可实施的“微改造”——历史街区的活化提升策略探讨

城乡规划UrbanandRuralPlanning/南方建筑/SouthArchitecture2017.556可实施的“微改造”*——历史街区的活化提升策略探讨TheImplementableMicro-Reform:AStrategyforActivatingHistoricDistricts张晓阳１　王世福２　费彦3ZhangXiaoyang　WangShifu　FeiYan摘要　存量规划的时代，历史街区的保护与发展成为城市提升内涵、释放内源动力的重要途径，是塑造城市特色，展示城市风貌的主旋律。经过近30年的发展，城市历史街区的保护与发展已有较多的理论研究与实践案例，文章在梳理总结国内历史街区实践案例的基础上，分析了双重属性背景下历史街区活化方式与动力层面的根源与逻辑，进一步以广州市历史街区为例，剖析当前历史街区发展面临的困境。最后结合“微改造”方式，提出活化提升历史街区应该以保护为前提，以多元主体参与为动力，以产权为工具，以提升人居环境质量为目的，以期为城市历史街区的发展提供一定的借鉴和参考。关键词　历史街区；活化；微改造；多元主体；产权AbstrAct　Intheeraofinventoryplanning,thedevelopmentofurbanhistoricdistrictshasbecomeanimportantwaytoreleasetheendogenousdevelopmentpowerandenhancetheurbanquality,aswellasthemainthemeofshapingthecity'scharacteristicsandshowingthefeature.Thereareplentyoftheoreticalandpracticalresearchontheprotectionanddevelopmentofurbanhistoricdistrictsinthepastthreedecades.Thedrivingforcesofactivatinghistoricdistrictsaresummarizedonthebasisofthealargenumberofcases.Itfurtheranalysesthedilemmathatarefacedduringthedevelopmentonhistoricdistricts,basedonacasestudyofGuangzhouhistoricdistricts.Finally,thispaperputsforwardssomestrategiesthattheactivationofhistoricdistrictsshouldbebasedonprotection,supportedbytheparticipationofmulti-subjects,equippedbypropertyrightsthroughsomemicro-reformprojects.Thispaperaimstoimprovethelivingenvironmentfortheresidentsandtoprovidessomesuggestionsforthefuturepractices.KeyWords　historicdistricts;activation;micro-reform;multi-subject;propertyrights*国家自然科学基金青年基金资助项目：基于“标准人”需求的特定区位保障性住区公共服务供给研究，项目编号：51308220。中图分类号　TU984.114　文献标识码　ADOI　10.3969/j.issn.1000-0232.2017.05.056　　文章编号　1000-0232(2017)05-0056-05作者简介　1博士研究生；2教授；3副教授，通讯作者，电子邮箱：[e-mail]；1&2&3华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室2017.5SouthArchitecture/南方建筑/UrbanandRuralPlanning城乡规划57引言　　历史街区作为“城市遗产”的重要组成部分，是孕育城市人文环境、场所精神、文化与社会多样性的重要载体，是促进城市内涵发展的重要手段[1]。随着城市建设的推进，历史街区面临着保护与发展的压力，一方面历史街区传统的空间格局、住宅模式不再适应现代社会的发展需求，物质性过时、功能过时等问题对历史街区发展形成阻碍；另一方面近年来房地产行业大规模的兴起和壮大也对历史街区的保护形成进一步的威胁，历史街区的活化更新成为城市建设的关键问题和人们关注的焦点[2]。在此背景下，历史街区“改造开发”项目层出不穷，面对城市大量的历史街区，应采取怎样的策略、策略如何实施落地等问题值得我们探讨反思。1历史街区活化提升的理论实践回顾1.1小规模、渐进式活化历史街区　　国内外的学者对历史街区的活化方式已有较成熟的理论研究。西方在经历了以大规模改造为特征的城市更新运动后，也逐渐反思这一行为，J•雅各布斯在深入考察了美国大城市的建设后，从社会经济学角度对大规模改造进行了尖锐的批判[3]；L•芒福德对大规模改造规划也有过深刻的批判，认为城市更新破坏了有机机能[4]。国内在经历80、90年代大规模的建设性破坏之后也开始进行保护与更新方式的理论研究，吴良镛教授提出了“有机更新”思路，主张按照“循序渐进”小规模整治原则，推进历史城区的整体保护和人居环境建设[5]，相关领域的专家学者们也对“小规模、渐进式”方式表示认同，认为这种方式是以使用者为主体，以解决使用者实际问题为目的的小规模社会经济和建设活动[6]，具有经济可行性、可参与性等特征[7]，是适应历史街区“多样性”天性的活化路径[2]。　　也有学者从福利经济学和“空间生产”等理论视角对历史街区活化提升的本质进行论述，认为其本质是通过协调政府、市场、居民各方的利益诉求，对产生的土地价值外溢部分进行重新分配，从而达到帕累托最优。“只有当城市空间形态改变的预期收益大于预期成本，能够带来‘利润’时，空间生产的行为才有可能发生”[8]。因此推动历史街区活化提升的关键点在于让各方对未来利益都有预期，能够从过程中获得“利润”。　　笔者认为，目前关于历史街区活化提升已有较为深刻的理论认识，但落实到实践，经济动力来源、原住民协调等实施层面的难度才是最关键的矛盾所在。本文以已完成和正面临活化提升的历史街区作为研究对象，从前提、动力、工具、目的等操作层面的内容切入，尝试构建可实施的基本方法，用以指导城市历史街区活化提升实施落地。1.2活化历史街区的实践总结　　作为文化遗产的历史街区兼具公共物品属性和生产要素属性，以主导属性和主要功能来划分，大致可分为三种类型：包括文化性历史街区、商业性历史街区和居住性历史街区[9]。在市场经济环境下，政府、开发商和居民往往基于自身发展需求，选择不同类型、不同尺度的历史街区进行不同程度的保护与开发。政府通常选择城市历史文脉价值点以及标志性重点地区，以历史文化保护为导向，以打造城市文化品牌为目的，凸显历史街区的公共物品属性。政府主导的保护性开发见效快，但需要大量稳定的资金投入，例如广州荔枝湾涌、成都宽窄巷子等项目。开发商通常选择具有商业、旅游潜在价值的地区，以土地价值开发为导向，利用历史街区的生产要素属性获取经济利益，如瑞安集团的“新天地”系列、佛山祖庙东华里等项目，虽然商业兴旺，社会认同度较高，但对于历史文脉以及原有社会结构的改变也为学界诟病（图1）。居民自组织的活化提升主要集中在生活要素主导的历史街区，原住民集体组织起来改善物质环境，进行功能更新和活化。活化提升过程中社会结构、房屋产权未发生大的变化，但由于居民自身的经济能力和协图１开发商改造开发过程示意城乡规划UrbanandRuralPlanning/南方建筑/SouthArchitecture2017.558主体导向动力机制选择类型典型案例经验教训“政”历史文化保护自上而下城市标志性地区•成都宽窄巷子•广州荔枝湾涌•福州三坊七巷•杭州南宋御街　　通过政府资金投入，以历史文脉价值作为触媒点，打造城市文化品牌　　主体单一，需要政府大量的资金投入，政府也需要通过土地开发实现经济平衡“商”商业开发盈利自上而下具有商业开发价值地区•上海新天地•佛山岭南天地•成都远洋太古里　　借助市场力量挖掘城市商业、旅游价值，经济效益大　　经济平衡的压力易造成整体空间形态和周边开发强度失控“民”居住条件、居住环境改善自下而上居住为主的社区•上海田子坊•广州新河浦•泉州中山路　　依托居民自身力量，循序渐进更新，延续原有风貌，维持社会结构　　进程缓慢，范围有限表１历史街区活化实践比较总结调能力都极为有限，进程和结果都难以预期，除上海的田子坊和广州新河浦外，成功的案例并不多（表1）。　　总体而言，不同属性主导的的历史街区对应其活化更新的目标导向、主体、实施方式等有一定的必然性（图2）。同时也可以看出任何强调单一主体、单一策略的单纯保护或开发的行为都有悖于历史街区发展的现实需求，均存在局限性。因此历史街区的活化提升更需要多方主体共同参与，共同应对历史街区“多样化”需求。2历史街区发展面临的困境　　随着城市的发展，历史街区大都面临交通拥堵、住房陈旧、公共空间匮乏等问题，政府和居民都迫切希望对其进行活化提升。广州作为历史文化名城，历史城区内共划定了23片历史文化街区，总保护范围面积达到530.64ha，其中除了以沙面、荔枝湾涌为代表的文化性历史街区和以上下九为代表的商业性历史街区，更大规模比例的是以居住为主的历史街区（图3）。客观地说，能由政府出资主导实施的只能集中在少量具有标志性和典型意义的地区，而以开发商为主体的开发改造在空间形态上很难避免大拆大建破坏历史肌理，在社会结构上原住民也将被房地产驱逐。居住性历史街区本身存在的复杂问题导致其活化的外源和内生动力不足[10]，在政府无法全管又不想让开发商全管的现实背景下，如果不能充分激发“居民主体”积极参与活化实践，长期缺乏维护的历史街区将不可避免地走向衰败。　　历史街区面临困境主要体现在以下几个方面：　　（1）物质环境差，居住标准低　　历史街区因为年代久远，普遍存在物质性老化、不适应现代生活需求等问题，如缺少厨卫设施等。且旧城区内的历史街区人口密度普遍较高，人均居住面积少，如部分公房在高峰时期居住户数可达20多户。若对其进行活化利用，就涉及大量人口搬迁费用，再累加上建筑整治费用，需要大量的资金投入。　　（2）产权复杂、分散，交易成本高　　历史街区由于历史遗留问题，现状房屋产权十分复杂。笔者在历史街区的调研过程中发现，很多建筑虽然是私房，但是产权却是多户多人图２历史街区属性价值、目标导向、主体示意图３广州市历史城区内历史文化街区分布图共同拥有，且产权所有人居住分散（有本地、异地、境外等），产权不明晰、破碎化导致交易成本不断提高，制约了历史建筑的保护与活化。同时，历史街区中也存在大量的违建、加建现象，包括围墙搭建、顶层加建等，进一步导致了投入成本的提高。　　（3）原住民收入水平低　　作为公共物品，生活性历史街区的活化更新难以产生经济效益，多需由公共财政“买单”，针对面广量多的历史街区，外部投入资金往往是有限的，而历史街区内多居住着中低收入原住民和外来低收入租户，无力承担高额的整治费用，资金投入不足一定程度上影响了居民参与的积极性。在历史街区的活化过程中，大部分居民参与积极性低，甚至表现出不配合、反对等消极态度，因此居民意见不统一也是阻碍历史街区活化提升的另一难点。2017.5SouthArchitecture/南方建筑/UrbanandRuralPlanning城乡规划59图4“政、商、民”多元主体参与微改造示意　　当然，由于区位、发展背景的差异，不同城市的居住性历史街区所面临的问题各不相同。尽管矛盾的表现形式多样，但究其本质，动力不足、投入成本高是其难以实施落地的根本原因。3“微改造”——历史街区活化提升策略　　鉴于历史街区