处于观望状态下房地产市场一个特别关注的问题，我们将在下面的小户型平面研究中具体探讨。3.2.2大户型创新主人套房、豪华卫生间、化妆间、更衣室、三厅的具体布置中西橱的利用迎宾门庭、豪华客卧、佣人房的设计洗衣间、花园入户、超大阳台露台、主人和保姆分开入户、270度观景效果、高空间的选择……创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程①规划中各物业形态在布局中的价值特点②户型创新③立面创新④部品系列与创新大户型看重的是对生活方式的提供，强调生活品味。能够具备更多的生活特色，提供一种良好的生活方式才是关键。必备因素包含了：豪华主人套房主人与佣人分开入户豪华客卧创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程①规划中各物业形态在布局中的价值特点②户型创新③立面创新④部品系列与创新案例：北京保利冷泉项目相对小户型，大户型更注重的是空间展示效果。3.2.2.1确定产品定位不同的产品定位不同的设计方式，优质的的设计、住宅的创新的前提就是要有明确的产品定位创新移植就是把上一层的产品移植到下一层中。这里的下一层不简单是物业类型的差别，例如别墅的设计手法不仅仅是要移植到townhouse中，高层一样可以移植，这里的下一层主要是价格的差异。同样，低端产品要有高段产品的要素才叫创新。3.2.2.2确定移植类型和形式创新缘起创新目的创新形式创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程①规划中各物业形态在布局中的价值特点②户型创新③立面创新④部品系列与创新创新缘起创新目的创新形式创新流程案例：北京龙湖香缇漫步联排之间在平面上分开1.5m的间距，从而使其获得独栋别墅的特质。间距1.5m在高层公寓中加入了中庭空间和空中花园，从而把别墅的概念引入到高层中创新缘起创新目的创新形式创新流