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机密浙江传化江南大地发展有限公司杭州湾科技港建设方案策划报告项目策划部page2page2第一章：项目开发战略长三角的创新中心和商务枢纽page3page3一、郊区园区开发的基本模式功能特点市场条件项目条件竞争力的基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业周边环境良好，足以创造良好的办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园有的就是办公园，有的功能比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其他业态所在城市企业数量较多，办公物业或其他物业存在需求土地规模不至于限制多种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园有办公园、商务园的特征，同时提供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业的潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园强调标准厂房，有的也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业的潜力有环境容量，基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要专业型园区根据目标产业需求提供相对专用的物业所在城市有发展特定行业的潜力有提供专业领域服务、专用基础设施的能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要传化物流基地page4page4二、经验与启发国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园科技园、专业园经营状况好张江集电港张江生物医药产业基地上海科技绿洲上海中邦MOHO上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心BDA国际企业大道中关村生命科学园上海，大业领地上海，浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江)虹桥国际商务花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥Officepark比周边项目溢价50%以上比照周边项目溢价20%以上在合理利润范围内经营状况尚可北京MAX空港企业园上海，总部1号上海，开格科技园杭州，乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营状况堪忧经营质量较低经营状况好，产业档次高经营状况较好，产业档次一般经营状况差page5page5二、经验与启发成功项目超越与学习序项目名称超越什么？学些什么？需创造什么差异化特点（对方/我们）1金桥Officepark规划、景观、配套生活配套跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小平面）2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通/建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次规划、景观、文化氛围营造/更适合的户型8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观/更适合的户型，更高档次的建筑9浙大科技园(西溪路)环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业氛围/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流11上海，浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法，专业化团队景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精致和谐单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡13张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性page6page6二、经验与启发不成功项目教训和体会序项目名称不成功点？不成功的核心原因？我们应避免什么？1中关村生命科学园入驻率低，价格低物业用途过于专一，仅针对生物，其他产业无法使用走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为核心产品，强调用途可转化性。2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好，无法取得预售证，打乱开发商的开发策略对于工业用地，尽管有销售的可能，但在财务测算时，以保守策略，以租赁作为主要商业模式3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计，不应牺牲进驻企业形象为代价，模糊多驻户与独栋的界限，使各类物业具有“派头”感，花园处理上更加精细。4北京MAX空港企业园入驻率低在小组团的开发策略上，只站在开发商的角度思考弹性，忽略了驻户的使用感受，使物业缺乏档次规划设计时，更加注重组团间、楼间的尺度把握。5浙大科技园（滨江）入驻率低物业档次过低，过于住宅化感受，不适合办公强调适当高的物业档次，以办公的尺度进行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发7杭州乐富智汇园价格低周边环境差，建筑档次低，强调建筑个性，忽略了其核心的适用性提高建筑档次，个性建筑只出现在公共建筑上8西港新界进驻企业档次，缺乏发展后劲，户型和档次限制了大企业进驻，对于中小企业得房率过低平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次，力推服务，重点引进省内一流企业。9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境氛围差平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次。10上海大业领地进驻企业档次低，缺乏发展后劲建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服务无法兑现，导致购房者不愿意进驻同上，并应在首期具备相对完善的功能，开园时各项服务到位11第一上海中心价格低，进驻企业档次低首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二期和三期环境和品质一般需在大企业和中小型企业之间，用不同的产品予以满足，要有园区完整的形象感12张江创新源价格低，进驻企业档次低物业设计不合理，低层独栋，但通风采光较差，得房率低在建筑设计上要以适用为首要前提，并适当创新，强调节能、通风、采光等因素。page7page7三、开发模式选择项目微观条件（SWOT分析）优势劣势区位特点显著。•是“产业门户”：三面被杭州最主要工业区（国家级杭州经济技术开发区、国家级萧山经济技术开发区、省级江东工业区）环绕，位于连结工业区与主城区的城市主干道滨二路沿线。•是“城市客厅”和“商务枢纽”：位于主城区与萧山国际机场之间，机场快速路沿线。•此区位只要开通更快捷的公共交通，符合所有制造业、部分高科技和服务业的成本观与发展观。•距城区交通距离可保障杭州主城中东片、萧山区、滨江区人口的正常通勤。环境存在缺憾。•萧山东北部以一般水平的加工制造为主，高科技和服务业等对商业化房产依赖较强的产业几乎不存在。•远离人口密集区，周围配套条件不足，缺乏对人口大量流入的吸引力。•周边现有常住人口以产业工人和农民为主，缺乏强劲的购买力。•成建制迁移大学的可能性没有。机会风险运用既创新又脚踏实地的商业智慧，可以扬长避短。•目前全省没有面向制造业的总部和研发平台，缺乏面向高端市场的国际商贸平台，本项目将引发强烈关注。•目标客户群定位（产业定位）通过挖掘区位有利因素，提供更多客户价值，可汇集存量（制造业），开拓增量（高科技、服务业）。•功能定位通过创造“目的地”，开拓流动人口，可弥补环境缺陷，提升人气，强化物业升值潜力。•功能和产品通过恰当组合，创造内部市场循环，可强化市场安全，充实配套服务。•产品定位通过抓住区位有利条件，营造差异化，可既满足需求，又突显“唯一性”。•有迁移和新创办大学派出机构的可能性。商业判断经验不足，资本市场支撑条件不足。•与住宅、城区写字楼不同的是，产业地产是中国新兴产业，缺乏大盘走势供跟随，需要更多地依靠自己的商业判断，不能有判断失误。•资本市场发育不足，特别是缺乏本土产业基金，使占用资金的持有型物业开发比较困难。需要在加快资金周转、降低资金成本方面有扎实举措。page8page8三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争力。以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业总部型资源的配置。制度环境好，国际声誉佳，摘自《2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》：综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。效率前十名的城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。结构前十名的城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。质量前十名的城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深圳、东莞。人才本体竞争力前十名的城市：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连；企业本体竞争力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山；主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州；生活环境竞争力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨；商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州；创新环境竞争力前十名的城市：上海、香港、北京、澳门、深圳、佛山、青岛、杭州、厦门；社会环境竞争力前十名的城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。page9page9三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位在发展总部经济上，有一定的潜力，按照2008年《中国总部经济蓝皮书》对全国35个城市总部经济发展能力评估杭州排名全国第六评价指标—基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社会基础）—商务设施（商务基本设施、信息技术设施）—研发能力（人才资源、研发投入、科技成果）—专业服务（金融保险、专业咨询）—政府服务（服务意识、服务效率）—开放程度（区域开放、国际开放）总部经济发展能力排在前十位的城市及其得分分别是：—北京(87.33分)—上海(84.74分)—广州(77.59分)—深圳(69.34分)—成都(56.77分)—杭州(54.52分)—天津(53.51分)—南京(53.45分)—青岛(52.17分)—武汉(50.20分)page10page10三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位具有较好的生活环境和商务环境世界银行：中国大陆最佳投资环境城市美国《福布斯》：中国大陆最佳商业城市台湾电子电机公会：中国投资环境最佳城市日本贸易振兴会：投资满意度最佳中国电子商务协会：中国电子商务之都联合国：最佳人居奖国际花园与康乐协会：国际花园城市国家公安部：治安最佳城市中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市；国家旅游总局：中国最佳旅游试点城市新华社《瞭望东方周刊》：中国最具幸福感城市第1名国家专利试点城市国家制造业信息化工程重点城市国家信息化试点城市国家科技强警建设试点城市电子商务试点城市电子政务试点城市高清晰数字电视试点城市智能交通示范工程试点城市国家软件产业化基地国家集成电路设计产业化基地国家动画产业基地等。page11page11三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位萧山的城市形象和产业结构上有优势萧山既是国内县区经济十强之一，又是大都市的重要组成部分，并且近年来在投资环境、城市建设方面都受到高度评价，这样的城市形象在国内是不多的。萧山以制造业和民营经济为主，更容易受到区外制造业集团、海外私人资本的认同，容易形成相互配套的