搜索
香港五道梁行.杭州事业部2019/8/25昆仑置业.丁桥51号地块项目全案策划报告2页营销不只是要把东西卖出去，还要能创造新价值，这种新价值不只是利润，还有企业的品牌沉淀，还有为企业取得在未来市场上的战略性优势。—————五道梁行3页第一部分：市场研究宏观市场——红海时代丁桥板块——战国时代竞争——谁是带头大哥？竞争——广告推广的博杀竞争——销售案场的战法项目解读——舞台已搭好第二部分：五道策略推广策略——做真正的主角SP、PR策略—织网捕鱼操盘建议第三部分：关于五道五道介绍拟订服务小组成员介绍合作模式报告框架4页第一部分：市场研究宏观市场——红海时代丁桥板块——战国时代竞争——谁是带头大哥？竞争——广告推广的博杀竞争——销售案场的战法项目解读——舞台已搭好5页宏观市场——红海时代来临6页10多年来，楼市是“政策市”的结论，已经无数次得到证明。成支柱，惹调控：2009年，房地产被作为拉动内需的重要工具，得到扶持，税费减免、降息等利好政策频出，加上积极的财政政策和适度宽松货币政策，楼市在这一年得到了飞跃发展，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位。银行调整：而种种迹象表明，今年的货币政策有趋紧之势。央行在短短42天内两次提高存款准备金率，不少银行取消贷款利率7折优惠，二套房首付提高，使得购房者支付能力下降；营业税免征期限从2年变为5年等政策，则是在流通环节增加了购房压力；而拿地首付不得低于5成等政策，更是对开发商的资金实力提出了更高的要求2010年的调控之风会向哪里吹？种种迹象表明，中央最希望的是房价保持平稳，并且几次三番在公开场合宣传这一观点。但以往的经验告诉我们，中央政府的宏观调控火候总是掌握不好……调控政策密集楼市悬念丛生7页供求关系也在悄悄发生变化。据五道梁行地产顾问机构数据统计，根据去年和今年的土地出让情况，以及新盘的预告情况，粗略统计出2010年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，约是楼市年均销售量的1.5倍。这意味着，如果没有好的去化率作为支撑，这些房源之间将形成非常激烈的竞争。一些品牌开发商将在2010年频繁推出新房源。比如光2009年在杭州拿地最多的绿城集团，2010年在售可售的楼盘数量达到了惊人的22个，其中在售项目10个，如西溪诚园、蓝色钱江、丽江公寓、翡翠城、桃花源、丁香公馆等多个楼盘，都将新推房源，大多数楼盘则都安排在上半年开盘；将售的项目则包括滨江月明路项目、田园项目、杭州玉园、杭州丽园、杭州御园、杭州锦玉园等备受人们关注的地块，它们很多都将在今年下半年面市。供应量激增品牌开发商在加速鲸吞市场份额8页又如滨江集团2010年的销售目标是100亿元，预计可供销售的房源总会在5000套左右，这个量是比较大的。其中，新天地板块的万家星城二期预计7月份左右开盘，推900多套。三期预计8月份开盘，推1700多套；钱江新城的城市之星，预计在5月份将实现销售，推900多套；而城东新城的金色黎明一期预计在7月动工，年底具备销售的条件，也将推出1400多套房源。又比如金都房产旗下的夏宫、西溪海、高尔夫艺墅、阳光田园、城市芯宇等众多楼盘也将在2010年新推房源；广宇的上东城、宋都阳光国际等都是大盘，后续还有不少房源要推；此外，万科、远洋、保利、中海等外来地产大鳄，也有不少项目要推，并且产品都值得一看。它们在给杭州楼市带来更多选择的同时，相互之间也形成了激烈竞争。9页事实上，杭州楼市今年的第一拨供应高峰即将到来。据不完全统计，春节之后的3、4月份，杭州楼市将有近40个楼盘开盘，九堡、滨江、三墩、闲林、下沙、西溪、市中心等区域，都将有楼盘推出新房源。这些房源中，不少是首次亮相的全新楼盘，比如留下的西溪晴雪、市中心的大华领骏世界、丁桥板块的冠宇隽园、城东新城的商博东城印象、大九堡的罗兰春天、华丰的泰地北上等。物业类型丰富，涉及酒店式公寓、院落洋房、排屋等多种产品，可挑选余地非常大。2010年各开发商都有抓紧开工、加速开盘的感觉，比如绿城在2009年9月后拿的一些地块，如原喜得宝地块、田园地块、滨江月明路地块等，都预计在今年下半年开盘，从拿地到上市仅1年左右时间，速度实在是快；又如滨江的金色黎明项目，也给人同感。这可能基于开发商调整战略节奏，也有可能是判断接下来行情不会很差，但不管怎么样，对于购房者来说，是多了更多的选择。第一拨供应高峰即将到来各开发商都在加速开发，缩短周期10页供应激增，而需求预期却有所下降首先，高企不下的房价超过了不少刚性需求的购买力。在杭州楼市，2009年房价翻番楼盘也是遍地皆是。令许多人放弃了购房念头。除了房价高企之外，现阶段的房价政府调控政策出台太多，还是等政策稳定下来再看局势、等待自己中意的房源推出等因素，也是让众多购房者暂时不买房的原因。购房需求是一个奇怪的东西，行情差的时候，似乎大家都没有需求要买房了，可是一等到行情变暖，购房需求又从四面八方冒出来，弹性非常大。说明需求总是潜伏着的，关键是通过什么样的因素把它激发出来。这些因素包括政策上的利好、股市火爆、特别让人眼前一亮的产品、开发商推出优惠措施等，接下来，市场又会从哪个渠道攻破购房需求的堡垒，让人期待。11页红海时代来临了！▪2010年注定将是不平凡的一年▪强者展示实力，智者展示智慧▪其他人……12页第一部分：市场研究宏观市场——红海时代丁桥板块——战国时代竞争——谁是带头大哥？竞争——广告推广的博杀竞争——销售案场的战法项目解读——舞台已搭好13页地理位置：丁桥大型居住区位于杭州主城东北部，距市中心10公里。交通情况：丁桥北靠临平，西接半山、石桥，东壤天都城，是“承主启副”的未来城市副中心，“一绕、二快、三横、四纵”区域路网骨架的全面建设，以及日前刚开通的秋石高架和留石高架城市快速路、石大快速路，将丁桥到市中心的车程缩短至20分钟。目前，到达丁桥的公交线有345路、335路、K812路、535路、371路以及区间车677路，快速公交B3路。首个公交中心站即已投入正式运营，还将开通4条公交线路……预计开通的线路达到10余条。今后，普通公交、轻轨、BRT快速公交车、地铁等将构成一个巨大的交通网络。城北新城的规划确立，指明未来方向板块概述14页人文：▪丁桥区块地处水乡，有着浓郁的水文化氛围。区块内河网密布，水系纵横，处处呈现出“小桥、流水、人家”的水乡面貌。环境：▪目前总投资达8900万元的丁桥港整治工程已正式启动。今后，入住丁桥大型居住区的市民，将像住在运河、东河边的人们一样，拥有一片迷人的滨水风景。整治河道，建造水景，种树植绿，建成后的丁桥居住区将是一个水含韵、绿满眼的美丽水乡。生活配套：▪作为未来的核心居住区域，丁桥大型居住区将配套建设各类学校及大型医院，以方便子女就学及居民就医；规划建设净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心站各一座；此外，沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施；绿地、公园等公共设施也将同步建设。15页商业配套：丁桥区块商业配套设施齐全，规划中商业设施有300亩，其中3个社区配套中心，净菜超市3座。丁桥农贸市场、邻里配套中心(以净菜超市为主)、银鼎商贸城等商业设施将完善丁桥商业的各级配套。丁桥首个大型商业综合体——新城广场，将于近期交付。该广场占地近3万平方米，建筑面积近11万平方米，商业及配套用房面积约5万平方米，商务办公约3.5万平方米。现在回顾起来，新城广场的开发，对丁桥居住品质乃至整个区块的形象起到了巨大的推动作用。同时，除了大批南区铺位和主楼的部分商贸套间完工之外，丁桥第一家物美大卖场也已经于元旦开业，同时签约的商家还有肯德基、知味观、杭州联合银行，有不少商户目前正在进场装修。丁兰广场(暂名)——主要定位为百货、休闲娱乐、餐饮，10万平米的商业中心也正在建设中。16页◎广宇上东城——上东领地（在建在售）上东名筑（在建在售）上东臻品（在建在售）上东82号地块（刚拿地）◎联合格里（在建在售）◎天阳观筑（在建在售）◎冠宇隽园（在建将售）◎昆仑51号地块（规划中）◎昆仑与西房联合项目（刚拿地）◎中豪地块（刚拿地）◎三盛——丁桥颐景园（暂，在建将售）◎广大83号地块（刚拿地）九大开发商逐鹿丁桥17页12个商品房项目（广宇占了4个），在售的有4个，将上市的有8个。上东领地、上东臻品、天阳观筑、联合格里极有可能在本案上市前清盘。冠宇隽园、丁桥颐景园、上东臻品可能在尾盘期与本案相遇。广宇上东城的82号地块、上东名筑、广大地产的83号地块、中豪建设的77号地块项目将会和本案狭路相逢。一场恶战势在难免18页第一部分：市场研究宏观市场——红海时代丁桥板块——战国时代竞争——谁是带头大哥？竞争——广告推广的博杀竞争——销售案场的战法项目解读——舞台已搭好19页丁桥各在售项目销售情况一览表项目开盘时间总套数可售套数可售面积已售套数套数去化率已售面积(m2)已售均价（元/m2)天阳观筑2009-10-151836765.217796.72%15115.20117922009-8-1423900239100.00%20872.87105142009-7-2013900139100.00%12366.7386992009-5-1714100141100.00%12968.6272902009-4-241392177.1313798.56%12458.126781合计8418942.3383399.05%73781.54联合格里2009-11-131818872.9617395.58%15492.94124712009-10-2212900129100.00%11812.62111842009-9-281285459.1912396.09%11218.8096592009-9-6159101267.1114993.71%12448.188952合计597232599.2657496.15%50972.54上东臻品2010-2-7120303150.389075.00%7646.76123402010-1-18168363040.5613278.57%13807.5912281上东领地2009-4-10730073100.00%9487.0874122009-3-272623589.8625998.85%27191.9482982009-1-2618800188100.00%15991.4580112008-10-204765643.247198.95%40225.517392合计1287747424121394.25%114350.33总合计272510510965.6262096.15%239104.4120页丁桥各在售项目已售面积比重图50973,21.32%114350,47.82%73782,30.86%天阳观筑联合格里广宇上东城项目已售套数套数百分比已售面积面积百分比天阳观筑83331.79%73781.5430.86%联合格里57421.91%50972.5421.32%广宇上东城121346.30%114350.3347.82%总合计2620100.00%239104.41100.00%丁桥各在售项目去化情况一览表21页无论从去化套数还是面积上，广宇上东城所占的比重都接近一半，目前处在各在售项目中的第一位。丁桥各在售项目已售套数比重图1213,46.30%833,31.79%574,21.91%天阳观筑联合格里广宇上东城22页未来将上市房源建筑面积列表（单位：平方米）项目建筑面积所占比重上市时间开发商建筑类型广宇上东城29450027.67%上东臻品3、4楼将在3、4月开盘广宇集团高层昆仑西房项目17702416.63%未知昆仑置业、西湖房产未知昆仑51号地块项目14478813.61%2010年10月昆仑置业高层、排屋中豪建设项目12160611.43%未知中豪房屋建设未知冠宇·隽园12000011.28%2010年过4月冠宇置业有限公司小高层、高层丁桥颐景园1042949.80%2010年5月颐盛房地产有限公司高层广大地产项目749787.05%未知杭州广大房产未知天阳.观筑4号楼