在新形势下如何加强房地产交易管理的几点思考

龙源期刊网在新形势下如何加强房地产交易管理的几点思考作者：王万霞来源：《中国房地产业·中旬》2018年第05期摘要：随着《不动产登记暂行条例》的出台，原来许多地市实行的房地产交易与登记一体化的管理模式被打破，在交易管理与登记剥离的形势下，房屋交易产权管理面临新的挑战，我们通过此文探讨分析在此种新形势下，房地产交易管理部门应如何应对加强对房地产市场交易管理，以促进房地产市场健康稳定发展。关键词：房地产；交易管理；体制转变1、房地产交易管理概念及作用1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》中明确规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易管理就是对上述三种行为进行监督管理及规范的过程。随着我国房地产业的快速发展，各种不规范现象开始出现，企业捂盘惜售、中介机构良莠不齐、一房二卖现象时有发生，影响整个房地产交易市场健康有序发展，在此形势下加强房地产交易管理势在必行。加强房地产交易管理，有利于创造一个公开、公平、透明、有序的市场环境，有效防止开发企业捂盘惜售，中介机构一房二卖等违法违规行为，保护购房者合法权益；有利于全面收集分析反映市场状况的信息数据，为政府加强对房地产市场调控提供科学的决策依据，保障房地产市场健康稳定的发展。2、原有体制下房地产交易管理模式随着房地产业的快速发展，全国各地房地产交易与登记业务快速攀升。以笔者所在城市为例，从1996年至2017年，各类业务办理量从最初的几千宗增至目前的几十万宗，且呈逐年递增态势。多年实践证明，交易与登记一体化的管理模式行政效率高，可以有效应对房地产市场快速发展的需要，并防范房地产交易与登记中的各类风险，符合房地产交易管理与登记的需要。但是这种一体化的管理模式也存在不足，主要表现在以登记为关口，进行面化的交易监管，重登记，轻交易现象比较突出。3、实行不动产登记制度后体制的转变2014年11月24日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。随着《不动产登记暂行条例》的出台，不动产统一登记工作在全国各地铺开，各地机构设置模式不同，总体来说，最普遍的模式是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心，相应的人员与登记资料随之划转，房地产交易仍归口龙源期刊网住建部门管理，交易与登记业务分离。该模式主要按照两部委的文件精神操作，但因涉及职能剥离，特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不清晰，涉及的剥离后工作机制问题较多，房地产交易管理面临新的挑战。4、在新形势下如何做好房地产交易管理工作4.1完善房地产交易管理的法律依据目前，除《城市商品房预售管理办法》明确规定逐步推行商品房预售合同网上登记备案制度外，目前绝大多数地市房管部门开展的二手房网签备案、抵押合同网签备案、二手房交易资金监管等交易管理行为均缺乏明确的法律依据。随着房地产业的快速发展，《房地产交易管理条例》出台势在必行，目前该项工作正在推进中，通过立法明确房地产交易管理机构的法律地位，确立新建商品房、存量房、抵押合同网签备案及交易资金监管等制度。4.2梳理房地产交易管理内容，优化再造交易管理流程。2015年7月，国土部、住建部联合发布《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）（以下简称《指导意见》），要求：“各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。”根据上述意见，各级房管部门结合自身实际情况，以商品房销售、存量房转让、房地产抵押、房屋租赁管理为交易管理的主要内容，加强房屋面积管理、档案管理，重新构建房地产交易管理框架，进行流程重置和进一步优化，以楼盘表为中心打造新的房地产交易管理信息平台，减少交易风险，维护交易安全，推进房屋交易和产权管理的规范化，不断提升管理水平和服务效率。4.3完善数据清理工作，建立数据实时共享机制，为房地产交易管理提供夯实基础。2003年8月国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，当时的国家建设部在全国确立了40个城市为房地产市场信息系统和预警预报体系建设试点单位，后这一范围不断扩充，经过近十几年的发展，各地市住建部门的信息系统建设不断完善，房屋交易与登记信息化建设达到了一个较高的水平。随着当前交易与登记业务的剥离，在重新梳理交易管理工作内容的基础上，以楼盘表为中心进一步完善数据清理工作显得尤为重要。另外，因为房地产交易管理与不动产登记存在不可分割的内在联系，加强与不动产登记部门的数据共享，实现信息实时互通共享机制是重中之重。这里尤其关键的是数据共享的时点把控。由于住建部门网签和抵押交易平台的建立和推广，房地产交易业务多由开发企业、中介机构和金融机构启动，所以一旦受理的登记业务保存后，不动产登记龙源期刊网中心系统应实时将登记信息推送至共享平台，待不动产登记业务登簿后才最终更新房屋的属性或权利信息，否则极易因存在时间差导致交易纠纷的发生。4.4创新交易服务内容，提升服务水平。交易管理的本质是服务，其延展面远大于登记的内容，很多业务都是在交易环节开始契入，比如税费缴纳、贷款申请等，因此其提供服务的内容更加广泛、面临的服务要求更加复杂。在此情形下，房地产交易管理部门应从创新服务内容，提升服务水平方面入手，比如通过开发APP服务平台、利用互联网+技术，加强与税务、工商、银行等部门的数据共享，提供自助交易服务，围绕交易服务和交易安全，不断延伸和拓展信息平台内容，提升服务功能，切实保护群众的合法权益。参考文献：[1]冯姝妹.不动产登记暂行条例初探[J].中瑞地产报，2015.（9）：6.[2]赵严生.不动产登记与房屋交易管理探索与思考[J].内蒙古师范大学学报（经济学版），2014，17（9）.