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2016年7月30日吉林壹居房地产咨询有限公司北海丽景二期商业地块定位报告PART01市场情况简要分析PART02项目自身条件解读PART03项目定位PART04物业组合规划建议目录PART05产品定位与规划建议PARTONE市场情况简要分析长春市宏观发展情况长春市房地产市场发展情况长春综合体市场情况区域商业发展情况区域酒店发展情况客户研究分析12345GDP发展：GDP稳定增长，城市经济实力稳步抬升，加速了城市迈向国际化大都市进程。人均GDP与人均可支配收入：两项指标持续走高，对拉动城市内需，促进城市繁荣发展提供了强有力支撑。固定资产与房地产投资：随着全国经济增速放缓，长春市经济影响较大，连续多年长春固定资产以及房地产投资持续降低，但近期中央更重视房地产行业健康发展，为项目发展提供新机遇。城市总体规划：目前核心城区土地稀缺，经开区以及净月方向仍是长春市发展的一个主要方向。城市交通规划：快速路、轻轨等立体交通网已初具规模，提质提速城市发展，未来更多地铁、轻轨等交通网的修建，对房地产市场发展提供了新动力。城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市交通提质，带来长春发展的大飞跃，为本案的发展提供了大环境利好与夯实的经济基础，本案也将迎来新的发展机遇。长春市宏观发展情况市场情况简要分析1234政策分析：2015年房市场政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场稳步回升，商业地产或将迎来新一轮发展契机，本案将面临较好的发展机遇供应分析：受前几年政策紧缩影响，长春市2015年商品房供应量多年来首次下降，但降幅较低销售分析：2015年伴随着降息降准等利好政策的影响，商品房市场成交态势稳步上升，达到历年来新高2010-2015年商品房成交均价稳步上涨，2015年均价达6744元/㎡，达到历年来的新高随着经济形势的严峻，2015年年底中央开始放松对地产行业调控，并出台多项措施鼓励房地产行业健康发展，同时鼓励地方根据实际情况调整，预计未来一段时间，长春市关于房地产行业仍将持鼓励态度。长春市房地产市场发展情况市场情况简要分析1234综合体情况：长春近年主要开发综合体项目，多以写字楼、公寓类产品为主，商业为辅本案在综合体打造上也可借势发展，临近会展中心，重点向商务方向发展！物业组合：酒店+商业+住宅+公寓+写字楼的物业组合较典型，丰富完善的物业组合，相对市场竞争力与影响力更强，同时对各物业的价值拉动更容易和显著！发展趋势：随着城市化快速发展，未来区域内城市综合体整体供应量较多，竞争压力巨大，但本案所在区域存在综合体空白，存在相对性发展机会！发展模式：长春市综合体项目主要以写字楼、酒店、商业、均衡为主导驱动的发展模式为主，在物业打造上注重品牌与大型主力店对整体物业价值的拉升！长春综合体市场情况市场情况简要分析1234发展阶段：长春商业市场发展已进入品牌化、规模化、高度聚合化的发展阶段，综合体已成为市场最具标志性的发展模式与形态发展现状：随着网络购物的疯狂发展，实体经济受冲击巨大，万达等龙头企业等率先调整产业结构，缩小规模，但本案所在区域虽然存在大型集中商业的空白，但周边无商业氛围，发展大型集中商业风险较高消费能力：虽然近年来居民消费能力持续提升，但实体商业反而愈加窘迫，其中餐饮类、娱乐类受影响相对较小随着城市发展的提速，和居民收入提升，消费能力有较大提升。但是受网络购物巨大冲击，使得实体商业运营变得越来越难，风险越来越大。这从近年来长春主要商业地块开发以及运营情况可以看出，近年商业地块基本被写字楼和公寓所占据，传统商业所占比例越来越少。区域商业发展情况市场情况简要分析商业形态：区域内街铺和裙楼商业为主，街区、集中式商业形态较少，无集中商业氛围酒店市场分析小结区域附近交通条件较好，项目紧邻轻轨3号线，紧邻会展中心，适合打造精品酒店或星级酒店123区域以经济型酒店居多，星级酒店市场存在一定空白（仅和合会馆、会展酒店），随着省府会展中心周边区域发展提速，商务性需求将不断提升，酒店市场发展将获得更强支撑经济型酒店收费标准在80-160元/晚之间，入住率在70~80%，经营状况较好；区域内星级酒店收费标准在200-600元/晚之间，入住率在40%~60%左右，会展酒店因经营多年，硬件设施严重老化，经营不佳本案在酒店的打造上应充分考虑项目的地段、交通、环境等因素，在定位上可适度拔高，同时也可尝试主题化、特色化的打造方向。4主题型、特色型酒店在区域较缺乏，同时也较受市场追捧区域酒店发展情况市场情况简要分析123会展中心片区虽然存在大型集中商业空白，但区域内客户情况以及项目周边情况对大型商业的打造形成较大制约，稳妥考虑，建议迎合会展片区商务氛围，主打商务氛围营造。4受区域内商业氛围较差影响，区域内集中型商业类产品的投资情绪欠佳虽然区域周边有数个成熟小区，但区域内直接步行辐射范围内，常住人口较为分散，周边街道较窄，不适合打造集中型商业临近会展中心，周边商务人群较多，具有打造商务综合体的人群基础受会展中心影响，间歇性流动人群较多，但无法对项目形成稳定消费支撑酒店市场分析小结客户研究分析市场情况简要分析政策启示城市发展启示综合体竞争启示酒店发展启示商业市场启示政策逐渐放松，为房地产市场健康发展提供发展机遇，本项目开发期处于此时期。宏观经济、城市进程的稳健发展，为本案提供了重要的成长动力。综合体竞争压力巨大，本案须以合理的驱动模式、物业形态组合实现差异化突破，形成聚合共赢！区域内良好的商务氛围以及高端特色酒店的缺失，为本项目酒店发展提供机遇。12345网络购物高速发展、万达等实业战略调整，让市场认识到，大规模实体商业运营风险和难度越来越大酒店市场分析小结市场启示市场情况简要分析项目自身条件解读PARTTWO地块基本情况分析交通条件分析配套情况分析区域未来发展趋势分析物业发展机遇研究项目未来发展机会思考根据本项目的规划指标、项目的综合区位、区域的发展潜力，适合综合体类物业，并且完善区域性商业的配套。根据建筑密度指标，建筑密度＜30%，地面横向空间使用受限，产品类型以高层建筑物为主。主要经济技术指标项目自身条件解读B地块地块基本情况分析项目自身条件解读B地块地块内部项目建成后四面临街，但均不是城市主干道路，且道路宽度较窄，不适合打造集中型商业中心。地块形状细长但较为方正，内部土地平整，开发条件相对较好。地块周边目前无商业氛围，人气较差，人流聚点缺失，南侧多家制药厂，商业运营风险较大。项目位于经开区，交通通达性较好，有125路，160路，292路3条公交线路经过本项目；临近轻轨以及城市快速路，交通辐射区域达到主城各区，使项目片区拥有极强的商务集聚功能和交通优势。交通条件分析项目自身条件解读大区域内配套相对完善，但也应注意到距项目2公里左右直接辐射到的配套基本处于缺失状态。项目周边商业氛围较差。项目规划期，基本的商务、商业配套需要适当考虑。配套情况分析项目自身条件解读此区域为北海丽景项目，黄色区域为一期住宅，红色区域为二期商业《长春市城市总体规划（2011－2020）》：项目属于经开区会展单元，右侧图是会展单元整个地块的土地属性，其中的红色区域都是商业用地，可见会展单元是长春市经开区重要组成部分，本项目紧邻会展中心，是经开区城市规划的重点区域。是以居住及公共设施为主、相关配套为辅的兼具商务、商业、会展、产业配套等功能于一体的复合功能区。从右图可以看出项目西侧和南侧四个地块交通条件和规模上更适合开发大型商业综合体，而本项目则重点发展商务方向更适合。区域未来发展趋势分析项目自身条件解读以上四个地块，从地块条件上更适合开发大型集中商业项目地块城市发展政策影响规划前景本项目地块是经开区优质商业性质地块；地块规模适中，临近会展中心，具有一定商务氛围；临近快速路、轻轨等优越的交通区位条件有助于促进本项目成为经开区会展中心片区商务中心。振兴东北经济、促进二线城市房地产健康发展等利好条件，长春房地产行业未来几年发展仍后势看好；长春目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃；近年长春市写字楼市场供应量巨大，但会展中心区域却存在市场空白，这位本项目打造区域性商务中心创造了市场机遇。随着宏观经济增速放缓，房地产行业能否健康发展对经济影响巨大，近两年政府连续出台了多项利好房地产行业的政策，保障房地产行业健康发展。尤其长春这种东北区域二线城市，政策的鼓励和支持是本项目发展的又一机遇。长春市经过多年高速发展，核心城区可用建设用地较少，未来经开方向将是长春主要发展方向之一，而本项目位于经开区核心区位，优势明显；临本项目区域多处商业用地待开发，宗地上建筑物较少，甚至部分净地，预计未来几年将相继开发，容易形成规模效应，同时本项目先于其他地块开发，可抢占市场先机。紧邻会展中心，交通优越，规模适中；会展中心商务氛围有助于本项目商务类物业的打造和运营；城市重点发展区域，未来区域内商业地块开发，有利于形成商业聚集效应。项目地块背景研究结论区域内的公寓较为稀缺，项目所在片区未来将成为长春商务中心之一，本项目建设公寓产品，迎合区域内市场需求。公寓产品可租可售，投资自住保证了绝对的升值空间，是前景无限的投资型物业极品；写字楼公寓开放式商业街区酒店开放式商业街区，科学规划设计，合理引导人流，最大化提升人气；商务休闲与商务性消费有机结合，满足基本商务消费以及周边基本生活消费；减少商业所占体量，降低项目销售、运营风险。区域交通便利，紧邻会展中心，不定期会展，提供大量客源保障；区域内中高端精品酒店较为稀缺，为本项目打造酒店物业提供了市场空间；会展中心大饭店内部老旧、配套缺失，但价格较高，本项目酒店的良好运营具有发展机遇。目前长春写字楼产品供大于求，但经开区会展中心区域存在市场空白；临近会展中心，具有一定市场需求，商务氛围渐浓，发展潜力巨大，未来商业发展前景看好；本区域大型集中的办公类物业，升级换代是必然的趋势，本项目有一定发展机遇。PART1项目物业发展机遇研究结论回顾商务综合体类物业集群，符合会展中心区域调性，有机会获取市场青睐；区域内小户型公寓，可商可住，能最大程度被客户接受；会展区域中高端精品酒店缺失，为本案提供市场机遇。物业发展机遇研究优势Strengths劣势Weaknesses会展中心区块，未来发展前景广阔周边道路网络完善，交通便利，临近轻轨3号线、4号线，以及东部快速路地块方正，四面临街，临街面长，作为商业地产，开发条件优秀项目地附近目前基本无成熟商业氛围，成为制约本项目发展的最大障碍周边成熟小区较少，生活氛围欠缺，基本生活配套较少目前项目临近的四条道路窄、形象较差，还需要一定时间发展完善，一定程度上不利于商业氛围形成机会Opportunities威胁Threads区域内，商务中心类办公物业存在市场空白，有较大发展机遇区域周边的规划力度加大所产生的拉动作用，预计未来此区域成为新的商务办公的热点区域之一近年政策鼓励和扶持地产行业健康发展，提供了市场发展机遇可预见，未来集中商业供应量放大，存在一定的市场竞争2012-2015年是长春写字楼上市的高峰时期，市场供应量巨大，竞争激烈区域内客户的写字楼投资观念尚未建立，需求需要引导PART1项目发展综合评价规划：城市重点发展方向，商务中心类综合体市场空白；交通：交通条件优良，通达性较好；规模：规模适中，开发条件好，经营风险相对较小；政策：政府积极政策推动；区位：临近会展中心，区位适合打造写字楼类产品；市场竞争：长春市内写字楼产品供应饱和，竞争激烈发展现状：地块周边无商业氛围，营造氛围困难，不利于打造集中式商业认知：地块所在区域，市场认知度一般，非会展期间人流少。投资习惯：区域内商务氛围不浓，作为第一个吃螃蟹的人，投资思维需要引导，销售期投入也要相对多些利好不利项目自身条件解读SWOT分析综合上述分析，我们可以得出以下对本案未来机会的思考：一、近年来，网络购物的疯狂发展，猛烈冲击着实体商业，以万达为代表的实体运营商纷纷调整了经营策略