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目录引言——————————————————第2页第一部分项目总体概况——————————第3页第二部分法律及政策性风险分析——————第7页第三部分市场分析————————————第8页第四部分项目素质分析——————————第23页第五部分总体发展构想——————————第27页第六部分太阳城2期开发建议———————第30页第七部分经济可行性分析—————————第35页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。第一部分项目总体概况一．地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图）二．地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.562.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.342.485号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.923.691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020.76目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三．交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道规划红线宽度70米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为：668路丽苑至水上公园907路丽苑至大同门（丁字沽）847路丽苑至王顶堤640路丽苑至一中心医院827路丽苑至劝业场四．周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。五．周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括：商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市、麦当劳快餐店等。教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内的双语幼儿园等。交通：位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。公园：16#地块的儿童公园——“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米居住区公园。娱乐：位于25#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。其他：丽苑一期派出所；位于4#地内的电话局。六．土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。第二部分法律及政策性风险分析一．合作方式及条件（一）太阳城项目的土地合作方为“天津市安居建设发展总公司”，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。（二）合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。二．法律性风险评估太阳城项目为天津市重点政府工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三．与二期相关的规划调整问题原规划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四．政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操作风险。第三部分市场分析一．天津市住宅市场分析(一)市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。2000年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。2001年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，天津市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。(二)住宅市场当前特点从天津市房管局获悉，2001年天津市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76％和7.07％，其中个人购买商品房比例为９８．３％。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点：1．价格小幅上升。去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米3000元～3500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。2．住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。经过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3．金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71％。此外，2001年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。(三)住宅市场未来发展走势1．政策支持力度不断加大。从2001年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场的有效增长。2．市场利好消息2001年，中国加入WTO、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。3．房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4．改善型需求不断增长。有资料显示，2000年底全市人均居住面积为13.8平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。5．住宅建设的郊区化倾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划、房型、生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。6．市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二．区域市场分析(一)区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河东区。这两个