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长河镇长江实业项目产品策划提案前言非常感谢贵公司给予我公司对长河镇归公司项目进行探讨研究的机会，我们公司通过我公司专业人员对本项目进行实地考察，对周边具有竞争区域的房地产市场做相应的市场研究，并根据我公司通过该项目现有资源的基础上，深入挖掘本项目的优势，并对本项目提出一些意见。希望通过本次沟通，使双方可以进行更深入的沟通和研究，力争把本项目作的精致完美，使贵公司在知名度和美誉度上获得双丰收。以下为我公司与贵公司初步沟通交流对项目的认识。第一部分地块研究第二部分长河镇房地产市场概况第三部分项目区域研究第四部分项目定位第五部分项目产品规划建议第六部分项目整体营销推广第七部分项目阶段营销推广第八部分项目媒体推广建议目录用地指标地块研究地形地貌交通条件规划条件区域环境地块思考地理位置地理位置:本项目位于杭州市滨江区长江街道中心区域，天宫路（目前宽4米）与乳泉路（目前宽4米）交叉口，距离杭州武林广场10分钟车程（打车35元），距离萧山国际机场25分钟车程。地块研究本案地块研究地形地貌:宗地整体形状形似梯形，东窄，西长。地块整体相对平坦（目前内部有杂草和树木），没有较大落差。建筑前期挖、填土方量相对较大。目前地块为荒地，地块西北面有一座破旧民房（整改后可作工程管理用房），北面为民房（现代）；东面紧接长河街道居委会等部门办公大楼；南面毗邻三个水塘，并且直对杭州市古代民居保护房；西面毗邻民房和空地（即已规划为职业技术学院分校的120亩地块）。地块研究地块研究用地指标:项目占地面积为9479平方米（即约14.2亩）。本项目为滨江创业园长江街道区内规划的商业用地，土地出让年限为40年，本项目的技术参数为：用地面积：约14.2亩（9479平方米）容积率：《1.2建筑密度：《45％绿地率：》25％建筑高度：东侧原则不超过2层，6米；西侧，原则不超过4层，12米。地块研究规划条件:根据本项目地块规划要求以及周边历史文化保护情况需要，本项目北面退让5－10米（沿天宫路），东面退让6米，南面退让10米（沿水塘），西面建筑退让6米。未来规划的天宫路和乳泉路扩宽至16米，成为本项目周边生活的主要交通要道。地块研究地块研究区域环境:本项目西周被民房围绕，区域环境一般。南面三个水塘是死水，并且南面为历史古迹古宅，规划中即将重修；西面为空地，未来的职业技术学院分校校址，并距离冠山不远；东面是长河街道办公中心，北面是民房；北面为民房。区域内目前教育配套有长河镇高级中学、杭州长河中学、长河镇中心小学、家家乐幼儿园、少儿活动中心（幼儿园）；医疗配套有长河镇公疗站、长河镇妇幼保健院等；交通配套有352路、822路、225路、326路等等（长河高级中学站点，三分钟步行即到本项目），直达杭州和萧山的繁华中心内；生活配套方面，主要有长江路与滨文路交叉口以北的超市、菜市场，以及沿长江路与天宫路周边的药店、饭店、小卖铺等等；理财中心主要有杭州联合银行等等。周边基本配套相对成熟。地块研究地块研究地块研究交通条件:区域内交通主要依靠时代大道、宾文大道、长河大道等，区域为主要杭宁高速、104国道、绕城高速，杭州两大火车站和四个汽车站，对外出行及其方便快捷。其距离杭州武林广场10分钟车程，距离萧山国际机场25分钟车程。周边由多条公交线路经过，直到杭州和萧山等地的主要交通要道和繁华地段。距离地铁1号线不远。区域内目前交通配套有352路、822路、225路、326路等等，直达杭州和萧山的繁华中心内，本项目步行三分钟即可到达长河高级中学公交站，直通杭州市区和萧山市区的重要繁华地段。地块研究车次始终站点停靠站点运营时间票价K352城站火车站－东冠公交车站长河中学5：30—18：002.5元K822/822塘子堰村－邮电路长河中学6：00—17：303元/2元225总官塘－城站火车站长河中学20：15－23：153元地块研究地块研究本地块产品思考：面对本区域定位为杭州白马湖生态创意城，周边区域大区域可以发展成为创意城，而本项目周边的居民房子什么时候拆迁？古迹古宅是否能吸引更多的青年创业人群来创意那？值得深刻斟酌。按照地块的地块土地用地性质、建筑密度和容积率来研判：商业性质用地，1.2的容积率和小于等于45％的建筑密度，大于等于25％的绿地率，建筑高度：东侧不超过2层（6米高）；西侧，不超过4层（12米高）。可以设想1.2以下的建筑密度皆为多层和底层。对此，我们面临较多的问题：地块研究——本项目市场开发空间在哪里？——本项目消费群体在哪里？——本项目定位在哪里比较合适？——本项目产品该如何规划？——本项目营销策略应该制订？…………带着我们的疑问去挖掘本项目的优势和卖点，在优势和卖点基础上，寻找本项目未来的出路和开发风险的最小化。地块研究123总体市场特征及分析区域竞争分析市场总结长河镇房地产市场概况长河镇房地产市场概况总体市场特征及分析：长河街道地处钱塘江南岸正在崛起的现代化高新科技城中部，界于钱江一桥与三桥之间，是杭州实施“沿江开发、跨江发展”战略的中心腹地，连接杭州市繁华的老城区与钱江南岸的四桥南，桥头座落在该街道素有活水码头之称的江边，地理位置十分优越。全街道总面积29.18平方公里，人口3.9万，下辖10个行政村，4个社区,并且厂矿企事业单位29个。2003年12月16日撤镇建街。境内浙赣铁路、03省道、时代大道横贯而过；距沪杭甬高速公路和杭州萧山国际机场均不到10公里；规划中的杭州市地铁一号线穿越境内，区域外交通主要依靠杭宁高速、沪杭高速、320国道.104国道、绕城高速和杭州四大汽车站、两大火车站的路线构成，区域交通十分便捷。2005年全街道工业总产值达70.13亿元，先后荣获浙江省百强乡镇、浙江省体育先进镇、浙江省社会治安综合治理先进单位、杭州市经济强镇、杭州市“东海明珠”镇、杭州市“六好乡镇党委”、杭州市卫生最佳村等桂冠。长河镇房地产整体发展相对较快，自从滨江高新开发区成立起，房地产市场就逐渐启动，该区域目前楼盘数量虽然不多，但是楼盘规模相对较大，小的楼盘体量在13万平方米左右，大的楼盘体量在27万方左右。该区域楼盘建筑风格主要以新古典主义风格为主；楼盘类型主要以多层、小高层、高层为主、类别墅次之；户型主要以二室两厅和三室两厅为主，一室一厅和四室两厅辅助；户型面积范围在50－250平方米之间，其户型面积主力在80－150平方米之间；楼盘销售价格主要在7500－9500元/平方米之间；区域住宅市场销售情况目前尚属一般。长河镇房地产市场概况住宅市场分析区域竞争分析商业市场分析区域竞争分析住宅市场分析：由于本项目规模相对较小，并且本项目隶属商业性质，住宅房源相对较小，故此与之竞争性项目几乎不存在，但是为了本项目的快速去化，还需深入研究市场发展空间。目前区域内主要楼盘有华业·南岸晶都、中兴·和园、华荣·风景蝶院等项目楼盘，目前区域内楼盘数量相对较少，但是楼盘开发体量相对较大。虽然浙江职业技术学院的进驻，以及白马湖创意城的成功启动，未来该区域房地产发展将会逐渐走向成熟，区域居住人口和消费群体将会逐渐扩大。区域楼盘产品特色：根据我们对长河镇目前再售楼盘和在建楼盘的深入调研和了解，目前该区域楼盘建筑风格主要以新古典主义和简洁现代主义风格为主，例如，华业·南岸晶和华荣·风景蝶院都是新古典主义建筑风格。区域楼盘物业类型主要以小高层、高层为主，多层和类别墅辅助；户型主要以二室两厅和三室两厅为主，一室一厅和辅助；户型面积范围在50－250平方米之间，其户型面积主力在80－150平方米之间。区域竞争分析楼盘销售价格：根据我们对该区域楼盘的深入调研，该区域楼盘价格主要小高层均价在7500－9500元/平方米之间。例如，中兴和园，小高层均价在9100元/平方米左右。（以上数据来源于各项目销售部）区域竞争分析消费者承受能力：根据我们对周边楼盘消费群体的调研，得知：目前消费者对底层楼盘需求相对较大，主要考虑未来生活成本相对较高，总价相对较高，而他们购买的户型面积主要在100平方米以下，总价在80万以下，而主力承受能力都在70万以下，大部分都是按揭付款，一次性相对较少。最近几个月该区域成交的客户相当部分首付款在25万以内（即小三房和二房居多），即消费群体的自由资金在20万元自由居多。（数据来源于南岸晶都项目和和园项目内部人员）区域竞争分析消费群体来源：根据我们对长河镇在建和再售楼盘的深入调研，目前该区域房产品消费群体主要以杭州消费群为主，杭州周边其他城市消费群体为辅。消费者的年龄到主要在30－45岁之间，主要城市精英阶层居多。未来发展趋势：随着杭州主城区地铁一号线在长河镇的贯通、白马湖周边前面的启动‘浙江职业技术学校的成功入驻、长河镇古代民宅的修缮、长河镇历史文化的深研等等，未来该区域房地产市场将会发展更加成熟和完善，居住消费群体将会大大提高。未来区域楼盘林立，区域开发规模将会逐渐增大，而小规模项目数量逐渐缩小。但是未来像不到1万平方米的占地面积项目数量将会逐渐减少，随之而来的是大规模的开发。区域竞争分析小结：通过对长河镇房地产市场的深入细致的分析和研究，目前该区域房地产市场空缺或稀缺产品主要为酒店式公寓。区域内户型面积40－70平方米之间的市场空间相对较大。消费者的承受能力主要在70万元以下，经济承受能力相对有限。消费者来源主要来源于杭州及其周边区域。区域竞争分析商业房地产市场：根据我们对滨江商业房地产市场的深入分析和研究，目前滨江商业房地产市场分商务办公用房和沿街商铺等部分为主。而目前商务办公房产房源主要集中在滨江四桥南面，长河镇目前商务出现商务办公用房出售，主要以沿街商铺为主。该区域酒店式公寓相对困乏，由于充分利用长河镇历史文化旅游资源，更是相对困乏。针对本项目的规模情况、周边消费群体情况，以及未来区域规划发展情况，我们长河镇沿街商业做深入的研究和分析。区域竞争分析建筑风格：目前该区域，新建小区建筑风格主要以新古典主义建筑风格为主。目前正在经营的商铺主要以民房为主。商铺户型：根据长江路沿街商铺的调研得知：民房，开间主要在3－4.2米之间；层高主要在2.8－3.6米之间；进深主要在10－13米之间。新建小区沿街商铺，开间主要在3.3－4.5米之间，层高主要在3.6－4米之间，进深主要在12－15米之间。新建小区沿街商铺面积主要在40－60平方米/间之间，沿街商铺主要以单层为主。区域竞争分析销售价格：目前长河镇沿街商铺大部分尚无销售出去，尚属闲制房源。长河镇天官路和长江路（滨文路以南）目前尚无新建房源商铺对外销售，故此目前尚无有眼界商铺销售均价。而南岸晶都沿街商铺尚无对外销售。目前尚无销售借个。区域竞争分析租金水平：目前长江路上沿街商铺租金水平主要在800－1500元/间，沿街商铺面积主要在25－35平方米/间，即租金水平在1－1.5元/平方米、天之间，相对长河镇南面几个区域内租金暂时相对较低。区域竞争分析销售情况：根据我们对长河镇新建小区周边经营情况的深入调研，得知：该区域新疆小区沿街商铺空置量相对较多，目前尚无进行经营，主要原因是该区域目前消费群体消费能力相对有限，以及对该区域各项目沿街商铺的调研中，较多的商铺目前销售情况不佳，居住人气不旺。新建楼盘商业去化存在销售难度。区域竞争分析客户经营业态：根据我们对长河镇沿街商铺的深入调研，目前长江路与滨文路交汇处以下，主要以办公、产品展示、餐饮、生活配套等等为主。而大型超市、菜市场主要集中在长河路与滨文路交叉口以北，天宫路和乳泉路尚无大型超市和菜市场，以及服装、高档休闲场所等等，这对本项目未来商业去化将会提供较大的市场空间和发展潜力。未来区域发展趋势：随着周边楼盘的快速开发建造、白马湖创意城的成功运作、长河镇古代历史文化旅游价值的成功开发、新引进企业的成功入住、职业技术学院分校的成功入驻、外来人员和购房消费群体的加入等等，该区域未来商业将会更加繁华，商业氛围将会更加浓厚。区域竞争分析小结：根据我们对该区商业房地产市场的深入分析和研究，目前该区域商业市场发展相对缓慢，整体销售情况一般，但出租