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48│沪港经济│February2010如何看待房地产的副产品文｜陈劲松不以意志为转移所谓副产品，即非生产者之本意制造的产品，而是在正产品的生产过程中，必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果，有可能是生产者完全不想要的，或意料不到的，但没有任何办法，它总是与正产品如影随形。比如，政府出台限制别墅用地出让的措施，其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价，结果却造成别墅的快速升值，拉动了高端住宅房价的上涨，这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的，也非政策制定者有意为之，但结果就是不以决策者意志为转移。政府推出经济适用房，当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题，与香港的“居者有其屋”类似，这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人，让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸，大多数经济适用房“有屋者不居其屋”，使得经济适用房成为出租屋热点，这亦是一个副产品。我相信目前房地产开发领域的“国进民退”，是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下，极度宽松的信贷体系必然偏爱体制内的国企，这是“政治正确”的父爱。而国企在产能过剩的前提下进入房地产，从而为国有资产增值、保值也是必然之举，民企徒呼奈何！有人就此推测是政府有意挤压民企的生存空间，这只不过是一个典型的“阴谋论”，事实上这是救市力度过猛的副产品，按冯仑先生的说法是“官外孕”，非为人父母之本意也。要婴儿，就要忍受阵痛阵痛是婴儿的副产品，要婴儿就不能不要脏水，不能一下子把“婴儿和脏水”一起泼。好与坏的辩证关系，我们老祖宗说了不少了，但今天我们反而淡忘了。比如说，要平抑大城市的房价，最近大家争论比较多的是开发主体资格问题。部分专家学者极力倡导回到集资建房的路子上去，因为“让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发，即使以高昂的土地开发成本计，加上建筑成本，其最终的房价将明显低于以赢利为目的的房地产开发商推出的房价。”因此，“房地产制度要大改”。事实上，总是有人得益，有人受损。因此，何人得益，得益多少，何人受损，损失多大，就成了任何政策出台前，必需评估的重要内容。也就是说，当前，规则改变的重要思考依据是：副产品是否可以忍受？什么样的副产品绝对不能接受？那么，什么是不可接受的副产品呢？本人认为：如果有损大多数人的大部分利益，就是不可接受的。诸如下面这些：1、扭曲市场价格和市场运作规律的，长期来看不可接受。比如大幅提高房地产的转让税费、高昂的物业增值税费、高昂的物业持有税费；2、浪费土地资源，减少楼面供应面积的不可接受。比如继续推出低容积率的土地，继续城市摊大饼，使得城市白领通勤时间过长，城市运行效率过低；3、违反公平竞争，拖延楼面供应的不可接受。以任何产业名义圈大幅土地，或者推出上千亩土地来改变局部市场竞争从而形成垄断供应的，将造成市场的选择出现断层。什么是可以忍受的呢？只对少数、局部利益有损的，是可以忍受的。比如：1、提高容积率，增大土地的产出；2、小产权房确权进入市场；3、增加小地块土地进入市场；4、适当增加物业持有税；5、增加廉租房供应，而不是增加经济适用房供应；6、产业用地市场化，而不是黑箱化。不错，以上措施都无疑有着如影随形的副产品，但相比其可以解决的大问题而言，这些副产品应该忍受。集资建房，前有北京的消费者呼吁，后有深圳的消费者集体拍卖土地的实践，事实上根本就没有可行性。为什么还要呼吁要大改制度？难道要回到以前单位自建分房的路子上去？因为只有单位自建分房，才有实际上的可行性。而一旦单位自建分房的大门打开，请问，哪些个单位可以拿到土地？一定是有权有钱的单位，这不是摆在大街上的事实吗？我们目前面临的是房价高带来的不公平，一旦单位自建分房，我们面临的是更多来自“出身”的不公平，而且也解决不了房价高的不公平！其实，房地产的发展方向不是市场经济本身不发展而退回实物分配制，而是将目前市场的范围和准入制度继续扩大，彻底取消和拆除市场中因历史和人为因素而形成的障碍，比如城中村的“确权入市”就是一个方向。其“正产品”如下：其一，进入市场的房屋，尤其是中低档房屋总量大幅增加，其总量相等于现有城市房屋总量的1/3以上，这将大大缓解中低收入者置业的房源问题；其二，彻底解决“城中村”拆迁的估价难问题，解决现有拆迁的暴力倾向和拆迁户权益受损的问题；其三，已被城市化的原住民拥有房屋的完全产权，有权利进入市场，同时有权利自行改造。这样他们就不再是城市中的特殊人群，从而实现彻底的城市化；其四，面向中低收入者的住宅价格，将得到最有效的平抑；其五，“城中村”将真正纳入城市管理的轨道，而不是目前的“自治状态”；其六，原住民将可能享有资产增值收益。不过，“城中村”确权入市的副产品如下：其一，“城中村”改造，尤其是整体改造将成为不可能；其二，旧城改造将完全市场化和碎片化。怎么办？婴儿与脏水就是同时存在着!可忍受的与不可接受的副产品城市化的主题下，房地产政策也好，法律也好，我们都已经度过了游戏规则的“帕累托最优”改善阶段，即每出台一项规则总是有人得益而无人受损的阶段。也就是说，今后任何一项规则的改变，作者：深圳世联地产顾问股份有限公司董事长、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、阿拉善生态基金常务理事会员。经济学人如何看待房地产的副产品作者：陈劲松作者单位：深圳世联地产顾问股份有限公司刊名：沪港经济英文刊名：SHANGHAI&HONGKONGECONOMY年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：1004e651-66d2-45fb-822e-9dc700b0cd11下载时间：2010年8月3日