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杭州云顶山居国际度假村策划思路大纲2目录项目基础分析篇................................................................................3一、区位条件分析...................................4（一）交通区位..................................................................................4（二）旅游区位..................................................................................4（三）经济区位..................................................................................5二、地域条件分析...................................5（一）自然环境条件..........................................................................5（二）社会人文条件..........................................................................5（三）经济发展条件..........................................................................6三、场地条件分析...................................7（一）坡度分析..................................................................................7（二）坡向分析..................................................................................8（三）高程分析..................................................................................9（四）用地分析................................................................................11四、资源要素分析..................................11（一）总体景观印象........................................................................11（二）资源要素分析........................................................................11五、背景分析......................................13（一）政府与投资商需求分析........................................................13（二）长三角地区休闲度假总体分析............................................143（三）杭州休闲度假总体分析........................................................17（四）细分市场分析........................................................................19总体思路及定位分析篇....................................................................33一、总体思路......................................33二、定位分析......................................33（一）业态定位................................................................................33（二）产品定位................................................................................35（三）性质定位................................................................................38空间布局及产品开发策划篇............................................................40一、布局思路......................................40二、产品系列......................................41（一）度假酒店................................................................................41（二）公共休闲区............................................................................45（三）云顶别墅区............................................................................484一、区位条件分析（一）交通区位该项目位于杭州市萧山区戴村镇，为杭州云石生态旅游区的重点区域。省道杭州金华公路、杭甬高速公路、杭金衢高速公路傍区而过，距杭州市区25公里，距萧山国际机场20公里，离浙赣县萧山火车站15公里。目前，杭州已与长三角城市群（包括黄山）形成“三小时交通圈”；市域内形成“一个半小时交通圈”；另外，以绕城高速公路为轴心，杭金衢、金丽温等众多高速的贯通，杭州至全省11个地市形成“四小时交通圈”。到2010年上海世博会前，杭州要建成沪杭高速铁路，即上海－嘉兴－杭州的城际轨道交通线，从上海出发40分钟就可到杭州。在未来15年内，长三角地区将建5条城际轨道交通，形成以上海、南京和杭州为中心的“1至2小时快速交通圈”，并通过高速公路、高速轻轨、铁路和沿海大通道建设与珠三角相连接。从未来的交通规划来看，杭州将是长三角区域内综合运输骨架网络最高层次的节点之一，内陆综合运输枢纽，位于公路主骨架、内河主通道、铁路主干线的交汇处，是内陆地区的客货集散中心。杭州高速发展的旅游交通格局，使项目地具有了极大的交通区位优势。（二）旅游区位本项目位于杭州云石生态旅游区内，东北接杭州湘湖旅游度假区、西湖风景名胜区，西联富春江旅游区、之江国家度假区，东靠观潮江旅游区、杨静坞森林公园等。本项目地毗邻众多的杭州休闲度假旅游区，一方面可与这些景区共享休闲度假客源；同时又可借周边形成的休闲度假氛围以及旅游发展势态和现有实力存在的极大互补性，进行旅游产品差异化打造，突显项目的吸引力和旅游地位。5（三）经济区位本项目位于杭州近郊，项目地所在的“云石生态旅游区”是杭州萧山休闲度假板块和浙江省旅游示范区，是未来杭州萧山城乡一体化发展的重点打造区域。随着杭州“城市东扩”以及杭州城市重心由西湖时代向钱塘江时代的转移，杭州已成为长江三角洲地区仅次于上海的第二个区域性大城市和太平洋西岸“亚太经济圈”、“亚洲繁荣经济带”的中心城市，是目前中国国内经济发展速度最快、最具潜力的地区之一，也是旅游和休闲最发达的地区之一，其在中国经济中的主导地位与日俱增。项目地可依托杭州在长三角以及在亚太经济圈中的经济区位，为项目打造面向长三角、国内顶级的休闲度假基地提供强有力的市场支撑。二、地域条件分析（一）自然环境条件颇具磁力的人居环境项目所在地杭州属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.2℃，夏季平均气温28.6℃，冬季3.8℃。无霜期230－260天。年平均降雨量1435毫米，平均相对湿度平均气温为76%。杭州南滨钱塘江、西接天目群山、东距南太平洋东海二百余公里，阡陌交错，江河纵横，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”和“天堂”之美誉，是我国东南部风景名胜荟萃之地，拥有得天独厚的风景旅游资源，旅游资源具有数量多、类型丰、品质优、分布广。2000年以来中国杭州西湖博览会、2006年杭州世界休闲博览会的成功举办，杭州打响了“住在杭州”的城市品牌。在工业化、城市化飞速发展而生活环境、生活品质却不断受到下降威胁的今天，杭州极具魅力的人居环境表现出了极大的优势。（二）社会人文条件富甲江南的人文氛围6“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家……”（柳永的《望海潮》）。杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史，是华夏文明的发祥地之一。早在五千年前，杭州先民就创造了光彩夺目的良渚文化。五代吴越国和南宋王朝均建都杭州，是中国七大古都之一，素有“鱼米之乡、丝茶之府、文化之邦”美誉，有五个国家级博物馆，14个国家重点文物保护单位以及杭州未来世界、杭州乐园、杭州宋城等现代人文景观；每年有众多的节庆展会，如中国杭州西湖博览会、西湖国际烟花大会、西湖国际桂花节、中国（杭州）西湖龙井开茶节、中国国际（萧山）观潮节、杭州径山旅游文化节、淳安千岛湖秀水节、新安江之夏旅游节、富春江水上风筝艺术节等。千百年来杭州文脉悠长，文化底蕴深厚。马可波罗曾赞誉杭州为“世界上最华丽的天城”。杭州秉承自吴越、南宋的休闲遗风，城市“休闲”气息日益浓厚，休闲理念以及普遍参与成为杭州市民的共识，超前的休闲意识和旺盛的休闲消费能力为休闲产业发展提供了现实基础。（三）经济发展条件高端人士的创富平台项目所在地的杭州，自改革开放以来，经济、社会事业快速发展，与国内发展波动较大或跳跃式前进的城市相比，杭州的发展步伐相对比较稳健。2006年全市实现地区生产总值（GDP）3440.99亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3％，连续16年保持两位数增长。其中，萧山区实现生产总值（GDP）699.81亿元，人均生产总值为59257元，按当年汇率计算，达到7400美元；在长江三角洲地区中，杭州GDP总量紧随上海、苏州之后；在全国15个副省级城市中，杭州GDP位于广州、深圳之后列第三；其在全国100万人口以上特大城市中的经济地位也在不断上升，多项主要指标的排名显著提高。经济总量继续保持全国省会城市第二、副省级城市第三位次，在全国大中城市中居第八位，是中国东南沿海最富裕的地区之一，处于富裕型小康阶段、步入中等发达国家的经济水平。据不完全统计，在杭州地区，目前有超过50家世界500强公司、10个跨国公司地区总部、30万家规模民营企业落户。杭州已成为全国国人数最多、比例最高、分布最广、影响最大企业支持平台。未来杭州在“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的战略思想下，正努力成为长三角先进制造业基地、国际风景旅游城市和“东方休闲之都”和发展大旅游大文化大物流基地。杭州日益彰7显出作为全国中小企业主、社会名流、精英等富人的创富平台。三、场地条件分析（一）坡度分析场地坡度是影响规划建设选址的重要因素。根据山区或丘陵地区建设用地适宜性评定标准，即按适用程度将用地坡度划分为10％、10％～20％、20％～30％、30％四类。应用GIS对场地数字高程模型的分析，对坡度级别的划分如表1.4所示。可以将坡度因素决定的场