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直达梦想观澜御苑经验分享湖北中原营销四组观澜御苑——80万㎡湖景资源，三期开发，地块分散位置优越、独享武汉新区发展双核价值沌口核心区专享生活、交通、商业便利配套四新热点区政府斥资6千万大力炒作，区域价值指日可待项目基本指标A地块用地面积：1.6万平米建筑面积：4.9万平米毛容积率：3.1毛容积率：3.7一期基本情况总占地面积15931．75㎡建筑类型4栋高层总建筑面积49375．77㎡楼高28层、32层总住宅面积45336．55㎡栋数4栋一期户数498户户型特征主力户型为75-95㎡舒适实用性两、三房为主。一期5万方，地块小，资源缺乏，中小功能刚需户型。本次操盘经验分享关键点借势营销的成功之道关键一：快速应对市场，稳抓有利时机关键二：关键三：以客户为导向的精准营销初识观澜御苑无口碑：沌口无人相识；无阵地：接待点与项目不在同一区域；无推广：目标区域无推广；无资源：费用有限，无强势媒体；无展示：工程进度慢，无任何展示；无经验：第一次操作大盘，押宝中原；目标品牌价值快速销售高利润开盘4个月实现90%去化——快销。均价高于市场500元/㎡——高利润。以小盘入市博得大盘成功形象。快销，高价，高形象难点解析整个区域月平均去化量约100套，而观澜御苑必须在每月卖掉120套。1区域成熟高品质项目均价5500元/㎡，而观澜御苑必须卖到6000元/㎡。2月均消化100套——超越片区先例超均价500元/㎡——无价值支撑的价格超越无阵地、无推广、费用少的情况下必须在2个月内树立项目品牌，完成2000组诚意蓄客。3小盘兼顾大盘影响力——推广难度大观澜御苑一期3个月销售98%，提前1月完成目标（预期4个月）销售额达2.8亿，均价6100元/平（超目标600元/㎡）取得业绩我们是怎样做到的？借势营销的成功之道关键一：世界杯热点万达进驻借势方法：热点话题，联合沌口王家湾商圈商家共同举办活动，以全民共享“食届杯”及免费享美食成功嫁接世界杯热点。效果评估：花费少量投入获得近1500组客户上门，短期成功建立项目影响力。借势方法：借势万达，大众、小众专题推广，调整说辞，离万达最近的住宅潜力项目；效果评估：一方面客户从对项目产品价值的关注度，成功转向对项目未来升值潜力及周边配套的关注度，项目价值有效拉升；另一方面，观澜御苑开发商汉阳造与万达定位语“汉阳心万达造”成功模糊，有效宣传项目形象，取得慕名而来的意向客户。你有世界杯，我有食届杯世界杯借势：借势策略：借势热点，制造话题，全民参与，口碑传播，引爆市场;11线下商家免费享美食线上网络秒杀激情免单3空中支持“好吃佬”专栏2借势方法：看世界杯，享免费美食成果回顾：夏日奇迹全城知晓我们创下奇迹花费2万元，换来1077张主场卡，到访客户1200组30天的热潮，平均每天办卡近40张目标：20万换1000个客户结果：2万换来1077个客户逛沌口万达，住观澜御苑万达借势：借势策略：借势明星，抢占先机，价值嫁接2线下混淆视听哇！万达来了，万科也来了，我是离万达最近的项目哦，万达说汉阳心，万达造，我就是汉阳造，记得也记得，记不得也记得！借势方法：万达到哪，哪里就是核心嫁接核心价值为我所用线上媒体舆论炒作客户认为：万达没有住宅，观澜御苑是离万达最近的高价值住宅！万达也是汉阳造造的，他们还有观澜御苑成果回顾：成功嫁接万达与观澜的关系关键二：以客户为导向的精准营销迎合食界杯的客户利诱周进千金购房优惠的利益转化走进客户的夏日电影节关怀认筹、开盘的亲情营销有效把握全民关注热点话题，引起高度关注；通过全民免单享美食优惠，吸引客户上门，迅速建立市场影响力。适时大众利益营销转为购房客户实际优惠，有效梳理客户诚意度。从广撒网，吸引客户上门到走进目标客群，来到客户身边做一对一项目亲密接触，取得客户美誉度的同时，有效传播项目价值。认筹、开盘恰逢传统中秋节和十一，我们送月饼送健康，赢得客户的口碑同时，小盘也能传递大盘高端形象。找准目标客户群体，以利诱方式迎合客户需求，迅速蓄客。迎合“食界杯”的客户利诱激情夏日，免费享美食售楼部天天挤爆只为领取美食券口碑传播立竿见影1客户策略：热点话题，吸引关注，全民免单，利诱上门2周8场的电影节，我们共蓄积350组诚意客户！夏日清凉，客户记得我们对他们的好！走近客户的夏日电影节关怀2客户策略：了解需求，夏日关怀，走进客户，传播价值周进千金，迅速梳理诚意客户全民实惠转为购房优惠先到多得，再次撩动客户积极性规范流程提高满意度3客户策略：大众利诱转化购房利诱，借机梳理诚意度认筹开盘的亲情问候我们一直不吝啬对客户的利诱！传统的中秋节，中国人最为注重的节日之一，我们送价值300元的高档月饼。有客户为月饼来认筹的，有客户带亲戚为月饼来认筹的，更有客户组团来认筹的，……一切的一切，我们都不在乎，因为您中了我的利诱圈套，羊毛出在养身上嘛！您又一次不小心的对我动了情！4客户策略：节日祝福，温情相送，赢客户口碑，树大盘形象关键三：快速应对市场，稳抓有利时机把握市场的合理定位积极应对竞争变化有效把握8-10月市场机会点10月新政的及时应变市场表现：区域市场未来发展潜力巨大，大头进驻市场有待拉升；应对策略：采取跟随政策，搭乘顺风车，随着区域价值的有效拔升，坐收升值之利。策略：以己之长，攻其之短！方法：1、以项目大盘优势、产品优势及环境优势阻击嘎纳产品劣势、噪音劣势；2、近身赤膊，降低起价，贴身抢客户；成果：成功拦截，开盘一举成功；9月30日两成首付取消，应变新政，协商银行并第一时间通知客户顺利签约。市场机遇紧锣密鼓，加快推盘节奏，把握市场空白，推出1、3、4号楼，并取得销售成功。实现逆市下的90%的去化，打破区域开盘不超过50%的销售局面！没有完美的个人，只有完美的团队！感谢湖北中原每一位同事对我们的支持！THANKS