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豪宅实例调查分析报告随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。框定典型性“豪宅”的圈子豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。一）物质实体价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。二）精神享受豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。上海·汤臣一品汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。上海·华府天地华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪华装修。主人专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。当时开盘售价5万元/㎡，目前二手房售价约10万元/㎡。杭州·阳光海岸阳光海岸位于杭州未来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，目前售价36000元/㎡。杭州·公元沐桥公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，目前售价约35000元/㎡。四大豪宅品质细节剖析一、建筑特点汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥外墙一至三层进口石灰岩，三层以上日本三菱纳米光触媒铝复合板。天然花岗岩干挂，外墙保温材料进口石灰岩进口石材外墙，屋顶以铜覆盖大堂墙地面进口大理石，玻璃天幕高12.7米，直径16米，全玻璃构成。五星酒店式大堂，9米挑高。墙地面进口大理石7.4米挑高酒店式大堂，进口大理石地面4-6米精装修公共大堂电梯厅电梯进口大理石，永大日立高速电梯进口大理石，日本FUJITEC电梯:进口大理石瑞士迅达电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗比利时格拉威泊尔Low-E中空玻璃，意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。SilentGiss电动窗帘轨道。高级铝合金钢窗、双层中空玻璃。窗配件采用德国ROTO或同级产品意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统新风系统日本大金VRVⅡ户式中央空调美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统日本大金VRVⅡ户式中央空调美国BEAM中央吸尘系统日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统日本大金VRVⅢ户式中央空调梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）热水炉德国Viessmann、法国Chappee热水炉地热采暖，循环热水德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）净水器开能Canature开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统日本积水（Sekisui）铜塑复合管美国Pentair、美国Culligan户内冷热水管：不锈钢管安保系统电视监控系统，德国速宾停车场管理系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮可视对讲、电子巡更、监控系统、周界报警、车库安保周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、智能一卡通系统、采用EIB欧标总线智能控制系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统有线电视，卫星电视，每户预留10对电话进线不少于两条电话线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接口宽带、有线电视入户每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统法国海格（Hager）住户配电箱，照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板综述：精装修豪宅项目往往采用高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺拔体现豪宅历久弥新的精神象征。入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，提供给居住者绝对私密的尊荣享受。除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注重细节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。（阳光海岸入户大堂、电梯厅、石材立面）（汤臣一品电梯厅、入户大堂）二、户内装修汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥入户及室内房门德国Nobelesse手工雕花铜门入户，室内实木花饰门高级实木防火防盗钢木子母门，配进口门锁别墅式双开门入户跃层设计两层高拱门入户德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手（汤臣一品入户门）（汤臣一品入户门）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥厨房墙地面采用进口大理石德国博得宝（Poggenpohl）厨具德国Gaggenau电器设备德国SieMatic橱柜，德国嘉格纳Gaggenau嵌入式厨房电器、嵌入式咖啡机、嵌入式红酒柜。三星人造石台面、铂浪高龙头意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机。意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜（阳光海岸厨房）（阳光海岸厨房）（公元沐桥厨房）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卫生间挪威Nexans地坪加热系统。德国Villeroy&Boch洁具意大利TEUCO按摩浴缸德国Hansgrohe、Pharo淋浴组德国Dornbracht龙头主卫Toto智能化洁具，德国Hoesch按摩浴缸。次卫德国Villeroy&Boch洁具，德国Kaldewei浴缸，配置德国Hansgrohe龙头。TOTO智能卫浴洁具，主卫配独立桑拿房，全球顶级品牌桑拿炉，配以芬兰原产地木材及进口火山石。墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。（阳光海岸江景主卫）（阳光海岸桑拿房）（汤臣一品卫生间）（汤臣一品卫生间）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥客厅、餐厅、家庭室欧式简约风格，奢华金色调6.4米超面宽客厅，跃层有双层挑空100㎡豪华客厅。地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内涂料。（汤臣一品客厅）新古典风格（汤臣一品餐厅）（汤臣一品餐厅）（阳光海岸客厅）新古典风格（华府天地客厅）新古典简欧风格（华府天地家庭厅）（华府天地餐厅）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卧室、书房100㎡主卧，超大开间，超豪华主卫生间。特别为男、女主人设置各自独立的衣帽间。地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。（汤臣一品卧室）新古典风格（汤臣一品书房）新古典风格（华府天地卧室）新古典风格（公元沐桥卧室）美式乡村风格（公元沐桥卧室）（公元沐桥书房）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥洗衣房独立洗衣房，配备欧美进口洗衣机、干衣机意大利原装进口Smeg独立式洗衣机、独立式干衣机（阳光海岸洗衣房）综述每一座豪宅，都是高尚与华贵的代名词，不仅要展现生活的品位，更要通过细节的人性化打造，折射豪宅不可复制的高贵内涵。厨房和卫生间最具看点，整体橱柜、进口电器、按摩浴缸、桑拿房等均为国际顶级品牌，多以德国品牌为主。室内设计以奢华古典、皇家风范、欧式简约、美式风格为主，户型功能分区合理，有独立设备阳台、走入式衣柜。多套房设计，其中主卧更与书房、卫生间合为一体，保证主人生活空间的完整私密。部分豪宅项目还设有视听室、娱乐房等多功能空间。三、会所服务、商业配套汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥会所配套美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、二楼国宴级多功能厅可同时容纳36人就餐下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等。3000㎡下沉式会所，聚合挑高达12m的恒温泳池、中西高档餐厅、高级健身会所等设施地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国著名会所经营管理机构——“名流会”打理物业服务台湾晶华国际酒店服务，提供更臻完美的管家式服务，220位专业人员服务220户豪宅主人。香港戴德梁行杭州滨江物业管理有限公司公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、个性化、贴身服务商业配套总面积1万㎡，一楼层高4.7米，二楼层高3.8米，面宽8米，进深13米。独立出入口，配备中央空调系统、中央消防喷淋报警系统。以休闲娱乐、时尚消费为主。（阳光海岸会所）（汤臣一品会所）综述对于核心城市真正需求的高品质豪宅，提供与之相配的高端物业管理与尊贵的私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值高出数倍，而追求这种生活方式的人群对于这些价值的需求也远高于产品本身。高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障。四、客群、营销活动汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥主要客群汤臣一品的客户标准，是身价几十亿甚至上百亿的超级富豪。通过资质审核的客户方可预约看房。成交客户基本是总资产5亿-15亿的全球华裔富豪，注重圈层感、追求神秘、国际化、奢华、权利感。财富金字塔塔尖客群，省内私人大企业主等豪富阶层，身家以亿计。部分为前金色海岸业主及其朋友。以杭州市区高收入家庭为主，部分来自省内其他地区，有一定资金实力、有较高品质生活需求，对房地产拥有高品鉴能力。营销活动☆奢侈品沙龙。品鉴“所罗门”手表。☆上海国际顶级私人物品。推广项目。☆迎新活动。年底邀请政府及领☆“北美国际地产周”。温哥华-旧金山-洛杉矶-纽约路演，拓展境外营销渠道。☆“上海国际地产周”。赴香港推广。☆嘉格纳尊荣品鉴会。邀请业主在阳光海岸会所参加。芭蕾舞、二重奏、大拉菲、加勒比雪茄、